房地產(chǎn)運作全過程-在線瀏覽
2025-02-16 19:53本頁面
【正文】 5歲 改善 后小太陽 50% 3545歲 改善 高 檔 稀 缺 城市郊區(qū)，資源稀缺 高 城市稀缺地段 ，占有稀缺資源 同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個方面分析，對應(yīng)產(chǎn)品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。 ?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 既是機會又是威脅，既是優(yōu)勢又是劣勢 SWOT分析 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢 S 機會 O 威脅 T 劣勢 W 戰(zhàn)略方向的決策模型 項目屬性 客戶需求 案例借鑒 競爭 同類型項目借鑒 在市場中的地位 邏輯推導(dǎo)論證 邏輯組合論證 戰(zhàn)略與定位 ?戰(zhàn)略形成 ?競爭定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?形象定位 ?價格定位 五個 定位 物業(yè)發(fā)展建議體系 一個 體系 Part1. 地塊價值分析 Part2. 規(guī)劃布局設(shè)計 Part3. 建筑單體設(shè)計 Part4. 園林景觀設(shè)計 Part5. 項目配套 Part6. 技術(shù)應(yīng)用 Part7. 項目分期 物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點 需要說明的是： ?我們給出的不是具體的設(shè)計方案， ?我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素） 原則：一切均基于 CVA “ 競爭的價值增加” (Competition Value Added) 物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素 市場競爭性 地塊價值的發(fā)掘利用 客戶價值的增加 物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素 市場競爭性： 基于市場產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計分析 （ 空間 尺度 、 戶型 、 建筑園林風(fēng)格 、 配套水平和數(shù)量 、 配臵水平統(tǒng)計表 ） ， 提出具有競爭優(yōu)勢的方向； 客戶價值的增加： 客戶價值分析 基于客戶價值分析 （ 客戶價值取向 、 生活方式 、 空間觀念 、行為模式分析表 ） ， 提出客戶滿意方案； 地塊價值的發(fā)掘利用： 基于地塊價值分析和規(guī)劃價值分析提出設(shè)計增值方向 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 ?有形的價值 ?使用價值的范疇 ?屬于物質(zhì)層面的 ?是可以物化的 ?可以進(jìn)行競爭性比價的 ?無形的價值 ?屬于精神層面 ?是不能物化的 ?難以復(fù)制的 ?是可以自我定價的 產(chǎn)品品牌 價值構(gòu)成 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 通達(dá)價值 外部配套 產(chǎn)業(yè)價值 自然景觀 社會認(rèn)知 經(jīng)濟指標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計 內(nèi)部配套 建材設(shè)備 創(chuàng)新價值 基本物業(yè) VIP服務(wù) 個性化服務(wù) 企業(yè)品牌 場所精神 項目精神 有形價值 無形價值 ? 項目外部（社會）配套價值 ? 交通價值 ? 產(chǎn)業(yè)價值 ? 自然景觀資源 ? 社會認(rèn)知價值 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 交通便利性與可達(dá)性 例如：玉淵潭，昆玉河邊的項目 商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、 CBD 生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等 社會心理對地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 ?項目基本經(jīng)濟指標(biāo)價值 ?規(guī)劃設(shè)計價值 ?項目內(nèi)部配套價值 ?產(chǎn)品硬件配臵價值 ?建筑創(chuàng)新價值 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 項目樓座與綠地、配套的位臵，對景觀朝向的利用 建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次 會所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等 容積率、綠化率 風(fēng)格或戶型設(shè)計的改良與創(chuàng)新 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 ? 基本物業(yè)管理服務(wù)的價值 ? 增值的 VIP服務(wù)價值 ? 個性化服務(wù)價值 (菜單式裝修、個性化服務(wù)） 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 ? 企業(yè)品牌 ? 產(chǎn)品品牌 信心的樹立、質(zhì)量的保證 同一個企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價值 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 ? 場所精神 ? 項目精神 （往往通過符號來表達(dá)） 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 城市、社會、人文歷史賦予項目所在地段的文化特性 例如：什剎海、長城 人： 開發(fā)者、設(shè)計者、居住者、以及其他有社會影響力的項目參與者 事： 論壇、發(fā)布會、獲獎 物： 建筑、文化展覽、收藏館 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素 規(guī)劃布局 建筑平面 建筑空間形象 園林 配套、配置標(biāo) 準(zhǔn) ?經(jīng)濟指標(biāo)分析 ?整體形象 ?產(chǎn)品類型建議 ?空間布局建議 ?交通組織 ?啟動區(qū)選擇與分期開發(fā)建議 ?細(xì)節(jié)優(yōu)化 ?戶型面積與戶型配比 ?戶型設(shè)計建議 ?戶型價值點建議 ? 建筑風(fēng)格 ? 建筑外立面建議 ? 建筑材質(zhì)建議 ? 風(fēng)格建議 ? 景觀設(shè)計要點 ? 展示建議 ? 會所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理要點 服務(wù)和附加值 ? 贈送 ? 人性化細(xì)節(jié) ? 社區(qū)服務(wù) 物業(yè)發(fā)展建議專題 總體規(guī)劃建議 第二階段 產(chǎn)品設(shè)計跟進(jìn)階段 規(guī)劃方案比較 規(guī)劃方案深化（優(yōu)化）建議 戶型布局比較 戶型建議 戶型設(shè)計評價 戶型設(shè)計（深化）建議 戶型精裝建議（精裝公司
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