【正文】 造價比大戶型高 ， 因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多 ， 相應(yīng)墻面抺灰 、 管線敷設(shè)安裝單方造價就高 。 室內(nèi)凈高直接影響建筑造價 。 層數(shù) 。 建筑的平面形狀 。 建筑的單元組合 。 結(jié)構(gòu)配筋 。 建筑結(jié)構(gòu)形式 。 因此 ， 建筑結(jié)構(gòu)的選擇 ， 是影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的一個重要因素 。 這種設(shè)計(jì)不合理 ， 造成了一定浪費(fèi) ， 顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視 。 二、認(rèn)真編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后 ， 選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位 ， 或資深 、 知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競賽 ， 征集建筑設(shè)計(jì)方案 ， 然后組織有關(guān)人員對競賽方案進(jìn)行評比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長 ，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性 ， 對建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學(xué)體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 要保持住宅的通透性 ， 注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質(zhì)量的前提下 ， 加大住宅的進(jìn)深 ， 對降低造價有明顯的效果 。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局 ， 人車分流 。良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用 。 開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃 、 目標(biāo)市場定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引 ， 以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場需求又有效降低成本 。 做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 二、完善成本預(yù)測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項(xiàng)目運(yùn)營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) ， 使投資控制有專責(zé)小組跟蹤 ， 如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責(zé)項(xiàng)目的投資營運(yùn) ， 促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化 。 另外 ， 要認(rèn)真研究 、 嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂 ， 探索節(jié)約建安造價的可能性 。 五 、 嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開支范圍 ， 劃清各種費(fèi)用界限 ， 保證成本的真實(shí)性 、 科學(xué)性和可比性 。 七 、 實(shí)行成本管理責(zé)任制 ， 對成本實(shí)行全員管理 。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解 ， 按干什么管什么的原則 ， 把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門 ， 可采取部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。 三、 招標(biāo)階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點(diǎn) 確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金。 適用條件：設(shè)計(jì)深度已達(dá)到施工圖設(shè)計(jì)要求 ， 圖紙完整齊全 ， 項(xiàng)目范圍及工程量計(jì)算依據(jù)確切 ， 不會出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更 ， 報(bào)價工程量與實(shí)際工程量無較大的差異；規(guī)模較小 ， 技術(shù)不復(fù)雜的中小型工程；工期較短 ， 一般在一年以內(nèi) 。 適用條件：工期長 ， 技術(shù)復(fù)雜 ， 不可遇見因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項(xiàng)目內(nèi)容 、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確 、 具體予以規(guī)定時 。 可調(diào)價 1） 可調(diào)總價：因通貨膨脹而使工料成本增加 ， 可對合同總價進(jìn)行調(diào)整 。 2） 可調(diào)單價：由于物價發(fā)生變化或招標(biāo) 、 簽約時 ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價 ， 結(jié)算時根據(jù)合同約定對單價進(jìn)行調(diào)整 ， 如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程 。 