【正文】 樹立現(xiàn)代房地產(chǎn)成本管理理念 實施房地產(chǎn)成本全過程精細化管理方法 關(guān)鍵是 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 一 二 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個問題 房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū) 三 四 房地產(chǎn)成本全過程精細化管理新理念 房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念 一 11 —— 以標準化合同文本與流程化管理為核心 —— 以工程量清單為計價模式 —— 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ) —— 以目標管理為方法 —— 以項目營銷定位與技術(shù)管理為依托 —— 以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標 —— 強調(diào)企業(yè) /團隊的共同目標 —— 利潤：講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 —— 成本管理的發(fā)展趨勢： 核算型 的成本管理已瀕臨淘汰 控制型 的成本管理模式已不能滿足市場的要求 成本管理必須向 價值創(chuàng) 造型轉(zhuǎn)變 —— 核心就是產(chǎn) 品“價值工程”研究。 （ 2）責(zé)任成本管理體系的建立 目的：令全員實施自覺的成本管理行為 要素： 1）責(zé)任范圍； 2）責(zé)任人 3）評價標準； 4）評價人 （ 3）房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé) ① 全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 ② 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控； ③ 甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定 位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)整合，不論是設(shè)計、工程還是成本人員，都是專家型的管理者（不是面包師） 成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制” 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念 四 —— 目標成本管理 （ 1）目標成本管理的內(nèi)容 —— 目標成本的確定與 動態(tài)控制兩方面 （ 2）目標成本確定的依據(jù) — 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào) 研、對產(chǎn)品把握 （ 3）實現(xiàn)目標成本動態(tài)監(jiān)控的手段 — 信息化 （ 4）目標成本管理的過程 — PDCA 循環(huán) 項目實施方案目標成本（總成本及分項成本）建立目標PLAN項目實施DO做出調(diào)整ADJUST檢查對比CHECK實際成本（總成本及分項成本） 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念 四 —— 確定與控制 （ 1）合理確定 —— 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價原則，沒有準確只有合理 成本的決定因素： 外部 — 市場；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位； 成本的影響因素 :諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面 。 ②控制的要素： 合理的目標、偏差測定、及時反饋與修正。 （ 3）技術(shù)經(jīng)濟既結(jié)合又分離的原則 ① 技術(shù)： 招標籌劃書 —— 合同策略＋合同界面 —— 合同文件 —— 清單包干 ②經(jīng)濟： 設(shè)計任務(wù)書 —— 方案設(shè)計＋目標成本 —— 擴初 /施工圖設(shè)計＋目標成本調(diào)整 —— 工程量清單 —— 合同單價 /合價 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念 四 【 審算型 】 造價計算（概、預(yù)、結(jié)） ——定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確； 【 控制型 】 成本控制 ——強調(diào)不能突破目標值 【 能動型 】 提升價值 ——強調(diào)企業(yè) /團隊的共同目標：面向公司利益，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念 四 成本管理水平 產(chǎn)品價值提升 審算型：事后算帳（被動） 控制型：動態(tài)控制糾偏 能動型：主動創(chuàng)造價值 強調(diào)企業(yè) /團隊的共同目標 面向公司利益，講求性價比 發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值 強調(diào)不能突破目標值 定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗 追求算得快、算量準 定額熟、套價正確 11 現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細化管理理念 四 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展全過程精細化成本管理工作。 對項目整個壽命周期而言，項目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護、保養(yǎng)、運營、法律風(fēng)險（嚴格意義上不能算成本）等費用，要全盤考慮。節(jié)能建筑就是基于這種考慮。避免不計成本地追求設(shè)計效果。 3）只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。 “成本管理”的最終目標 是將成本合理地揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，達到 “成本效益最大化”。 典型城市：一線城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州等 成本型： 贏利主要靠對建安成本的控制，特點是房價差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對項目的建安成本控制要求較高。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）， 主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。 前期費用（約占項目總成本的５ %左右）， 主要指設(shè)計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。 三項費用：管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：這部分一般占 510%左右。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費用）所占總額的比例 隱性成本 顯性成本 內(nèi)部材料。 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念 一 房地產(chǎn)成本管理什么？ —— 全成本精細化管理 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本精細化管理措施 四 23 如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全成本管理？ 目標成本 責(zé)任成本 動態(tài)成本 后評估和反饋 ?建立合理的目標成本 ?將目標成本分解成責(zé)任成本 ?將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中 ?量化評估體系 ?成本考核與績效管理 目標成本管理的總體思路： 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解 一 二 三 房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責(zé)任成本 四 房地產(chǎn)目標成本的控制與責(zé)任成本落實 23 房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分解 一 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 ： 目標成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。 典型案例 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解 一 二 三 房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細化管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 房地產(chǎn)目標成本的分解 —— 責(zé)任成本 四 房地產(chǎn)目標成本的控制與責(zé)任成本落實 23 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 （ 1）目標的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標。 （ 3）目標的范圍： 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本。 （可實施性，適應(yīng)于成本管理起步階段的公司） 到底那種做法合適？ 要與公司的具體情況想適應(yīng)。 一般做法如下： 典型案例 管 理框架流程圖 23 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 ？ 關(guān)于制定成本目標的時間一般做法： （ 1）目標制定從立項開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風(fēng)險因素； （ 2）定位、設(shè)計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標； （ 3）規(guī)劃方案確定后，要形成正式 目標成本； （ 3）擴初及施工圖完成后，在目標成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對目標成本進行科目之間的調(diào)劑。 新 項 目 發(fā) 展 策 劃 定 位 方 案 或 初 步 施 工 圖 設(shè) 計 施工 組織 材料 采購 竣 工 結(jié) 算 成本 估算（初始） 成本 測算（預(yù)控） 目標 成本（發(fā)展） 目標 成本 調(diào)整 （內(nèi)控） 動態(tài)成本 結(jié)算 成本 分析 目標 形成 的幾 個階 段示 意圖 23 二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 、要求 （ 1）目標成本制定的方法 （有正向測算法、反向倒逼法兩種） 1）正向測算法 測算依據(jù) —— 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。（ 工作重心前移） 2）反向倒逼法 確定銷售價格水平 —— 確定利潤要求 —— 反推計算成本水平。 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 23 二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 、要求 （ 2）目標成本制定的要求 水平恰當： 支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當考慮風(fēng)險； 依據(jù)充分： 產(chǎn)品定位能夠支撐目標數(shù)據(jù)； 目標成本 合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項； 量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 推行標準化： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司 通用 的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； 強調(diào)考核作用： 盡可能作為績效 考核指標 ；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標對控制結(jié)果進行考核。 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 23 二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 由成本管理部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā) （ 1）與營銷、設(shè)計、招標、采購、項目、財務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào) （ 2）不是單打、獨奏，而是協(xié)同、配合，是一個系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲 （ 3）上公司評審會（闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整） （ 4）相關(guān)部門傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行 （ 5）一旦簽發(fā)，不得修改（除非項目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴肅性 （ 6）便于操作與實施。 （ 7）要與項目的盈利分析緊密結(jié)合。 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 成本測算 典型案例 23 二 房地產(chǎn)目標成本的有效制定 房地產(chǎn)成本如何控制？ ——進行 目標成本管理 三 ? 目標成本是基于企業(yè)目標建立的 ? 目標成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的 ? 目標成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理 ? 目標成本管理的實施要依賴于責(zé)任成本管理體系 回顧與總結(jié)： 內(nèi)部資料，機密 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理 房地產(chǎn)目標成本的構(gòu)成、歸集與分分解 一