【正文】 蘇國(guó)稅函 [2023]206號(hào) 從 2023年度起，新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準(zhǔn)減免稅的，可享受至期滿為止。 一般商品房?jī)陕史謩e按 15%執(zhí)行，對(duì)高檔商品房、寫(xiě)字樓、別墅、渡假村等兩率在 15%— 30%之間核定。（國(guó)稅發(fā)【 2023】 84號(hào)文） 2. 延期交房違約金。 ★注 :財(cái)產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局令第 13號(hào) 2023年 9月 1日起執(zhí)行 扣除方式 經(jīng)審批扣除 扣除時(shí)間 損失的當(dāng)年 扣除項(xiàng)目（不包括土地閑置費(fèi)，成本報(bào)廢損失） 在建工程和工程物資損失 包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問(wèn)題 問(wèn)題：分支機(jī)構(gòu)如何有注冊(cè)資本 ？ ★ 注： 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本 。 (已經(jīng)作廢 ) 蘇國(guó)稅發(fā) （ 2023） 97號(hào) ：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除可比照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的規(guī)定執(zhí)行 。 （指賣方擔(dān)保） 開(kāi)發(fā)企業(yè) 采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款 提供擔(dān)保的 ，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng) 期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ? 出售的 ，按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 ? 出租的 ，按固定資產(chǎn)處理 ? 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的 ，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ? 有償移交國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門 ，取得補(bǔ)償?shù)模苯拥挚劢ㄔO(shè)成本 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊 、 學(xué)校 、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本 ， 按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （ 1） 由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后 ， 出售的 ， 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理 ； 出租的 ， 按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理 ； 無(wú)償贈(zèng)與 國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門 、 單位的 ， 按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理 。財(cái)稅 [2023]88號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì) 尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 和 按照有關(guān)法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備 ）進(jìn)行日常維護(hù) 、 保養(yǎng) 、 修理等 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用 ， 準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除 。 2. 應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 3. 應(yīng)付費(fèi)用 4. 維修費(fèi)用 5. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 6. 配套設(shè)施 7. 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目 8. 售房部（接待處）和樣板房 9. 保證金 、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 ②前期工程費(fèi) ，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 4． 計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用 必須是 真實(shí)發(fā)生的 ，除稅收另有規(guī)定外， 各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用 不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知(二 ) 蘇地稅發(fā) (1996)074號(hào) 筆者注：其他有關(guān)銷售收入規(guī)定 1. 3年應(yīng)付未付款 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款 、 質(zhì)量保證金，超過(guò)合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。其產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)參照同期同類產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格；沒(méi)有參照價(jià)格的，應(yīng)按成本加合理利潤(rùn)的方法組成計(jì)稅價(jià)格。 國(guó)稅函 [2023]172號(hào) 營(yíng)業(yè)稅： 納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋 ， 不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款 ， 以及拆遷人取得房屋作何用途 ， 均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍 ， 應(yīng)按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅 。 以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理規(guī)定與國(guó)稅發(fā) [2023]118號(hào)和國(guó)稅發(fā) [2023]82號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定一致 筆者注：江蘇省地方規(guī)定 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的征稅問(wèn)題。 分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ○ 開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) ○投資方取得利潤(rùn)視同取得股息、紅利 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用 筆者評(píng)價(jià)： 分配利潤(rùn) ， 視同股權(quán)投資的稅后分利進(jìn)行稅務(wù)處理 ， 投資方需補(bǔ)交稅率差 。 先租后售總結(jié) ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 ◎ 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 無(wú)需視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊 問(wèn)題 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否為必做事項(xiàng) ?? 四、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 預(yù)租 收入的確認(rèn)問(wèn)題 開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前， 與承租人簽訂租賃 預(yù)約協(xié)議 的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 交付承租人使用之日起 ，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。 ３．采取 銀行按揭方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其 首付款 應(yīng)于 實(shí)際收到日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款 辦理轉(zhuǎn)賬之日 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （ 1） 經(jīng)國(guó)務(wù)院 、 國(guó)務(wù)院有關(guān)部門或省級(jí)政府批準(zhǔn)； （ 2） 開(kāi)具經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)使用的行政事業(yè)收費(fèi)專用票據(jù) （ 3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政或雖不上繳財(cái)政但由政府部門監(jiān)管，?？顚Ｓ?。 中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告時(shí)，同時(shí)要提供《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本及毛利額調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》（見(jiàn)附表）。而實(shí)際工作中，對(duì)于房地產(chǎn)的成本確實(shí)一個(gè)公開(kāi)可以確認(rèn)的價(jià)格，通過(guò)核定成本的方式有效的堵塞了 過(guò)去部分企業(yè)利用收入核定征收進(jìn)行變相避稅的目的，實(shí)為 31號(hào)文的一個(gè)重大突破。 預(yù)售收入的范圍？？ 實(shí)際操作中除預(yù)收房款之外，企業(yè)還會(huì)以代收防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi) 等方式所謂的代收款項(xiàng)。 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào) 進(jìn)行追溯 ? ★注 2： 31號(hào)文過(guò)渡期銜接政策 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) (國(guó)地稅共同簽發(fā) ,但國(guó)稅未轉(zhuǎn)發(fā) ) 2023年 12月 31日 賬面預(yù)收賬款余額 按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2023]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額， 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按本通知第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額。 此前沒(méi)有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng) ，按本通知執(zhí)行 ） ★ 2 ★注 1:過(guò)渡期政策銜接 ? 對(duì) 2023年 12月 31日前的預(yù)售收入，應(yīng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并入 2023年應(yīng)納稅所得額匯算清繳。 ? 不符合上述條件的按非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納所得稅 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料。 （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 ? 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ? 計(jì)算實(shí)際毛利額 ? 差異調(diào)整 (注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 ○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán) （四）銷售收入范圍 ○銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ○ 銷售方式 ◎ 一次性全額收款 ◎ 分期收款 ◎ 銀行按揭 ◎ 委托銷售 ◎ 先出租再出售 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)所得的原則 正常計(jì)算應(yīng)納稅所得： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的納稅申報(bào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè) 應(yīng)于 年度納稅申報(bào)前 將其 完工情況報(bào)告 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。但對(duì)符合蘇財(cái)稅 [97]55號(hào)和蘇財(cái)稅 [98]7號(hào)文件精神的行政事業(yè)代收費(fèi)用可不征收營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅 [2023]165號(hào) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)具體規(guī)定 １．采取 一次性全額收款方式 銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ★注 :買斷式包銷 據(jù)國(guó)稅函（ 1996） 684號(hào) 1996年 11月 22日 蘇地稅函（ 1997） 009號(hào) 1997年 1月 20日 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè) —— 代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的， 不作視同銷售處理 ，其租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入， 不再扣除相關(guān)折舊或攤銷費(fèi)用，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 五、關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的 ，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : 1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn) 。 現(xiàn)在在取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)一次征收 ， 有助于降低征納成本 。 ★ 3注： 同 《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》 債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)