【正文】 設(shè)計部與采購部 （ 3）信息采集及招投標(biāo) 按招標(biāo)流程執(zhí)行。 項目部與成本部 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 履行自己的合同義務(wù)并督促乙方履行合同義務(wù)，重視在過程中控制工期與質(zhì)量。 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價。 工程部、項目部與設(shè)計部 總分包配合費 （ 1）分包方式 （ 2）分包內(nèi)容 （ 3）分包的責(zé)任界定 通過投標(biāo)確定配合費，避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。 各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 材料款支付 材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款 預(yù)付款限額控制 首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。 經(jīng)辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過審核。 完 成 最 后 的 對 比 匯報 。 ?事中控制 ： 貼身跟進(jìn)、典型測算，修改建議。 銷售部與工程部 招標(biāo)評審；尋找戰(zhàn)略合作單位。 （ 3）樁基施工圖 設(shè)計調(diào)整 施工圖設(shè)計 求 根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實行限額設(shè)計。 設(shè)計部、營銷部、項目部、成本部和工程部 （ 2）方案評審 組成可行性規(guī)劃設(shè)計評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定，未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評審。 開發(fā)部 合作開發(fā) 合作方式 有利于公司。 變更和簽 證的管理； 付款審核。 二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司成本管理有關(guān)部門或項目成本管理中各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對管理制度的要求的落實。 ? 分解時間： 發(fā)展計劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。（ 工作重心前移） 制定的方法 20231124 27 反向倒逼： 確定銷售價格水平； 確定利潤要求； 反推計算成本水平。 ? 成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 ? 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制” 20231124 15 成本管理的基本方法（ HOW)— 目標(biāo)管理 ? 目標(biāo)確定的依據(jù) — 經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫 、 市場調(diào)研 、產(chǎn)品把握 。強調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)， 做出更好的產(chǎn)品。 控制的要素 ： 制定目標(biāo)、偏差測定、修正 。 20231124 23 成本目標(biāo)的制定過程 ? 目標(biāo)制定的時間： 幾個階段 ? 目標(biāo)制定的方法： 正向與反向 ? 目標(biāo)制定的要求： 成本＋產(chǎn)品 ? 目標(biāo)制定案例 20231124 24 制定的時間 ? 目標(biāo)的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一； ? 策劃、設(shè)計階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； ? 實施方案確定后，形成正式項目發(fā)展成本目標(biāo)。 ?分解時間： 概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對比分析。 成本管理運營流程系統(tǒng) 針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標(biāo)成本管理的實施和具體操作流程。 選擇性價 比最好的 產(chǎn)品；制 定產(chǎn)品目 標(biāo)與發(fā)展 計劃。 開發(fā)部 大市政費用 交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。 開發(fā)部 20231124 79 立項階段成本控制 實例 《成本調(diào)研報告模板》 《開發(fā)成本測算表》 20231124 80 規(guī)劃設(shè)計階段成本控制 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制所占權(quán)重最大 在規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 成本部、設(shè)計部與工程部 制訂成本控制綱要 成本部 （ 3）擴(kuò)初設(shè)計圖 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)，組織專家評審和進(jìn)行內(nèi)部評審。 制訂設(shè)計任務(wù)書 設(shè)計部與營銷部 招標(biāo)評審 設(shè)計部與采購部 功能設(shè)計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 市場調(diào)研 銷售部 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 設(shè)計部、營銷部和工程部 （ 2）市政配套方案 市政狀況調(diào)研，爭取政府有利條件。收集類似項目經(jīng)驗做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。 設(shè)計方案優(yōu)化（例） 20231124 89 結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 流 程事前控制事中控制工 程 部 成 本 部設(shè) 計 部設(shè) 計 院結(jié) 構(gòu) 體 系結(jié) 構(gòu) 方 案計 算 書工 程 部 提 出 幾 種 可 能 的 基 礎(chǔ) 形 式 ， 設(shè) 計 院 設(shè) 計典 型 單 元 ， 成 本 人 員 進(jìn) 行 測 算 、 比 較 。 20231124 92 招標(biāo)過程成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 投標(biāo)單位的選擇 （ 1）資質(zhì) （ 2）管理水平 （ 3）技術(shù)力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實力 （ 6）合作經(jīng)歷 建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名錄及資料庫；從認(rèn)可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部門推薦。 