房地產(chǎn)運(yùn)作全過(guò)程(存儲(chǔ)版)
【正文】 匱乏） ? 地塊要素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 開(kāi)發(fā)商要素 ——目標(biāo) /開(kāi)發(fā)商品牌 /可利用資源等 針對(duì)一個(gè)即將銷(xiāo)售的 項(xiàng)目 與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素： ? 產(chǎn)品因素 ——產(chǎn)品 /戶(hù)型 /自身配套 /昭示性等 對(duì)于一個(gè) 大盤(pán)的后續(xù) 階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷： ? 項(xiàng)目要素 ——口碑 /人氣 /項(xiàng)目知名度 /客戶(hù)群體 /前期售價(jià) /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等 O/T（機(jī)會(huì) /威脅）的價(jià)值要素 ? 宏觀要素 —— 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 ? 中觀要素 —— 行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） ? 微觀要素 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶(hù)型） /客戶(hù)流向 ?通常對(duì)于銷(xiāo)售中后期的項(xiàng)目，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤(pán)，微觀要素相對(duì)次要。 ?模仿者（ imitator）：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。 產(chǎn)品 土地 客戶(hù) 客戶(hù)細(xì)分 ,使萬(wàn)科關(guān)注客戶(hù) “首次購(gòu)房 —首次換房－二次換房－退休用房 ”的終身購(gòu)房計(jì)劃，帶來(lái)的客戶(hù)群擴(kuò)大，大大延伸了其產(chǎn)品線。 既是機(jī)會(huì)又是威脅，既是優(yōu)勢(shì)又是劣勢(shì) SWOT分析 我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢(shì) S 機(jī)會(huì) O 威脅 T 劣勢(shì) W 戰(zhàn)略方向的決策模型 項(xiàng)目屬性 客戶(hù)需求 案例借鑒 競(jìng)爭(zhēng) 同類(lèi)型項(xiàng)目借鑒 在市場(chǎng)中的地位 邏輯推導(dǎo)論證 邏輯組合論證 戰(zhàn)略與定位 ?戰(zhàn)略形成 ?競(jìng)爭(zhēng)定位 ?客戶(hù)定位 ?產(chǎn)品定位 ?形象定位 ?價(jià)格定位 五個(gè) 定位 物業(yè)發(fā)展建議體系 一個(gè) 體系 Part1. 地塊價(jià)值分析 Part2. 規(guī)劃布局設(shè)計(jì) Part3. 建筑單體設(shè)計(jì) Part4. 園林景觀設(shè)計(jì) Part5. 項(xiàng)目配套 Part6. 技術(shù)應(yīng)用 Part7. 項(xiàng)目分期 物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn) 需要說(shuō)明的是： ?我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案， ?我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素 （市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素） 原則：一切均基于 CVA “ 競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加” (Competition Value Added) 物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性 地塊價(jià)值的發(fā)掘利用 客戶(hù)價(jià)值的增加 物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性： 基于市場(chǎng)產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析 （ 空間 尺度 、 戶(hù)型 、 建筑園林風(fēng)格 、 配套水平和數(shù)量 、 配臵水平統(tǒng)計(jì)表 ） ， 提出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方向； 客戶(hù)價(jià)值的增加： 客戶(hù)價(jià)值分析 基于客戶(hù)價(jià)值分析 （ 客戶(hù)價(jià)值取向 、 生活方式 、 空間觀念 、行為模式分析表 ） ， 提出客戶(hù)滿意方案； 地塊價(jià)值的發(fā)掘利用： 基于地塊價(jià)值分析和規(guī)劃價(jià)值分析提出設(shè)計(jì)增值方向 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 ?有形的價(jià)值 ?使用價(jià)值的范疇 ?屬于物質(zhì)層面的 ?是可以物化的 ?可以進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比價(jià)的 ?無(wú)形的價(jià)值 ?屬于精神層面 ?是不能物化的 ?難以復(fù)制的 ?是可以自我定價(jià)的 產(chǎn)品品牌 價(jià)值構(gòu)成 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 通達(dá)價(jià)值 外部配套 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 自然景觀 社會(huì)認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 內(nèi)部配套 建材設(shè)備 創(chuàng)新價(jià)值 基本物業(yè) VIP服務(wù) 個(gè)性化服務(wù) 企業(yè)品牌 場(chǎng)所精神 項(xiàng)目精神 有形價(jià)值 無(wú)形價(jià)值 ? 項(xiàng)目外部（社會(huì)）配套價(jià)值 ? 交通價(jià)值 ? 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 ? 自然景觀資源 ? 社會(huì)認(rèn)知價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 交通便利性與可達(dá)性 例如：玉淵潭，昆玉河邊的項(xiàng)目 商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、 CBD 生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等 社會(huì)心理對(duì)地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 ?項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)值 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套價(jià)值 ?產(chǎn)品硬件配臵價(jià)值 ?建筑創(chuàng)新價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 項(xiàng)目樓座與綠地、配套的位臵，對(duì)景觀朝向的利用 建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次 會(huì)所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等 容積率、綠化率 風(fēng)格或戶(hù)型設(shè)計(jì)的改良與創(chuàng)新 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 ? 基本物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值 ? 增值的 VIP服務(wù)價(jià)值 ? 個(gè)性化服務(wù)價(jià)值 (菜單式裝修、個(gè)性化服務(wù)） 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 ? 企業(yè)品牌 ? 產(chǎn)品品牌 信心的樹(shù)立、質(zhì)量的保證 同一個(gè)企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價(jià)值 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 ? 場(chǎng)所精神 ? 項(xiàng)目精神 （往往通過(guò)符號(hào)來(lái)表達(dá)） 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 城市、社會(huì)、人文歷史賦予項(xiàng)目所在地段的文化特性 例如：什剎海、長(zhǎng)城 人： 開(kāi)發(fā)者、設(shè)計(jì)者、居住者、以及其他有社會(huì)影響力的項(xiàng)目參與者 事： 論壇、發(fā)布會(huì)、獲獎(jiǎng) 物： 建筑、文化展覽、收藏館 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素 規(guī)劃布局 建筑平面 建筑空間形象 園林 配套、配置標(biāo) 準(zhǔn) ?經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ?整體形象 ?產(chǎn)品類(lèi)型建議 ?空間布局建議 ?交通組織
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