【正文】 清單 20231124 64 成本管理運營流程系統(tǒng) — 案例 案例 1—流程圖 案例 2—流程關(guān)鍵點的詳細描述 案例 3—作業(yè)表單 20231124 65 ? 目的與作用 ? 內(nèi)容與形式 ? 建立及維護 ? 注意的問題 【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標準是什么？有何量化的衡量與評價指標？ 】 成本管理的評價系統(tǒng) 20231124 66 目的 ? 掌握市場信息 ? 積累經(jīng)驗數(shù)據(jù) ? 匯總公司資源 ? 沉淀業(yè)務(wù)知識 ? 衡量工作成效 作用 保證公司的成本管理水平穩(wěn)定、提升 目的與作用 20231124 67 主要內(nèi)容 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫 ? 成本管理考核指標 內(nèi)容與形式 20231124 68 ? 成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理標準（供方、法規(guī)合同、技術(shù)標準）與成本指標 ? 成本指標不僅包括經(jīng)濟指標（價的指標，即成本數(shù)據(jù)），還應(yīng)包括技術(shù)指標（量的指標）； 定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫；甲方定額就是技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設(shè)備 ? 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時記載：時間、技術(shù)特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征 成本管理數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容 20231124 69 主要形式 ? 用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，形成固定的表格模版； ? 管理軟件：通用、定制 （如萬科、金地、招商） 形式的選擇 ? 根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要 ? 區(qū)分管理類軟件和信息類軟件 ? 結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征 ? 盡可能集成，防止重復(fù)勞動 數(shù)據(jù)庫內(nèi)容與形式 20231124 70 工作內(nèi)容 建立制度與規(guī)范，制定成本管理數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護 工作時間 在幾個節(jié)點上進行：調(diào)研、詢價、招標、合同、結(jié)算；最好能與工作過程結(jié)合而不是做為額外的工作 工作人員 專職或?qū)I(yè)人員，二者結(jié)合 數(shù)據(jù)庫的建立與維護 20231124 71 成本管理考核指標 項目 反饋指標 項目 反饋指標每平米地價 報建費用節(jié)減率土地獲得時間 每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計周期 每平米管理費每平米鋼筋含量 每平米營銷費每平米含砼量 人均行政費用招標比率 每平米管理費用最低價定標比率 人均銷售收入甲定材料占造價比率 每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率 每平米廣告費用 設(shè)計變更 變更比率 人均銷售員面積 工程簽證 簽證比率 稅金 實際交納稅率 工程結(jié)算 結(jié)算錯漏率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本 招標及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計土地獲得成本 材料采購開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費管理費用銷售費用20231124 72 1， 相關(guān)制度 ： 2， 分析表格 3， 成本管理信息庫： 檢索、供方、法規(guī) 4，成本數(shù)據(jù)庫： 單價庫 ACCESS， 電梯 EXCEL 成本管理的評價系統(tǒng) — 案例 20231124 73 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 20231124 74 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 立項階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制 招標階段成本控制 施工階段成本控制 結(jié)算階段成本控制 營銷階段成本控制 20231124 75 通過對房地產(chǎn)各個開發(fā)階段作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范 成本管理具體業(yè)務(wù)工作開展的要求與標準，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實施細則。 制定的要求 20231124 29 1，某中學(xué)成本控制綱要 ： 注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測算 ： 注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確 3，某改建項目成本測算 4，成本目標評審要點 成本目標制定 —案例 20231124 30 方式之二， 按項目實體分解 方式之一， 按合同計劃分解 方式之三， 按考核責(zé)任分解 三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián) 成本目標的分解 20231124 31 ?分解依據(jù) ： 甲方的分判與采購計劃 ?分解內(nèi)容： 總目標分解為每個合同項的目標 ?分解時間 ： 發(fā)展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設(shè)計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整） 方式之一：按合同計劃分解 各合同分解目標也是招標的評判依據(jù)之一 目的：及時掌握實際發(fā)生成本，實施動態(tài)監(jiān)控 20231124 32 多層次、全方位計劃管理 ?一級計劃：項目發(fā)展計劃 總綱領(lǐng) ?二級計劃：運作實施計劃 控制 設(shè)計計劃管理 ：出圖計劃、定樣計劃 合約計劃管理 ：考察計劃、招標、簽約計劃 項目計劃管理 ：隊伍、材料進場計劃 成本計劃管理 ：目標、標底、結(jié)算編制計劃 ?三級計劃：施工進度計劃 實施 20231124 33 ?