采購部 材料進(jìn)場計劃 采購招標(biāo)及訂立合同時間 根據(jù)項目發(fā)展計劃分解材料設(shè)備采購計劃。 20231124 96 施工環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 設(shè)計變更環(huán)節(jié) （ 1）變更評估 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。 項目部與成本部 （ 4）簽證的審批 遵循先審批后實施的原則；在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。 項目部與成本部 （ 3）付款的審批 根據(jù)授權(quán)權(quán)限進(jìn)行審批。 成本部 20231124 102 變更的費用控制 （ 1）圖紙審核 工程部和項目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制，協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位審圖。 營銷部 （ 2）招投標(biāo) 遵守先評后選的原則進(jìn)行內(nèi)部評審和招投標(biāo)。 營銷部 （ 2）回款周期 制定銷售收入計劃 營銷部 銷售補 充條款 及承諾 （ 1）承諾的提出 將承諾分類分析，控制銷售合同、廣告、售樓書承諾與設(shè)計及實際的一致性。 20231124 105 營銷環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 主要內(nèi)容 方法與途徑 責(zé)任主體 營銷方案 （ 1）營銷成本目標(biāo) （ 2）市場信息 （ 3）營銷計劃 按比例確定成本目標(biāo) 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和進(jìn)行成本目標(biāo)分解 營銷部 營銷現(xiàn)場費用 （ 1）現(xiàn)場銷售人工費用 銷售人數(shù)控制、銷售工作進(jìn)度控制和獎勵辦法控制。 成本部與采購部 抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作，相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況。 采購部與成本部 編制材料計劃，考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。 項目部 （ 2）簽證的時限 遵守當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。工程質(zhì)量控制 和工期控制對成本控制有直接影響。 設(shè)計部 招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。 材料及設(shè)備采購成本控制的核心要素是： 市場信息 和 采購招標(biāo) 在市場上篩選最佳性價比的材料和設(shè)備，通過規(guī)范的招標(biāo)過程， 獲 取競爭性低價成本 。 設(shè)計方案優(yōu)化（例） 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案優(yōu)化 20231124 88 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案優(yōu)化 結(jié) 構(gòu) 優(yōu) 化 流 程事前控制工 程 部 成 本 部設(shè) 計 部設(shè) 計 院在 設(shè) 計 開 始 前 ， 公 司 成 立 “ 設(shè) 計 工 作 小 組 ” ， 明 確 相 關(guān) 專 業(yè) 的責(zé) 任 人 ， 在 專 業(yè) 設(shè) 計 管 理 、 成 本 控 制 、 技 術(shù) 管 理 等 方 面 緊 密 配合設(shè) 計 合 同 ： 細(xì) 化 的 成 本 指 標(biāo) 、 配 合 要 求 、 進(jìn) 度 要 求 、 獎 罰 額 度 等 內(nèi) 容 明 確 列 出廣州萬科城市花園設(shè)計指標(biāo)控制表 控制指標(biāo) 小高層 鋼筋含量 (Kg/m2) 混凝土含量 (m3/m2) 正負(fù)零以上結(jié)構(gòu) 55 其中梁 1415 其中板 其中柱 (墻 ) 控制要點： ?工程部配置結(jié)構(gòu)工程師，專業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。 實施： ?組織保證 ： 成立項目設(shè)計小組，包括設(shè)計、工程、項目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計成果。 設(shè)計部、工程部、營銷部與成本部 設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合 設(shè)計部與工程部 20231124 83 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)） 裝修方案設(shè)計 根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求 設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助 案 市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備。 開發(fā)部與設(shè)計部 20231124 82 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制要點（續(xù)） 擴(kuò)初設(shè)計 （ 1）擴(kuò)初設(shè)計要求 對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計要求，進(jìn)行內(nèi)部審核。 工程部 交房標(biāo)準(zhǔn) 不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。 20231124 77 立項階段成本控制 項目立項階段需對項目發(fā)展成本客觀、全 面、準(zhǔn)確地估算： 充分考慮項目的不確定性； 合理確定估算基礎(chǔ)； 合理預(yù)計工程量和工程綜合單價； 謹(jǐn)慎預(yù)測新項目成本。 成本管理的運營流程系統(tǒng) 階段 1 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 以流程驅(qū)動的 運營 部門職能驅(qū)動 的運營 認(rèn)同流程、但部門職 能占據(jù)主導(dǎo)的運營 階段 2 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 階段 3 開 發(fā) 設(shè) 計 工 程 營 銷 項目論證 設(shè)計管理 成本管理 20231124 62 案例 —流程全景 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 20231124 63 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程 ,例如 : 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框 架和底層基礎(chǔ) 沒有這些管理支持流程 ,核心流程不 可能有效運作 客 戶 設(shè)計 階段 流程 策劃 階段 流程 發(fā)包 階段 流程 施工 階段 流程 立項 階段 流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務(wù)預(yù)算流程 …… 竣工 階段 流程 流程