【正文】 20231124 25 新項(xiàng)目發(fā)展 策劃定位 方案或初步 施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與 材料采購(gòu) 竣工結(jié)算 成本估算（初始） 成本測(cè)算（預(yù)控） 目標(biāo)成本（發(fā)展） 目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控） 動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標(biāo)形成的幾個(gè)階段 20231124 26 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) －－ 成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。 有效控制的前提 ：目標(biāo)要 合理 實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程成本管理 20231124 1 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制要點(diǎn) 20231124 2 房地產(chǎn)成本管理理念 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 房地產(chǎn)成本管理理念 ―5W1H 分析 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程 20231124 3 房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征 成本管理的基本內(nèi)容 合理確定成本與有效控制成本 房地產(chǎn)行業(yè)中 不同角色的成本管理特征 ： ? 施工企業(yè)的確定與控制 — 現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題 ? 設(shè)計(jì)單位的確定與控制 — 設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問(wèn)題 ? 造價(jià)咨詢公司的確定與控制 — 圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制 — 產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題； 就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。 能動(dòng)的控制 ：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中 成本管理的立足點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 確定 與 控制 20231124 12 成本管理的階段（ WHEN)— 全過(guò)程 1， 階段 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì) 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) 2， 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 20231124 13 成本管理的階段（ WHEN)— 全過(guò)程 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 ? 立項(xiàng)階段 — 成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) ? 策劃階段 — 選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 ? 設(shè)計(jì)階段 — 產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 初步：材料設(shè)備的 合理 選型 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的 質(zhì)量 和 時(shí)間 保證 ? 發(fā)包階段 — 通過(guò)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） ? 施工階段 — 變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ? 銷售階段－營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) ? 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 ? 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段 — 保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 20231124 14 成本管理的責(zé)任主體（ WHO)— 全員 要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有 成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。一般的依據(jù)文件有： 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 測(cè)算方式 －－ 根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式； （如爛尾樓改造、中學(xué)等） ? 團(tuán)隊(duì)工作 －－ 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定 。 ? 分解內(nèi)容： 總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo) , 以及輔助管理的工作要求。 20231124 56 成本管理崗位職責(zé) 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營(yíng)銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 20231124 57 成本管理權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 20231124 58 一、管理制度 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明對(duì)所管理內(nèi)容的基本管理要求。 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)確定合適 的價(jià)格和單 位；完備的 合同促成雙 贏局面。 開發(fā)部與設(shè)計(jì)部 買斷項(xiàng)目 買斷內(nèi)容 明確買斷內(nèi)容明細(xì) 開發(fā)部 付款總額 為公司爭(zhēng)取最大利益 開發(fā)部 付款時(shí)間 周期長(zhǎng)、次數(shù)多 開發(fā)部 三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn) 明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì) 工程部與開發(fā)部 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) 盡量先辦手續(xù)后付款。 20231124 81 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 （ 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書和可行性設(shè)計(jì)變更。 設(shè)計(jì)部與工程部 （ 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審 樁基設(shè)計(jì) 2種以上形式，并由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。 設(shè)計(jì)部與成本部 招標(biāo)評(píng)審 設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部 （ 4）智能化設(shè)計(jì) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。設(shè)計(jì)小組與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)組的聯(lián)系電話互換。根 據(jù) 測(cè) 算 數(shù) 據(jù) ， 調(diào) 整 細(xì) 部 設(shè) 計(jì) 控制要點(diǎn)： ?計(jì)劃管理 ?定期例會(huì)協(xié)調(diào) ?對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理 ?測(cè)算 ?基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮地基處理及承臺(tái) ?