【正文】 ，它是企業(yè)在市場中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎。在這種總體框架下，企業(yè)成本管理的作用也隨之顯現(xiàn)，并在經營理念中有著重要的核心地位。各房地產開發(fā)商都在對成本控制進行著探索和研究，尋找切實可行、行之有效的成本控制管理制度、體系以及方法。房地產項目的成本控制由最初的簡單、粗放型的管理向今天的程序、集約化管理轉變。項目成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制，及時糾正快要發(fā)生和已經發(fā)生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現(xiàn)。即保證各項工作都在預算的范圍內進行。只有深刻理解這兩個根本原則，才能正確處理各項控制原則的關系：⑴成本最低化原則 房地產開發(fā)項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現(xiàn)最低的目標成本要求。⑵全面成本控制原則項目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行使項目成本自始至終置于有效的控制之下。⑷目標管理原則目標管理內容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結果，評價目標和修正目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。⑴以項目成本的形成過程作為控制對象根據(jù)對項目成本實行全過程控制的要求，具體的控制內容包括：①工程投標階段 根據(jù)工程概況和招標文件，對項目成本進行估算，提出投標決策意見。 ③施工階段 以施工圖預算、施工預算、勞動定額、材料消耗定額等，對實際發(fā)生的成本費用進行控制。⑵以項目職能部門、生產班組和施工隊作為成本控制的對象成本控制的具體內容是日常發(fā)生的各種費用和損失。因此，也應以部門、班組和施工隊作為成本控制對象，采取相應措施進行監(jiān)督和檢查。目前，邊設計、邊施工的項目比較多，不可能在開工以前一次編出整個項目的施工預算，但可根據(jù)出圖情況編制分階段的施工預算。⑴土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。土地費用包括土地出讓金，土地征用費、城市建設配套費用和拆遷安置補償費等。但是大多數(shù)開發(fā)商都認為拍賣出讓為取得土地的有效途徑[1]。在整個項目的成本構成中所占比例相對較低。⑷市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。⑹貸款利息 房地產因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須向銀行貸款，在開發(fā)經營過程中通過貸款籌集資金而支付給銀行的利息也是開發(fā)成本的一個重要部分。⑻其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。而房地產企業(yè)的經營管理水平也是影響開發(fā)成本的關鍵。房地產企業(yè)必須根據(jù)自己的資金實力、融資能力、經營管理水平綜合判斷自己把握風險的能力。一是土地的用途；二是土地的容積率。 ②工期的影響 建筑工程成本與工期有著緊密的關系，成本在一定的范圍內是隨著工期的變化而變化。工期越長，則反之。 ③質量的影響 建筑產品的質量的好壞與工程成本有一定的關系，任何產品都有最底限的產品質量和對應的成本，當質量水平低到一定程度時，成本便不再降低。一種產品的價值是隨著產品的質量的提高而增加的。一方面是生產要素價格波動會或多或少影響工程成本；另一方面是行業(yè)競爭狀況的影響。承包商之間的競爭主要體現(xiàn)在價格上，招投標法規(guī)定低價中標[2]。⑷相關稅費、管理費用和籌資成本房地產開發(fā)相關稅費、管理費用和籌資成本與國家政策和房地產企業(yè)自身的管理水平、項目運作資金有關。但目前為止，我國的房地產發(fā)展還不夠成熟，仍然有很多地方需要改進和加以完善。⑴不重視決策階段的成本控制 決策階段發(fā)生的成本費用較少，但在整個項目的成本控制中起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。但由于近十幾年我國房地產市場一直處于賣方市場，很多房地產商不重視決策階段的成本控制，只重視租售房屋而忽略了策劃的重要性。