【正文】 背后的產(chǎn)品目標(biāo)。 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 定 位 方 案 或 初 步 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 施工 組織 材料 采購(gòu) 竣 工 結(jié) 算 成本 估算（初始） 成本 測(cè)算（預(yù)控） 目標(biāo) 成本（發(fā)展） 目標(biāo) 成本 調(diào)整 （內(nèi)控） 動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算 成本 分析 目標(biāo) 形成 的幾 個(gè)階 段示 意圖 23 二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 、要求 （ 1）目標(biāo)成本制定的方法 （有正向測(cè)算法、反向倒逼法兩種） 1）正向測(cè)算法 測(cè)算依據(jù) —— 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。 （ 7）要與項(xiàng)目的盈利分析緊密結(jié)合。 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則。 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進(jìn)行 目標(biāo)成本管理 三 四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí) 責(zé)任主體 責(zé)任內(nèi)容 責(zé)任控制要點(diǎn) 責(zé)任履行評(píng)價(jià) 責(zé)任狀（書(shū)） 評(píng)估方式 評(píng)估指標(biāo) 無(wú)效成本 考核方式 謹(jǐn)慎與全面性 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進(jìn)行 目標(biāo)成本管理 三 四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí) （ 1）建立和健全全 過(guò)程 成本管理體系 1）組織架構(gòu)體系 2）制度措施體系 3）目標(biāo)責(zé)任體系 4）評(píng)估考核體系 5）體系的運(yùn)行（健康標(biāo)準(zhǔn)） ① 信息暢通 目標(biāo)明晰、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、及時(shí)顯現(xiàn)（反饋） ②運(yùn)作規(guī)范 流程合理、制度健全、執(zhí)行有力（執(zhí)行） ③成本意識(shí) 全員、全過(guò)程成本意識(shí)（責(zé)任心與意識(shí)） （ 2）根據(jù)公司管理機(jī)制、開(kāi)發(fā)流程等將目標(biāo)成本分解并落實(shí)到部門(mén)責(zé)任人 （ 3）成本形成階段 —— 設(shè)計(jì)階段的成本控制 1）方案優(yōu)化 : 最有效的主動(dòng)控制方法 2）限額設(shè)計(jì)：指標(biāo)的合理性、設(shè)計(jì)配合、快速核驗(yàn) 3）圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審：體現(xiàn)事先控制 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進(jìn)行 目標(biāo)成本管理 三 四 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí) （ 4）成本確定階段 —— 招標(biāo)、簽約階段的成本控制 1）承包方式：總價(jià)包干還是固定單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？ 2）評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？ 3）材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？ 4）材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板 5）付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時(shí)性 6）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān) 7）在評(píng)標(biāo)過(guò)程中 ,將招標(biāo)結(jié)果與成本目標(biāo)比較分析 ,為定標(biāo)作參考 （ 5）成本產(chǎn)生階段 —— 施工階段的成本控制 1)成本變更預(yù)警（見(jiàn)相關(guān)作業(yè)指引） 2)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 （見(jiàn)相關(guān)作業(yè)指引）； 3) 按月審結(jié) ； 4) 成本統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控 （信息平臺(tái)） ； 5)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算金額超合同金額較大（如超合同價(jià)的 5%） 時(shí)的處理規(guī)定； 6)目標(biāo)的考核：召開(kāi)成本月度會(huì)，與 KPI掛鉤。 該環(huán)節(jié)影響： 購(gòu)地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購(gòu)地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 公司領(lǐng)導(dǎo) （ 3）方案設(shè)計(jì)成果 ① 根據(jù)評(píng)審結(jié)果，結(jié)合區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ② 材料 設(shè)備選型方案的初步確定 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 市 場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén) ③ 公司領(lǐng)導(dǎo) 根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資成本估算 預(yù)算部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén) 40 規(guī)劃報(bào)批及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 劃方案報(bào)批設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)方案 ① 根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ② 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)招投標(biāo) ③ 規(guī)劃 方案設(shè)計(jì)評(píng)審 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）報(bào)批 ① 注意市政方案及配套方案設(shè)計(jì) ② 熟悉相關(guān)法規(guī)，保證報(bào)批材料完整 ① 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) ② 工程部門(mén) ③ 前期部門(mén) 初設(shè)計(jì) （ 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ① 對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ② 設(shè)計(jì)要求 ③ 內(nèi)部審核 ① 前期部門(mén) ② 規(guī) 劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 2）成本概算 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算 ② 制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) ① 預(yù)算部門(mén) （ 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ① 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) ② 專(zhuān)家評(píng)審 ③ 內(nèi)部評(píng)審 ④ 設(shè)計(jì)調(diào)整 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 41 樁基設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 設(shè)計(jì) （ 1）地質(zhì)勘察 ① 搜集權(quán)威地質(zhì)資料 ② 自己專(zhuān)業(yè)人員勘察 ① 工程部門(mén) （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 ① 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式 ② 由外請(qǐng)專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審 ① 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) （ 3）樁基施工圖 設(shè)計(jì)調(diào)整 規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 42 施工圖設(shè)計(jì) 控制要點(diǎn) 控制內(nèi)容 控制措施 實(shí)施部門(mén) 工圖設(shè)計(jì) （ 1）施工圖設(shè)計(jì)要求 ① 根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求 ② 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià) 70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。 