適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未全面確定 ， 投標(biāo)報(bào)價依據(jù)尚不充分的情況下 ， 發(fā)包方因工期要求緊迫 ， 必須發(fā)包的工程；或雙方有著高度的信任 ， 承包方在某些方面有獨(dú)特的技術(shù) 、特長或經(jīng)驗(yàn) 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 ② 經(jīng)濟(jì)措施：編制資金使用計(jì)劃 ， 確定 、 分解投資控制目標(biāo)；進(jìn)行工程計(jì)量；復(fù)核工程付款帳單 ， 防止超付；跟蹤控制 ， 及時糾偏；協(xié)商工程變更價款 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補(bǔ)充工作 。 2） 加強(qiáng)隱蔽工程驗(yàn)收：比較易出問題的部位 ， 多部門共同驗(yàn)收確認(rèn) 。 如灌注樁圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為 35米 ， 施工單位實(shí)際做了 40米 ， 只計(jì)量 35米 ， 按 35米付款 。 5） 加強(qiáng)工程變更價款管理 五、三邊工程成本如何控制 三邊工程 三邊工程成本控制重點(diǎn) 三邊工程成本控制方法 三邊工程 在基本建設(shè)工程中 ， 因?yàn)槟撤N原因 ， 工程項(xiàng)目實(shí)行邊勘測 ， 邊設(shè)計(jì) ，邊施工 — 三邊工程 。 工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高 。 三邊工程成本控制重點(diǎn) ? 大宗材料價格：水泥 、 混凝土 、 鋼材 、 木材 、 石膏等每周核定價格； ? 關(guān)鍵設(shè)備甲購：電梯 、 空調(diào) 、 給水設(shè)備等； ? 大宗裝修材料甲控 ， 簽署三方 （ 甲方 、 乙方 、 廠家 ） 協(xié)議； ? 制定費(fèi)率合同：確定計(jì)算和結(jié)算的原則； ? 按圖紙工程量計(jì)量 、 支付和結(jié)算； ? 控制設(shè)計(jì)變更和洽商：設(shè)定變更和洽商支付下限 ， 下限以上只支付直接費(fèi)和稅金 三邊工程成本控制方法 ? 1） 組建忠誠 、 精干造價管理隊(duì)伍：預(yù)算工作強(qiáng)度大 、 涉及的部門多 ， 需要預(yù)算人員完成大量的計(jì)算及測算工作 。 伴隨著工程的進(jìn)行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 3） 建立完善的工程資料管理體系： “ 三邊 ” 工程中圖紙是隨著工程進(jìn)度逐步下發(fā)的 ， 設(shè)計(jì)時間倉促 ， 經(jīng)常發(fā)生返工 ， 導(dǎo)致圖紙編號雜亂；由于施工的同時進(jìn)行設(shè)計(jì)的完善工作 ， 導(dǎo)致洽商及現(xiàn)場簽證工作量巨大 ， 因此應(yīng)建立完善的資料管理體系 。 造價管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理 。 4） 合同交底必須全面：組織工程 、 技術(shù)人員學(xué)習(xí)合同 ， 開工前成本經(jīng)理應(yīng)依據(jù)總承包合同編制合同交底文件 ， 將與工程 、 技術(shù)及其它部門有關(guān)的合同條款向相關(guān)人員交底 、 講解 ， 特別是在現(xiàn)場指令 、 設(shè)計(jì)變更的程序及時限性等條款 。 ? 6） 工程變更洽商嚴(yán)格管理 、 及時會簽 。 同時經(jīng)濟(jì)洽商應(yīng)統(tǒng)一編號 ， 以備查閱及核對 。 ? 8） 洽商 、 簽證定價及時審核審批 ， 需要認(rèn)價的項(xiàng)目及時認(rèn)價 。 ? 9） 隨時關(guān)注合同價格 ， 如果出現(xiàn)合同價格與市場價格出現(xiàn)明顯大幅度偏差 ， 及時與乙方溝通 ， 重新確認(rèn)合同的價格 。 六 、 變更洽商控制的重點(diǎn) ? 設(shè)計(jì)變更管理 ① 發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更： 更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時間和順序；變更需要的附加工作。 ③設(shè)計(jì)單位要求的設(shè)計(jì)變更 因設(shè)計(jì)規(guī)范或施工規(guī)范調(diào)整，設(shè)計(jì)單位可以做設(shè)計(jì)變更處理。 ? 控制重點(diǎn) ①嚴(yán)格圖紙會審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底管理 ②加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量，獎罰分明，明確設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限 ③嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價、技術(shù)等部門的審核 ④對施工單位提出的設(shè)計(jì)變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放松 ⑤設(shè)計(jì)委托階段明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計(jì)，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 2）特征：雙向的；實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害；未經(jīng)確認(rèn)的單方行為，需協(xié)商、談判、調(diào)節(jié)或仲裁、訴訟才能實(shí)現(xiàn)（與工程簽證的區(qū)別）。 索賠中不應(yīng)重復(fù)取費(fèi) 。 不計(jì)算在此期間的獎金 、 福利等報(bào)酬 。 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動態(tài)控制 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 招標(biāo)比價 變更簽證 竣工決算審計(jì) 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 ? 