房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制_secret-在線瀏覽
2024-10-03 00:26本頁面
【正文】 案，編制高質(zhì)量的項(xiàng)目投資估算，在項(xiàng)目建設(shè)中起到控制項(xiàng)目總投資的作用。在投資計(jì)劃得以合理確定以后，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段，它是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合在一起的過程[注：在錦繡泉城一期車庫跟三期車庫就是很好的體現(xiàn)]。技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)能使項(xiàng)目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。 據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于工程費(fèi)用1％左右，而這 1％的費(fèi)用對(duì)工程成本的影響度卻是 70％以上。設(shè)計(jì)方案優(yōu)化常采用價(jià)值工程分析法，目的在滿足功能或盡可能提高功能的前提下盡可能降低成本，其公式如下 V＝F／C(V價(jià)值系數(shù)，F(xiàn)功能系數(shù)，c成本系數(shù)) 作為一種成熟有效的管理方法，價(jià)值分析在工程建設(shè)中得到廣泛運(yùn)用。而用于請(qǐng)專家進(jìn)行價(jià)值工程分析的費(fèi)用只有1．29萬美元。現(xiàn)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)幾乎可以批量生產(chǎn)，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)可以控制的工程成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)也是非常重要的，因?yàn)椋海?）設(shè)計(jì)單位的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用；甚至是要達(dá)到某種效果，而節(jié)約成本、經(jīng)濟(jì)合理性是次要的；（2）如果不要求設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)，那么等圖紙出來當(dāng)建設(shè)單位發(fā)現(xiàn)超過限額很多，再要求設(shè)計(jì)單位修改的話，那是很難做到的。但是在現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，“簡單的限額設(shè)計(jì)”對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說基本上一句空話，同時(shí)限額設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制又很重要？那么我們?cè)鯓觼斫鉀Q這個(gè)問題呢？我認(rèn)為我們可以變通一下來達(dá)到我們的目的：（1）即把枯燥的限額數(shù)值轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)單位容易理解接受的設(shè)計(jì)指標(biāo)如限額鋼筋45kg/m填充墻比例等等；（2）根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，成本人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，即使使用也必須經(jīng)過經(jīng)濟(jì)論證。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查。成本管理人員人員要積極參與這個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議，把握清楚，理清頭緒。（4）設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率至多20％。我認(rèn)為包括這幾個(gè)方面：（1）招標(biāo)文件與合同的編制：一份好的招標(biāo)文件和施工合同會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲控材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際，風(fēng)險(xiǎn)要合理回避等等。（3）施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般成本管理人員不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部，二審之后批準(zhǔn)。所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，以防在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)造成責(zé)任不清會(huì)增加物業(yè)管理維修成本，我認(rèn)為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。分包一定要注意時(shí)間，例如你在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。（5）材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：一般建筑工程中材
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1