【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點 主講內(nèi)容： 二、設(shè)計階段成本控制重點 三、 招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點 四、 合同履約階段成本控制重點 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點 七、施工索賠管理 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點 十、總公司、項目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點 ? 可行性研究：運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評價，及工程項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 ? 可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 總論：項目背景 、 概況 、 問題和建議 市場調(diào)查與預(yù)測：為可研的重要環(huán)節(jié) ， 內(nèi)容包括：市場現(xiàn)狀調(diào)查 、產(chǎn)品供需預(yù)測 、 價格預(yù)測 、 競爭力分析 、 市場風(fēng)險分析 資源條件評價：資源可利用量 、 資源品質(zhì)情況 、 資源賦存條件 、資源開發(fā)價值 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成 、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選 、 推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 場址選擇：場址現(xiàn)狀 、 場址方案比選 、 推薦的場址方案 技術(shù)方案 、 設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇 、 主要設(shè)備方案選擇 、 工程方案選擇 原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案 、 燃料供應(yīng)方案 總圖運輸與公用輔助工程：總圖布臵方案 、 場內(nèi)外運輸方案 、 公用工程與輔助工程方案 節(jié)能措施：節(jié)能措施 、 能耗指標(biāo)分析 節(jié)水措施：節(jié)水措施 、 水耗指標(biāo)分析 1環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施 1勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵：組織機(jī)構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、人力資源配臵、員工培訓(xùn) 1項目實施進(jìn)度：建設(shè)工期、實施進(jìn)度安排 1投資估算：建設(shè)投資估算、流動資金估算、投資估算表 1 融資方案：融資組織形式 、 資本金籌措 、 債務(wù)資金籌措 、 融資 方案分析 1 財務(wù)評價：財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 、 銷售收入與成本費用估算 、財務(wù)評價報表 、 盈利能力分析 、 償債能力分析 、 不確定性分析 、 財務(wù)評價結(jié)論 1 國民經(jīng)濟(jì)評價：影子價格及評價參數(shù)選取 、 效益費用范圍與數(shù)值調(diào)整 、國民經(jīng)濟(jì)評價報表 、 國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 、 國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 1 社會評價：項目對社會影響分析 、 項目與所在地互適性分析 、 社會風(fēng)險分析 、 社會評價結(jié)論 風(fēng)險分析：項目主要風(fēng)險識別 、 風(fēng)險程度分析 、 防范風(fēng)險對策 2 研究結(jié)論與對策：推薦方案總體描述 、 推薦方案優(yōu)缺點描述 、 主要對比方案 、 結(jié)論與建議 ? 可行性研究的重點 市場調(diào)查、產(chǎn)品方案、財務(wù)評價 二、設(shè)計階段成本控制重點 執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 推行限額設(shè)計 設(shè)計方案優(yōu)選 價值工程應(yīng)用 項目設(shè)計的經(jīng)濟(jì)評價 ? 設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計一條線，投資千千萬。 ? 初步設(shè)計階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術(shù)設(shè)計階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設(shè)計階段：影響投資 5%～ 35% ? 設(shè)計階段成本控制重點 執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的作用： 1）對規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設(shè)計必要的指標(biāo)、定額、計算方法和構(gòu)造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設(shè)計工作量，提高設(shè)計效率； 6）促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度 。 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計 通用的標(biāo)準(zhǔn)圖 、 通用圖和復(fù)用圖 。 采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計可加快設(shè)計進(jìn)度 1～ 2倍 ， 節(jié)約建設(shè)投資 10%～ 15%。 推行限額設(shè)計 按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計 ， 按批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計 。 即將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。 各專業(yè)在保證使用功能的前提下 ， 按分配的投資限額控制設(shè)計 ， 嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更 。 限額設(shè)計控制工作的主要內(nèi)容 1） 重視初步設(shè)計的方案選擇 2） 嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算 重點在工程量控制方面 3） 加強(qiáng)設(shè)計變更管理 4） 強(qiáng)化指標(biāo)管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量 ， 鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 設(shè)計方案優(yōu)選 價值工程應(yīng)用 ? 優(yōu)化設(shè)計方案價值工程（ Value Engineering， VE）又稱為價值分析（ Value Analysis， VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價值。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價值＝功能／成本，即“ V＝F/C” 。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法： ? （ 1）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。 （ 2）投資不變，提高項目功能。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （ 5）運用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資。 