【正文】 經(jīng)濟效果的途徑 ， 降低工程造價有著極其重要的作用 。 建筑造價構成比 。 分析這個可以找出降低造價 、 提高經(jīng)濟效果的方向 。 小戶型單方造價比大戶型高 ， 因為小戶型內墻多 ，相應墻面抺灰 、 管線敷設安裝單方造價就高 。 室內凈高直接影響建筑造價 。 層數(shù) 。 建筑的平面形狀 。 建筑的單元組合 。 結構配筋 。 建筑結構形式 。 因此 ， 建筑結構的選擇 ， 是影響建筑設計方案經(jīng)濟性的一個重要因素 。 這種設計不合理 ， 造成了一定浪費 ，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視 。 二、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設計任務書后 ， 選擇幾家有技術實力的設計單位 ， 或資深 、 知名設計人進行設計方案競賽 ， 征集建筑設計方案 ， 然后組織有關人員對競賽方案進行評比 、 選擇 、優(yōu)化 ， 評比應側重以下幾方面： 設計構思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長 ， 建成產(chǎn)品對市場的適應滯后性 ， 對建筑使用功能的設計應考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。建議公司內部安排專人組成戶型研究攻關小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調研后提出幾種方案，由相關部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 要保持住宅的通透性 ， 注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質量的前提下 ， 加大住宅的進深 ， 對降低造價有明顯的效果 。小區(qū)內應注意通道的合理布局 ， 人車分流 。 良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用 。 開發(fā)商應根據(jù)項目策劃 、 目標市場定位給設計人員以更多的指引 ， 以便建筑風格的確定既適合市場需求又有效降低成本 。 做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。 做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導致成本的增加。 二、完善成本預測、成本結算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 四、堅持技術手段與經(jīng)濟手段相結合： 組織上：明確項目組織結構 ， 使投資控制有專責小組跟蹤 ， 如由相關人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運 ， 促進管理職能分工的科學化和規(guī)范化 。 另外 ， 要認真研究 、 嚴格控制建設工程施工合同的簽訂 ，探索節(jié)約建安造價的可能性 。 五 、 嚴格遵守成本和費用開支范圍 ， 劃清各種費用界限 ， 保證成本的真實性 、 科學性和可比性 。 七 、 實行成本管理責任制 ， 對成本實行全員管理 。 把成本費用指標層層分解 ， 按干什么管什么的原則 ， 把小指標分別落實到有關職能部門 ， 可采取部門經(jīng)理負責制 。 三、 招標階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點 確定合適的合同價格：固定價、可調價、成本加酬金。 適用條件：設計深度已達到施工圖設計要求 ， 圖紙完整齊全 ，項目范圍及工程量計算依據(jù)確切 ， 不會出現(xiàn)較大的設計變更 ，報價工程量與實際工程量無較大的差異；規(guī)模較小 ， 技術不復雜的中小型工程；工期較短 ， 一般在一年以內 。 適用條件：工期長 ， 技術復雜 ， 不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項目內容 、 技術經(jīng)濟指標不能明確 、 具體予以規(guī)定時 。 可調價 1） 可調總價：因通貨膨脹而使工料成本增加 ， 可對合同總價進行調整 。 2） 可調單價：由于物價發(fā)生變化或招標 、 簽約時 ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價 ， 結算時根據(jù)合同約定對單價進行調整 ， 如地質復雜的土石方工程 。 適用于工程內容及技術經(jīng)濟指標尚未全面確定 ， 投標報價依據(jù)尚不充分的情況下 ， 發(fā)包方因工期要求緊迫 ， 必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任 ， 承包方在某些方面有獨特的技術 、 特長或經(jīng)驗 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 ② 經(jīng)濟措施：編制資金使用計劃 ， 確定 、 分解投資控制目標；進行工程計量；復核工程付款帳單 ， 防止超付；跟蹤控制 ， 及時糾偏；協(xié)商工程變更價款 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補充工作 。 2） 加強隱蔽工程驗收：比較易出問題的部位 ， 多部門共同驗收確認 。 如灌注樁圖紙設計為 35米 ， 施工單位實際做了 40米 ， 只計量 35米 ， 按 35米付款 。 5） 加強工程變更價款管理 五、三邊工程成本如何控制 三邊工程 三邊工程成本控制重點 三邊工程成本控制方法 三邊工程 在基本建設工程中 ， 因為某種原因 ， 工程項目實行邊勘測 ，邊設計 ， 邊施工 — 三邊工程 。 工程竣工后的運行管理成本較高。 三邊工程成本控制重點 ? 大宗材料價格：水泥 、 混凝土 、 鋼材 、 木材 、 石膏等每周核定價格； ? 關鍵設備甲購：電梯 、 空調 、 給水設備等； ? 大宗裝修材料甲控 ， 簽署三方 （ 甲方 、 乙方 、 廠家 ） 協(xié)議； ? 制定費率合同：確定計算和結算的原則； ? 按圖紙工程量計量 、 支付和結算； ? 控制設計變更和洽商：設定變更和洽商支付下限 ， 下限以上只支付直接費和稅金 三邊工程成本控制方法 ? 1） 組建忠誠 、 精干造價管理隊伍：預算工作強度大 、涉及的部門多 ， 需要預算人員完成大量的計算及測算工作 。 伴隨著工程的進行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 3） 建立完善的工程資料管理體系： “ 三邊 ” 工程中圖紙是隨著工程進度逐步下發(fā)的 ， 設計時間倉促 ， 經(jīng)常發(fā)生返工 ， 導致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進行設計的完善工作 ， 導致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大 ，因此應建立完善的資料管理體系 。 