【正文】 規(guī)劃設(shè)計要求； ③ 投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④ 索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤ 招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ⑥ 確定中標人、競得人的標準和方法； ⑦ 投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。 ④ 招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 ④ 注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 ： 審查申請，并于收到申請后 2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆 遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起 3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起 5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 （ 1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu) （ 2）申報資料： ① 建設(shè)項目計劃批文； ② 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；③ 招標投標工作計劃及方案； ④ 設(shè)計任務(wù)書； ⑤ 招標人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書； ⑥ 委托代理協(xié)議或合同。 （ 1）承辦部門：濟南市建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站 （ 2）申報資料： ① 施工圖設(shè)計文件 2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 工程勘察、設(shè)計合同（原件）； ⑤ 地質(zhì)勘察報告 2份（原件）； ⑥ 設(shè)計招標的相關(guān)證明； ⑦ 結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書； ⑧ 房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。 （ 3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔，如由濟南市人防設(shè)計院或省人 防設(shè)計院來設(shè)計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。 在市建委辦理報建證后 ,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān) 理招投標、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄 、中標通知書。 （三）施工許可證的辦理 ：濟南市建設(shè)委員會 ： ① 報建證； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 施工合同備案登記表； ⑤ 質(zhì)監(jiān)委托書； ⑥ 監(jiān)理合同鑒證； ⑦ 施工單位安全報監(jiān)書； ⑧ 總包單位中標通知書； ⑦ 建筑工程質(zhì)量責任卡； ⑧ 施工許可申請表。 ：收到申報表和申報資料后， 7日內(nèi)辦理完畢。 ：房屋初始登記費 80元 /套，住宅平房及別墅按每證 80元計收。 第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用。 （ 6）應(yīng)注意的事項： ① 開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費； ②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請； ③ 對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表； ④ 由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。簽訂供用 電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費用。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （ 1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ② 施工圖紙； ③ 其它有關(guān)文件。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 ③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 ⑧ 財政收支。 ③ 需求動機調(diào)查。 ④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ⑥ 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 ⑥ 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。 ⑨ 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù) 目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。 設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 （ 2）觀察法。 調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào) 查來確定。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。這可以參見本章第五節(jié) “資料收集與運用 ”的敘述。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷 清楚美觀。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L險的膽略。 （四）要具備較強的社交能力。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。 （六）準交易資料的收集。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù) 。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。由此可見資料的重要性。 （三）要具備市場信息分析能力。在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。最后，對各項 資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 一、確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。 1．樣本的數(shù)量。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。 ① 直接觀察法。 2）談話法。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。科學(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 ④ 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 ③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ② 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 （ 5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 ④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ① 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 （ 1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （ 2）申報資料： ① 臨時占用主、次干路審批表一式五份； ② 位置示意圖； ③ 平面圖； ④ 臨時設(shè)施效果圖一式二份。 （ 4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。 （ 5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 （ 5）收費標準：開戶費： 1980元 /戶，另外還有總額約為 50元 /戶的點火通氣費和保險費。 ④ 等待工程公司安排施工?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū) 房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù) 售許可證》。 、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須 交納費用即可。 ： 1個工作日。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)） （ 5）收費標準：根據(jù)濟價非字（ 1996） 154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費的收費標準為：自建自用項目， 111元 /平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目， 180元 /平方米；根據(jù)魯建規(guī)字 [2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù) 費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。 （ 1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局 （ 2）申報資料： 申請階段： ① 書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）； ② 1： 500地形圖； ③ 已批準的詳細規(guī)劃； 取證階段： ① 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份； ② 建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份； ③ 建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套； ④ 當年年度投資計劃； ⑤ 有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥ 已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準文件。收費標準詳見附表一。 （ 1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科 （ 2）申報資料： ① 計委立項批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公 章）； ④ 施工圖 1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙 1套； ⑤ 設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 ：濟南市國土資源局 ： ① 用地申請； ② 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③ 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 （ 2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 ① 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表； ② 出讓人土地使用權(quán)證書； ③ 土地使用權(quán)評估報告； ④ 土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； ⑤ 轉(zhuǎn)讓雙方法人證明； ⑥ 出讓人原出讓批文； ⑦ 出讓方土地登記申請 ： ① 申請：開發(fā)商