分解依據(jù)： 項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）。 2， 目標的作用： 目標不是上限而是 基準 ，目標的作用在于心中有數(shù)。 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面 。 成本的決定因素： 外部 市場 ；內(nèi)部 產(chǎn)品定位 。 房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程 20231124 20 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 20231124 21 房地產(chǎn)成本目標管理 房地產(chǎn)成本目標管理原則 房地產(chǎn)成本目標 制定 的過程 房地產(chǎn)成本目標 分解 的方法 房地產(chǎn)成本目標 實現(xiàn) 的方式 20231124 22 成本目標管理原則 1， 目標的內(nèi)涵 ： 不僅限于成本目標值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標。 制定的方法 20231124 28 水平恰當(dāng)： 支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險； 依據(jù)充分 ： 產(chǎn)品定位支撐目標數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－ 通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫； 內(nèi)容具體明確： 成本內(nèi)容明確（比如同樣是 高檔 ，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項； 量化計算： 盡可能有量化的計算， 量價 分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析； 推行標準化 ： 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司 通用 的標準和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時間，減少誤解； 強調(diào)考核作用： 盡可能作為績效 考核指標 ；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標對控制結(jié)果進行考核。 20231124 39 成本目標的實現(xiàn) — 案例 1，月報表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，后評估報告 20231124 40 小結(jié) 1，成本目標管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 事前有目標：項目總成本目標及分解 ? 事中有監(jiān)控：月報表 ? 事后有分析：后評估報告 ? 目標管理兩階段：招標前產(chǎn)品控制為主，招標后以動態(tài)監(jiān)控為主； ? 成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場 2，如何著手開展目標管理 ? 建立科目，結(jié)合合同策劃； ? 制定目標：方案、擴初、施工圖階段 ? 每月專人負責(zé)統(tǒng)計成本變更（針對每個合同） ? 出成本月報，數(shù)據(jù)及分析、建議 ? 對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求 20231124 41 內(nèi)容大綱 樹立統(tǒng)一的成本管理理念 成本控制基本方法－目標管理詳解 建立多層次的成本管理體系 房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點 20231124 42 房地產(chǎn)成本管理體系的建立 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理的組織管理系統(tǒng) 成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范 成本管理運營流程系統(tǒng) 成本管理的評價系統(tǒng) 20231124 43 房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 單一公司的管控模式 職能式管控 ： 業(yè)務(wù)職能部門為主導(dǎo) 矩陣式管控： 業(yè)務(wù)職能部門與項目開發(fā)流程相互平衡 項目制管控： 以項目開發(fā)流程為主導(dǎo) 集團公司的管控模式 ? 運營管控 ：組織與項目運營的環(huán)節(jié) ? 戰(zhàn)略管控： 主要資源：人、財、項目 ? 財務(wù)管控 ： 投資與財務(wù) 20231124 44 項目公司 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 項目部 ?項目部只負責(zé)施工現(xiàn)場管理部門 ?項目部成為項目執(zhí)行的負責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點 ?對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實施條件 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設(shè)計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責(zé)主體 ?項目執(zhí)行風(fēng)險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準確 ?更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 項目部 缺點 ?職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 ?對項目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達到客戶的滿意 單一公司的管控模式 20231124 45 集團公司的管控模式 20231124 46 ? 形成過程：項目 —公司 —區(qū)域 —集團 ? 確立依據(jù)：集團與分公司的管控模式 ? 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 集團公司的成本管理模式 — 確立 20231124 47 集團公司的成本管理模式 — 案例 1 管理職能： ? 經(jīng)營層面： 立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間） ? 管理層面 ：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理；學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、