造價管理部門中有專人負責資料管理 。 4） 合同交底必須全面：組織工程 、 技術人員學習合同 ， 開工前成本經(jīng)理應依據(jù)總承包合同編制合同交底文件 ， 將與工程 、技術及其它部門有關的合同條款向相關人員交底 、 講解 ， 特別是在現(xiàn)場指令 、 設計變更的程序及時限性等條款 。 ? 6） 工程變更洽商嚴格管理 、 及時會簽 。 同時經(jīng)濟洽商應統(tǒng)一編號 ， 以備查閱及核對 。 ? 8） 洽商 、 簽證定價及時審核審批 ， 需要認價的項目及時認價 。 ? 9） 隨時關注合同價格 ， 如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差 ， 及時與乙方溝通 ， 重新確認合同的價格 。 六 、 變更洽商控制的重點 ? 設計變更管理 ① 發(fā)包人要求的設計變更： 更改工程有關部分的標高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 ③設計單位要求的設計變更 因設計規(guī)范或施工規(guī)范調整，設計單位可以做設計變更處理。 ? 控制重點 ①嚴格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應該到大樣圖、節(jié)點的深度，加強設計交底管理 ②加強設計管理，嚴格考核設計單位設計質量，獎罰分明，明確設計變更導致工程增加總費用上限 ③嚴格審核設計費支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標、造價、技術等部門的審核 ④對施工單位提出的設計變更，凡不增加費用的可適當放松 ⑤設計委托階段明確設計標準，設計階段優(yōu)化各專業(yè)設計，避免進入施工階段再變化設計標準。 ? （ 2）特征：雙向的；實際經(jīng)濟損失或權利損害；未經(jīng)確認的單方行為，需協(xié)商、談判、調節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。 索賠中不應重復取費 。 不計算在此期間的獎金 、福利等報酬 。 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 設計質量控制 招標比價 變更簽證 竣工決算審計 設計質量控制 ? 1） 設立專業(yè)設計管理部門 ， 進行設計管理和設計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設計的優(yōu)劣決定項目的成敗 ,項目擴初設計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本 。 長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設項目設計階段重視不夠 ， 沒有專門的設計部 ， 開發(fā)商對設計方案的技術經(jīng)濟性根本就沒有一個控制 、 審查和優(yōu)化程序 ， 經(jīng)常出現(xiàn)設計過于保守 、 各專業(yè)不配套 、 圖紙不校對等現(xiàn)象 ， 結果到施工階段 ， 施工現(xiàn)場的洽商 、 變更 、 返工現(xiàn)象屢見不鮮； 其實開發(fā)商早在選擇設計單位時 ， 就應該建立起一套甲方和設計院就設計方案的溝通優(yōu)化程序 ， 除了設計院內部的優(yōu)化程序 ， 設計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應該同時運行 。 招標比價 ? 工程招標應采取公開招標或邀請招標 ， 選擇有實力的承包商；要求提供投標保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績和技術裝備等 ， 優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè) ， 特別要求承擔此項目的項目經(jīng)理未出任其他項目的項目經(jīng)理；考察施工隊伍的資信情況 ， 資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設備的投入 ， 負債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務 ，這些都將造成工程款難以到位 ， 制約工程進展 ， 影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術實力 ， 它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn) 、 經(jīng)營實現(xiàn)高效 、 優(yōu)質 、 低耗 ， 也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠 。 雖然這些費用具有不確定性 ， 一次性包死可能會有風險 ， 但甲乙雙方都應承擔一定的風險。 應反復審查造價水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內 。 建立建設工程施工合同的審閱會簽制度 。 對直接影響工程造價的有關條款 ， 如合同價款調整的條件和方式 、 材料市場價格的取定方法等 ， 都要有詳細的約定 。 要明確政策性調整是否包含在包干范圍內 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術的可行性 ， 應建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設計 、 預算等有關部門 、 有關人員的職權 、 分工 ， 對工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 2）確保簽證質量 ? 為了確保簽證的質量 ， 首先應明確給予工程簽證的條件：由于設計圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內容 ， 由此造成的全部返工或部分返工；由于設計圖紙遺漏或未作準確交代和描述而造成的增加工程量；合同內未包括 、 而根據(jù)現(xiàn)場實際情況必須增加的工程量；為了加快工程進度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內的增加工程量 。 ? 其次 ,要強調辦理工程簽證的及時性 。 對簽證一般要求自發(fā)生之日起 20天內辦妥 。 施工圖以外的現(xiàn)場簽證 ， 必須寫明時間 、 地點 、 事由、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù) ， 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價 。 要加強預見性 ， 盡量減少簽證發(fā)生 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 ， 要有監(jiān)理 、 工程 、 設計等部門的簽字認可 ， 手續(xù)不全的不予結算 。 根據(jù)設計或實際施工情況 ， 可能是其他玻璃或