【正文】 3]120號(hào) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 國(guó)稅發(fā) ［ 2023］ 83號(hào)： 自 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) ， 可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 (已經(jīng)作廢 ) 蘇國(guó)稅發(fā) （ 2023） 97號(hào) ：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的規(guī)定執(zhí)行 。 即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi) ， 可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度 ， 按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除 。 (已經(jīng)作廢 ) 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 自 2023年 1月 1起 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無(wú)限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 國(guó)稅發(fā) [2023]89號(hào) 問題：尚未攤銷結(jié)轉(zhuǎn)的三費(fèi)是按發(fā)生時(shí)的三年還是按文到之日起的三年 。 多期項(xiàng)目如何計(jì)算 ， 是否部分也應(yīng)計(jì)算在共同成本之列 ， 在不同項(xiàng)目間進(jìn)行分?jǐn)?。 11．利息 （ 1） 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 ， 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的 ， 可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除 。 （ 時(shí)間點(diǎn)的問題 ） （ 2） 開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ， 借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 ， 其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 。 （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給 全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 ，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊(cè)資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 問題：分支機(jī)構(gòu)如何有注冊(cè)資本 ？ ★ 注： 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用 ， 在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的 ， 應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本 。 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 第三十五條 即使是應(yīng)資本化的借款費(fèi)用 ， 如果高于金融機(jī)構(gòu)同期同類借款利息的部分 ， 也不能予以資本化 。 企業(yè)拆借和集資資金利息支出的扣除 ？？ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間拆借利息支出的扣除 ？？ 集團(tuán)貸款的利息扣除 ？？ 新的融資方式下項(xiàng)的利息扣除？？如擔(dān)保費(fèi)支出 12．土地閑置費(fèi) 開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。 因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的 土地閑置費(fèi) ，計(jì)入成本對(duì)象的 施工成本 ； 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失 ，可作為 財(cái)產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在稅前扣除。 13．成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ★注 :該問題在會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度中未作明確規(guī)定，稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（見《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第 32條）。對(duì)此需要注意的是凈損失計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本后，是否可能導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成本超過其可變現(xiàn)凈值而需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。一旦需要計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，就會(huì)因跌價(jià)準(zhǔn)備不能稅前扣除而產(chǎn)生暫時(shí)性差異。 ★注 :財(cái)產(chǎn)損失扣除程序規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局令第 13號(hào) 2023年 9月 1日起執(zhí)行 扣除方式 經(jīng)審批扣除 扣除時(shí)間 損失的當(dāng)年 扣除項(xiàng)目（不包括土地閑置費(fèi)，成本報(bào)廢損失） 在建工程和工程物資損失 包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。 在建工程 轉(zhuǎn)讓損失 屬正常經(jīng)營(yíng)損失不需要審批扣除，直接在稅前扣除 （ 1）停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程 因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①國(guó)家明令停建項(xiàng)目的文件； ②有關(guān)政府部門出具的工程停建、拆除文件； ③企業(yè)對(duì)報(bào)廢、廢棄的在建工程項(xiàng)目出具的鑒定意見和原因說明及核批文件，單項(xiàng)數(shù)額較大的在建工程項(xiàng)目報(bào)廢，應(yīng)當(dāng)有行業(yè)專家參與的技術(shù)鑒定意見； ④工程項(xiàng)目實(shí)際投資額的確定依據(jù)。 （ 2）自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程 由于自然災(zāi)害和意外事故毀損的在建工程，其賬面價(jià)值扣除殘值、保險(xiǎn)賠償及責(zé)任賠償后的余額部分，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定損失： ①有關(guān)自然災(zāi)害或者意外事故證明； ②涉及保險(xiǎn)索賠的，應(yīng)當(dāng)有保險(xiǎn)理賠說明； ③企業(yè)內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定、責(zé)任人賠償說明和核準(zhǔn)文件。 （ 3）工程物資發(fā)生損失 工程物資發(fā)生損失的，比照本辦法存貨損失的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。 14．折舊 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 ， 可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 ， 不得扣除折舊費(fèi)用 。 注：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需要視同銷售處理 。 筆者注：其他扣除項(xiàng)目規(guī)定 1. 銷售費(fèi)用 。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi) ,看護(hù)費(fèi)，采暖費(fèi)等。（國(guó)稅發(fā)【 2023】 84號(hào)文） 2. 延期交房違約金。 延期交房違約金屬于民事主體的非行政性罰款、非司法罰金，這些罰款、罰金可在計(jì)算所得稅前全額扣除。