房地產開發(fā)項目施工階段的成本控制固然重要，但同時也不應忽略設計階段的成本控制。然而，開發(fā)商忽視了對設計階段的成本控制，往往將設計費一再壓縮，認為這樣就可以節(jié)約成本。 強調成本控制忽視工程進度在工程施工過程中，施工者往往認為進度計劃可有可無是一種擺設。在目前競爭激烈的房地產市場中，市場需求、供給和市場機遇可謂是瞬息萬變，不按預定計劃將產品推向市場會使項目面臨很大的風險。創(chuàng)造質優(yōu)價低的產品是大多數(shù)企業(yè)追求的目標，但也是一個很具難度的目標，因為質量和成本的關系大多時候是一個正向關系。房地產企業(yè)降低成本應以不損害產品的質量為前提，這樣，降低成本就只能通過技術革新來實現(xiàn)了，但這又正是國內大多數(shù)房地產企業(yè)的一個薄弱之處。實行招投標以降低造價，保證質量和有效縮短工期，更顯其必要性和現(xiàn)實性。 對于國內建筑承包企業(yè)來說，應該提升企業(yè)自身競爭力，獲取競爭優(yōu)勢；對于政府主管部門來說，應該建立規(guī)范的招投標市場，鼓勵、促進企業(yè)間的正當競爭。 房地產開發(fā)項目的壽命周期比一般商品要長，由于它的壽命周期長和產品體積龐大、生產過程繁瑣復雜，因此，在各個環(huán)節(jié)、各個階段的控制管理上也就極易出現(xiàn)一些常見的問題，例如，各階段成本控制脫節(jié)等。由于我國實行的總承包項目較少，造成目前的項目費用控制基本上是分階段進行的，大多數(shù)開發(fā)商的項目成本控制則側重于施工階段，其他幾個階段的控制未充分結合起來。因此今后要加強對這兩個階段的費用控制，同時也應注意幾個階段費用控制的結合，真正做到工程進度和工程費用的一體化[4]。由此必須要在房地產企業(yè)建立一個完整而又科學的成本控制體系。通過成本指標體系，一方面可以反映企業(yè)在成本控制方面的目標要求，為企業(yè)全體職工指明成本控制工作的奮斗方向；另一方面，可以把成本指標層層分解，化大指標為小指標，下達到各級基層組織和崗位，使成本控制責任具體化。成本指標體系的建立，必須強調科學性。⑵可比性。成本指標只有具備可比性，才能起到鞭策落后、鼓勵先進的作用。建立成本指標體系，既要有綜合性的大指標，又要有分解的小指標。小指標對大指標起到保證作用，大指標對小指標起到制約作用。⑷適應性。⑸連續(xù)性。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，要進行項目成本控制，就要有成本控制的組織機構或部門，建立成本管理組織體系是進行有效成本控制的基本保障，通過行之有效的成本管理組織體系可以明確管理職責、協(xié)調成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。⑴向社會公開招聘各種復合型技術人才，組建綜合性的成本控制部門，包括工程造價、成本核算等。采用這種模式的房地產企業(yè)每年投資較大，對成本控制非常重視，希望通過設立成本控制部門來降低項目開發(fā)成本，并使降低的成本額與投入成本控制部門的費用要大得多，這樣的房地產企業(yè)永遠保持著良好的發(fā)展勢頭和旺盛的生命力。將項目從策劃至竣工的全部工程成本控制委托具備資格的咨詢公司完成，這種模式適合階段性房地產開發(fā)項目。⑵房地產項目決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，決策階段的費用占整個房地產開發(fā)的費用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入，但決策工作是成本控制的關鍵[6]。⑶房地產項目的設計階段對開發(fā)成本的全過程成本控制起著十分重要的作用，是實現(xiàn)房地產開發(fā)商根據(jù)可行性研究擬定的設計委托書及投資估算的過程，是對房地產開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和意圖具體實施的過程[6]。通常認為設計階段影響成本費用的主要因素包括規(guī)劃設計方案、建筑的平面布置、建筑層高和層數(shù)、建筑結構等。⑸銷售階段的影響因素主要有代理商的選擇、銷售策略的制定以及銷售期限的長短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產項目的銷售成本。成本指標是一項綜合性指標，包括的知識面很廣，以成本核算科目考慮，成本指標體系可以按照開發(fā)項目成本指標和期間費用指標兩大類。