1） 設(shè)立專業(yè)設(shè)計(jì)管理部門 ， 進(jìn)行設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)優(yōu)化工作 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣決定項(xiàng)目的成敗 ,項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)的優(yōu)劣則直接影響項(xiàng)目的成本 。 長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠 ， 沒有專門的設(shè)計(jì)部 ， 開發(fā)商對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性根本就沒有一個控制 、 審查和優(yōu)化程序 ， 經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過于保守 、 各專業(yè)不配套 、 圖紙不校對等現(xiàn)象 ， 結(jié)果到施工階段 ， 施工現(xiàn)場的洽商 、 變更 、 返工現(xiàn)象屢見不鮮； 其實(shí)開發(fā)商早在選擇設(shè)計(jì)單位時 ， 就應(yīng)該建立起一套甲方和設(shè)計(jì)院就設(shè)計(jì)方案的溝通優(yōu)化程序 ， 除了設(shè)計(jì)院內(nèi)部的優(yōu)化程序 ，設(shè)計(jì)院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應(yīng)該同時運(yùn)行 。 招標(biāo)比價 ? 工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo) ， 選擇有實(shí)力的承包商；要求提供投標(biāo)保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績和技術(shù)裝備等 ， 優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè) ， 特別要求承擔(dān)此項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理未出任其他項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理；考察施工隊(duì)伍的資信情況 ， 資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入 ， 負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù) ， 這些都將造成工程款難以到位 ， 制約工程進(jìn)展 ， 影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實(shí)力 ， 它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn) 、 經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效 、 優(yōu)質(zhì) 、 低耗 ， 也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠 。 雖然這些費(fèi)用具有不確定性 ， 一次性包死可能會有風(fēng)險 ， 但甲乙雙方都應(yīng)承擔(dān)一定的風(fēng)險 。 應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內(nèi) 。 建立建設(shè)工程施工合同的審閱會簽制度 。 對直接影響工程造價的有關(guān)條款 ， 如合同價款調(diào)整的條件和方式 、 材料市場價格的取定方法等， 都要有詳細(xì)的約定 。 要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi) 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計(jì) 、 預(yù)算等有關(guān)部門 、 有關(guān)人員的職權(quán) 、分工 ， 對工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場實(shí)際情況的判斷 。 2）確保簽證質(zhì)量 ? 為了確保簽證的質(zhì)量 ， 首先應(yīng)明確給予工程簽證的條件：由于設(shè)計(jì)圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內(nèi)容 ， 由此造成的全部返工或部分返工；由于設(shè)計(jì)圖紙遺漏或未作準(zhǔn)確交代和描述而造成的增加工程量；合同內(nèi)未包括 、 而根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況必須增加的工程量；為了加快工程進(jìn)度而采取的特殊施工措施；按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內(nèi)的增加工程量 。 ? 其次 ,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性 。 對簽證一般要求自發(fā)生之日起 20天內(nèi)辦妥 。 施工圖以外的現(xiàn)場簽證 ， 必須寫明時間 、 地點(diǎn) 、 事由 、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù) ， 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價 。要加強(qiáng)預(yù)見性 ， 盡量減少簽證發(fā)生 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 ， 要有監(jiān)理 、 工程 、 設(shè)計(jì)等部門的簽字認(rèn)可 ，手續(xù)不全的不予結(jié)算 。 根據(jù)設(shè)計(jì)或?qū)嶋H施工情況 ， 可能是其他玻璃或其他型號的型材 ， 型材壁厚也不一定與定額設(shè)定的一樣 ， 鋁合金含量也