合同措施 ? 采用合同措施 ， 有效控制造價針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄 ， 設(shè)計變更隨心所欲 。 應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上 ， 增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款 ， 如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例 （ 如 5%）時 ， 則扣罰一定比例的設(shè)計費 （ 設(shè)計質(zhì)保金 ） 。 采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范 、 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 、 工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措 。 項目設(shè)計的經(jīng)濟(jì)評價 ? 影響工程設(shè)計經(jīng)濟(jì)的主要因素： 建筑的設(shè)計有技術(shù)性 ， 更包含設(shè)計的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性 ， 研究和分析設(shè)計經(jīng)濟(jì)的影響因素 ， 對尋求工程設(shè)計經(jīng)濟(jì)效果的途徑 ， 降低工程造價有著極其重要的作用 。 影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個方面 。 建筑造價構(gòu)成比 。 建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值 。 分析這個可以找出降低造價 、 提高經(jīng)濟(jì)效果的方向 。 戶型 。 小戶型單方造價比大戶型高 ， 因為小戶型內(nèi)墻多 ， 相應(yīng)墻面抺灰 、 管線敷設(shè)安裝單方造價就高 。 層高 。 室內(nèi)凈高直接影響建筑造價 。 降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗 ， 減輕建筑自重 ， 提高抗震能力；降低采暖能耗 ， 節(jié)約能源 ， 提高建筑密度；節(jié)約用地 ， 同時 ， 也有利于節(jié)省市政投資 。 層數(shù) 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 建筑的平面形狀 。 一般來說 ， 建筑的平面形狀越簡單 ， 其造價相應(yīng)地越低 ， 施工也經(jīng)濟(jì) 。 建筑的單元組合 。 合理安排建筑的單元組合 ， 能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)效果 ， 單元組合數(shù)可以影響山墻 、 基礎(chǔ) 、 屋面等部位的造價 。 結(jié)構(gòu)配筋 。 結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平 ， 直接決定了建筑鋼筋含量的高低 ， 從而影響工程造價 。 建筑結(jié)構(gòu)形式 。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高 ， 框架結(jié)構(gòu)體系次之 ，磚混結(jié)構(gòu)造價最低 。 因此 ， 建筑結(jié)構(gòu)的選擇 ， 是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性的一個重要因素 。 設(shè)計階段成本控制案例 (一 ) ? 某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離 ， 其間又無防火分區(qū) ， 就設(shè)了三只消防箱 ， 而按消防規(guī)范要求 ， 只要兩支水槍同時到達(dá)室內(nèi)任何部位即可 。 這種設(shè)計不合理 ， 造成了一定浪費 ， 顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視 。 設(shè)計階段成本控制案例 (二 ) ? 房地產(chǎn)方案設(shè)計階段的成本控制流程 一、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 二、認(rèn)真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設(shè)計任務(wù)書是建設(shè)單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計單位編制設(shè)計文件的主要依據(jù)。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計任務(wù)書后 ， 選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位 ， 或資深 、 知名設(shè)計人進(jìn)行設(shè)計方案競賽 ， 征集建筑設(shè)計方案 ， 然后組織有關(guān)人員對競賽方案進(jìn)行評比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 設(shè)計構(gòu)思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長 ，建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性 ， 對建筑使用功能的設(shè)計應(yīng)考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 例如 ， 要研究轎車進(jìn)入家庭后住宅市場如何升級的問題 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布臵合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評價科學(xué)體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 ? 豎向設(shè)計要因地制宜 ， 依山就勢 ， 避免大填大挖 ， 增加土石方和基礎(chǔ)工程費用 。 要保持住宅的通透性 ， 注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致 。 住宅的平面布臵 ， 在可能的情況下 ， 要盡量縮小外墻周長系數(shù) （ 外墻周長與建筑面積之比 ） 和結(jié)構(gòu)面積系數(shù) （ 結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比 ） 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質(zhì)量的前提下 ， 加大住宅的進(jìn)深 ， 對降低造價有明顯的效果 。 住宅的總體平面布臵應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造 ， 平均分配景觀 。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局 ， 人車分流 。 建筑風(fēng)格的策略： 建筑風(fēng)格的功能一是美觀 ， 另一個是識別 ， 即類似于 VI的作用 。良好的建筑風(fēng)格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用 。 建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑 、 周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購房者考慮的重點因素 ， 但隨著居民收入水平的提高 ， 必然會在這方面提出更高的要求； 3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受 “ 有豪華氣氛 ” 的住宅 ，尤其是 “ 歐式 ” 風(fēng)格接受程度較高 ， 而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高 、 知識層次高的購房者一般會對建筑風(fēng)格有更高的要求 。 開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目策劃