到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直接溝通，準(zhǔn)確、迅速提供梁、板、柱數(shù)據(jù) ?橫向比較分析 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 20231124 90 控制要點(diǎn)： ?快速反饋預(yù)算指標(biāo) ?如果分段出圖，則分段提供預(yù)算數(shù)據(jù) ?獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn) ?圖紙會(huì)審盡快完成 結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 流 程事中控制事后檢查工 程 部 成 本 部設(shè) 計(jì) 部設(shè) 計(jì) 院正 式 施 工 圖安 排 咨 詢 公 司 計(jì) 算 工 程量 清 單 ， 并 填 寫 指 標(biāo)表 。 采購(gòu)部與經(jīng)辦部門 招投標(biāo)文件 各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含： （ 1）工期； （ 2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）質(zhì)量要求； （ 4）付款方式； （ 5）招標(biāo)范圍； （ 6）結(jié)算方式； （ 7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8）投標(biāo)注意事項(xiàng)； （ 9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）； （ 10）接標(biāo)時(shí)間； （ 11）開標(biāo)時(shí)間； （ 12）定標(biāo)方法； （ 13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （ 14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15）圖紙、其他要求等。 運(yùn)輸周期 與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)、與工程進(jìn)度配合 安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合 工程部 交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)溝通與協(xié)作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 項(xiàng)目部與成本部 20231124 97 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 審圖 （ 1）擴(kuò)初圖會(huì)審 （ 2）施工圖會(huì)審 （ 3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審 （ 4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽，各專業(yè)互審互簽； 在開工前盡量把圖紙中的問(wèn)題修改完。 成本控制： ?初審竣工資料、結(jié)算資料； ?審查結(jié)算資料，會(huì)簽結(jié)算資料，初審結(jié)算； ?復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進(jìn)行結(jié)算定案。 設(shè)計(jì)部 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的數(shù)量、原因和責(zé)任。 設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷部 （ 2）材料采購(gòu) 市場(chǎng)信息搜集，材料、設(shè)備選型。 采購(gòu)部與設(shè)計(jì)部 （ 4）樣板房維護(hù) 委托物業(yè)代管協(xié)議的簽署 采購(gòu)部 （ 5）材料回收、保管和再利用 建立材料設(shè)備清單、使用登記，閑置品評(píng)估和處理。 項(xiàng)目部 （ 3）配合管理 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題 項(xiàng)目部 （ 4）停工、窩工 當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)，項(xiàng)目部與成本部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算。 結(jié)算階段成本控制 20231124 101 結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 乙方預(yù)算 （ 1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 工程部與項(xiàng)目部 材料供應(yīng) （ 1）選型 （ 2）材料供應(yīng)方式 （ 3）材料計(jì)劃 （ 4）預(yù)留時(shí)間 在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項(xiàng)材料的選型。 設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部與成本部 （ 2）變更的審核、審批與知會(huì) 按照審批權(quán)限審批后方可進(jìn)行變更；發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單；變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 經(jīng)辦部門與采購(gòu)部 評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 按照優(yōu)先順序進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)： 技術(shù)評(píng)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 合作經(jīng)歷 綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位 經(jīng)辦部門與采購(gòu)部 20231124 93 材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制要點(diǎn) 控制要點(diǎn) 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 材料的性能價(jià)格比 市場(chǎng)信息 日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。圖 紙 會(huì) 審設(shè)計(jì)方案優(yōu)化（例） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 20231124 91 招標(biāo)階段成本控制 招標(biāo)階段要把握兩點(diǎn)： 標(biāo)書制訂 —逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)。 ?事后反饋 ： 預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰。 采購(gòu)部與工程部 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部與工程部 材料設(shè)備選型 （ 1）選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 設(shè)計(jì)部與工程部 20231124 84 實(shí)例 《限額設(shè)計(jì)控制表》 《價(jià)值分析模板》 《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化流程》 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制 20231124 85 基本定義： 通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的 中間結(jié)果 進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果。 設(shè)計(jì)部、工程部與成本部 政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。 設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、項(xiàng)目部、成本部、工程部和管理層 （ 3）設(shè)計(jì)成果 對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。 開發(fā)部 分成比例 雙贏原則。 結(jié)算、索賠 辦理；項(xiàng)目 后評(píng)估。 三、實(shí)施細(xì)則 實(shí)施細(xì)則是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化。 方式之三：按考核責(zé)任分解 目的：落實(shí)成本責(zé)任考核 202311