房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與總成本費用的估算-文庫吧
2025-02-07 23:01 本頁面
【正文】 的費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5）土地投資折價。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費 水文、地質(zhì)勘察費 道路費 供水費 供電費 土地平整費 合 計 表 54 前期工程費估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 一般按實際工程量估算。 序 號 項 目 建設(shè)費用 接口費用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計 表 55 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 4．建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。 項 目 建筑面積 建安工程費 裝飾工程費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單項工程 1 單項工程 2 ? 合 計 表 56 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用， 主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 序 號 項 目 建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 6．開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 7．管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 管理費可按項目投資或前述 1~5項直接費用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 8．財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。 主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 1）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額247。 2） 年利率（有效年利率） 2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務(wù)費用，每年照付，期末一次還本。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 9．銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的 2%~3%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的 %~1%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的 4%~6%。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10．其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 2%~3%。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時用地 臨建費
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