運(yùn)用價(jià)值工程的優(yōu)勢(shì)： ，使工程造價(jià)大幅度降低 ，使工程功能大幅度提高 策略五： 采用合同措施，有效控制造價(jià) 設(shè)計(jì)人員要熟悉工程概預(yù)算定額和材料預(yù)算價(jià) 設(shè)計(jì)人員按項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖 各相關(guān)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)制定雙贏策略 管理者嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更 開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員及時(shí)提供可靠基礎(chǔ)資料 限額設(shè) 計(jì)的管理 38 （ 1）委托設(shè)計(jì)階段需要有詳盡的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確總體目標(biāo) （ 2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段用技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣 如戶(hù)型適用性 如建筑的功能分區(qū) 和配套設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì) 合理的考核標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)性是否合理 布局是否合理 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)階段五大問(wèn)題 建筑結(jié)構(gòu)盡量采用低成本的結(jié)構(gòu)形式 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選擇必須依靠真實(shí)的地勘察資料 防止結(jié)構(gòu)配筋量標(biāo)準(zhǔn)不一 安全系數(shù)取值偏大，會(huì)影響設(shè)計(jì)結(jié)果 結(jié)構(gòu)標(biāo)示與說(shuō)明按取最大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示說(shuō)明 37 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制節(jié)點(diǎn) （ 3）初步設(shè)計(jì)階段明確項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額，確定造價(jià)目標(biāo) （ 4）施工圖設(shè)計(jì)階段防止可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題，導(dǎo)致變更造價(jià)造價(jià) （ 5）設(shè)計(jì)交底和配合施工階段的要設(shè)計(jì)單位深度參與 46 (三 )規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容 進(jìn)度 品質(zhì) 成本 樣板區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)失誤率 圖紙完善程度 部品封樣率 項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡 ,并非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著項(xiàng)目代價(jià)， 只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。 項(xiàng)目公司 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由 項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來(lái)承擔(dān) 。 序號(hào) 成本項(xiàng)目 成本責(zé)任 金額 責(zé)任部門(mén) 責(zé)任人 一 土地獲得價(jià)款 投資部 二 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 發(fā)展部 三 主體建筑工程費(fèi) 設(shè)計(jì)部 工程部 采購(gòu)部 四 主體安裝工程費(fèi) 五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 六 園林環(huán)境費(fèi) 七 配套設(shè)施費(fèi) 八 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 項(xiàng)目部 開(kāi)發(fā)成本 九 期間費(fèi)用 財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部 項(xiàng)目總投資 總經(jīng)理 按工程實(shí)體分解表格例子表 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進(jìn)行 目標(biāo)成本管理 三 （ 3） 按考核責(zé)任分解 分解目的： 落實(shí)成本責(zé)任考核 分解依據(jù)： 部門(mén)或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法。 （ 3）按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門(mén)，列入入 KPI 。 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進(jìn)行 目標(biāo)成本管理 三 23 二 房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 、要求 （ 2）目標(biāo)成本制定的要求 水平恰當(dāng)： 支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)； 依據(jù)充分： 產(chǎn)品定位能夠支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)； 目標(biāo)成本 合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)； 量化計(jì)算： 盡可能有量化的計(jì)算， 量?jī)r(jià) 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 推行標(biāo)準(zhǔn)化： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司 通用 的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 強(qiáng)調(diào)考核作用： 盡可能作為績(jī)效 考核指標(biāo) ；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。 （可實(shí)施性，適應(yīng)于成本管理起步階段的公司） 到底那種做法合適？ 要與公司的具體情況想適應(yīng)。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例 隱性成本 顯性成本 內(nèi)部材料。 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的 5055%左右）， 主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。 3）只注重“省錢(qián)”，而忽略合理“花錢(qián)”。 （ 3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)既結(jié)合又分離的原則 ① 技術(shù)： 招標(biāo)籌劃書(shū) —— 合同策略＋合同界面 —— 合同文件 —— 清單包干 ②經(jīng)濟(jì)： 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 方案設(shè)計(jì)＋目標(biāo)成本 —— 擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)＋目標(biāo)成本調(diào)整 —— 工程量清單 —— 合同單價(jià) /合價(jià) 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念 四 【 審算型 】 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)） ——定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確； 【 控制型 】 成本控制 ——強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 【 能動(dòng)型 】 提升價(jià)值 ——強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性?xún)r(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念 四 成本管理水平 產(chǎn)品價(jià)值提升 審算型：事后算帳（被動(dòng)） 控制型：動(dòng)態(tài)控制糾偏 能動(dòng)型：主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)企業(yè) /團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo) 面向公司利益，講求性?xún)r(jià)比 發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 追求算得快、算量準(zhǔn) 定額熟、套價(jià)正確 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理理念 四 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展全過(guò)程精細(xì)化成本管理工作。 全過(guò)程 成本控制 11 為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺(jué)成本難于控制？ （ 1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入 ； （ 2）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑采購(gòu)成本日益低廉； （ 3） ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。 全方位 成本控制