鐘稅官 20230607 3. 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 4. 竣工獎(jiǎng)等各類給施工單位的獎(jiǎng)金 筆者注：其他限制性扣除項(xiàng)目 1. 工資及三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) 2. 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（清涼飲料費(fèi)，服裝費(fèi)） 3. 保險(xiǎn)（社會(huì)保險(xiǎn)，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等） 4. 捐贈(zèng) 5. 各項(xiàng)基金 6. 辦公通訊費(fèi)用，傭金 7. 壞賬準(zhǔn)備和壞賬損失等等 筆者注： 不予扣除的項(xiàng)目 包括 資本性支出 ；無(wú)形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出； .存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備金、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（包括投資風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金），以及國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準(zhǔn)備金之外的任何形式的準(zhǔn)備金 ；賄賂等非法支出 ；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒收財(cái)物的損失；各種稅收的滯納金、罰款和罰金；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；超過國(guó)家規(guī)定允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)以及非公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)；各種贊助支出；擔(dān)保支出 ；回扣支出 ；與取得收入無(wú)關(guān)的其他各項(xiàng)支出等等 九、關(guān)于征收管理問題 （ 一 ） 開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí) ， 應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審 批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí) 。 凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù) 、 資料不全的 （ 包括不提供稅務(wù)鑒定報(bào)告 ） ， 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù) 、 資料 ，否則 ， 不得在稅前扣除 。 九、關(guān)于征收管理問題 （ 二 ） 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收 、 管理并逐步規(guī)范 ,同時(shí)按 《 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法 》 等稅收法律 、 法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理 ， 但不得 事先 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收 、 管理 。 、 、 行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的； 3. ， 但賬目混亂或成本資料 、 收入憑證 、 費(fèi)用憑證殘缺不齊 ， ， 未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào) ， 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào) ， ，又無(wú)正當(dāng)理由的。 注：核定利潤(rùn)率的確定 建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)核定征收方式核定利潤(rùn)率１０～２０ %。 ★ （摘自 國(guó)稅發(fā) [2023]038號(hào)） ★注： 南京地稅 核定征收按下列成本利潤(rùn)率進(jìn)行： 經(jīng)濟(jì)適用住房的兩率根據(jù)市政府物價(jià)部門確定的銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率執(zhí)行。 一般商品房?jī)陕史謩e按 15%執(zhí)行，對(duì)高檔商品房、寫字樓、別墅、渡假村等兩率在 15%— 30%之間核定。 （摘自 寧地稅發(fā) [2023]23號(hào)） 九、關(guān)于征收管理問題 （ 四 ） 關(guān)于開發(fā)企業(yè)分公司征管范圍的確定問題 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)登記管理 ， 理順征納稅關(guān)系 ，對(duì)在我省境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新成立分公司且符合企業(yè)所得稅納稅義務(wù)人條件的 ， 分公司企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按以下原則確定： 總公司在國(guó)家稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地國(guó)家稅務(wù)局登記管理；總公司在地方稅務(wù)局登記的 ， 分公司企業(yè)所得稅在所在地地方稅務(wù)局登記管理 。 對(duì)文發(fā)之前 ， 國(guó)家稅務(wù)局或地方稅務(wù)局實(shí)際征管的企業(yè) ， 其征管范圍不作調(diào)整 。 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 九、關(guān)于征收管理問題 （ 三 ） 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 （ 包括定金 ） 使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù) ” ， 待產(chǎn)品完工后 ， 必須向購(gòu)買方開具 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票 ” 。 蘇地稅發(fā)[2023]120號(hào) 比較： 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 （ 包括定金 ） 在開具正式發(fā)票前應(yīng)使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的 “ 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)收款憑據(jù) ” 。 款項(xiàng)結(jié)清后 ， 銷售方必須為購(gòu)買方開具 “ 房地產(chǎn)開發(fā)銷售發(fā)票 ” 。 關(guān)于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受 新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。 補(bǔ)充： 從事商品房銷售的企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不得享受新辦商貿(mào)企業(yè)的稅收優(yōu)惠。蘇國(guó)稅函 [2023]206號(hào) 從 2023年度起，新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得享受所得稅優(yōu)惠；以前年度已批準(zhǔn)減免稅的，可享受至期滿為止。蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 筆者注： 這一條鮮明地宣告了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，明確地說明房地產(chǎn)行業(yè)不是暴利行業(yè)也至少是高利潤(rùn)行業(yè)，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收狀況的極度不滿。財(cái)稅〔 2023〕 26號(hào)及財(cái)稅〔 2023〕 93號(hào)中新辦企業(yè)三年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加及企業(yè)所得稅，不受行業(yè)限制，但 31號(hào)文對(duì)此作了限制，房地產(chǎn)行業(yè)不得享受，就此大家可以考慮一下，這里面減少多少的機(jī)會(huì)成本。 演講完畢，謝謝觀看！