房地產開發(fā)項目成本控制影響因素 設計階段工程實施階段 銷售階段土地取得階段 決策階段基礎設施水平區(qū)域環(huán)境土地形狀土地位置土地規(guī)劃方案市場調查可行性研究決策方案規(guī)劃設計方案建筑平面布置建筑層高建筑結構設計工程招投標人員選擇材料選擇設備選擇代理商選擇銷售策略圖42 成本控制影響因素指標體系項目決策的正確性是進行合理的項目成本控制的前提。因此，要合理的進行成本控制，就要事先保證項目決策的正確性，避免決策失誤。對影響開發(fā)項目的宏觀環(huán)境因素、區(qū)域環(huán)境因素和微觀環(huán)境因素進行分析，對開發(fā)項目周期內的需求因素和供給因素進行調查，以便對項目的市場前景進行準確預測[6]。考慮項目的可使用土地面積、建筑密度、容積率等因素，分別分析各個因素對項目將來成本的影響；房地產開發(fā)項目設計方案評價要從項目性價比和經濟性出發(fā)。結合項目地塊和所處區(qū)域進行定位，針對項目將來商業(yè)和住宅的租售價格、租售對象和租售率進行分析，準確做好房地產的項目定位，客戶定位以及市場定位。由此可見，規(guī)劃設計階段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同時在規(guī)劃設計階段控制造價也能起到事半功倍的效果。通過對社會同類開發(fā)項目價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調查，對項目進行詳細深入的投資估算分析，作為初步設計控制的依據(jù)。設計階段存在多方案比選的可能，不同的設計方案導致的項目成本是不一樣的，因此，應當運用技術經濟的觀點對設計方案進行優(yōu)選，達到成本控制的目的。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照比準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制專業(yè)設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破[7]。限額設計分為縱向控制與橫向控制。 橫向控制的主要工作就是健全和加強設計單位對業(yè)主以及設計單位內部的經濟責任制，而經濟責任的核心是正確處理好責、權、利三者之間的關系。在房地產開發(fā)行業(yè)中，需要進行招標工程任務主要有設計招標、施工招標、大型機械及設備采購招標等。如果一個工程項目三級施工企業(yè)就可以勝任，就沒有必要找一級的或者特級企業(yè)，因為預決算過程中，一級施工企業(yè)會比三級施工企業(yè)的取費標準高一些，這樣無形就會增加開發(fā)商的成本。造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件[8]。⑶嚴格控制標底價格的審查工作。必須重視標底價格的審查，保證標底價格的準確、嚴謹和科學合理，否則標底價格將起不到控制投資的作用。 房地產開發(fā)項目的實施階段是依據(jù)規(guī)劃設計方案和圖紙，利用原材料、半成品和各種設備建設房屋的過程，是整個項目過程中資金投入最大，占據(jù)時間也相對較長的階段，因此施工階段的成本控制是非常復雜的。根據(jù)內部經濟的核算和責任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確。在工程建設過程中，通過嚴格執(zhí)行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節(jié)約投資，提高經濟效益。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對施工階段的投資控制應給予足夠的重視，從組織、經濟、技術、合同等多方面采取措施，控制投資成本。施工階段，現(xiàn)場可變因素多，如場地原因，材料供應等因素的影響，所以施工階段的現(xiàn)場簽證不可避免。這些現(xiàn)象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價。同時，加強現(xiàn)場管理人員的業(yè)務培訓，提高其經濟管理工作的意識，加強職業(yè)道德教育，糾正行業(yè)不正之風，尤其加強對現(xiàn)場簽證的審核工作，不合理的簽證堅決廢除，做到合理公正，控制了投資，降低了工程成本。從項目立項，就成立合同管理小組