房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與總成本費用的估算(已改無錯字)
2023-03-08 23:01:27 本頁面
【正文】 地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納。 4．企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5．土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 土地增值稅實行四級超率累進稅率，從 30%~60%。 （ 1）增值額未超過扣除項目金額 50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為 30%； （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%； （ 3）增值額超過扣除項目金額 100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%； （ 4）增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表 515。 序 號 項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 ++++ 地價款與相關(guān)手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 (2) 5 適用增值稅率 增值額 50%以下部分： 30% 增值額超過 50%至 100%部分： 40% 增值額超過 100%至 200%部分： 50% 增值額超過 200%部分： 60% 6 增值稅 應納稅額 =土地增值額 適用稅率 表 515 土地增值稅計算表 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報表 在進行房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)分析時，應按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。 其表格形式見表 516 、 51 518 。 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 表 516 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 表 5 17 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 自營收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 ? 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 表 518 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 5． 2． 4房地產(chǎn)投資項目的資金籌措 1．房地產(chǎn)投資資金來源分析 房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。 1）資本金 資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 從投資者的角度來說，只要預計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應小于項目總投資的 70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。 3）預售款 預售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。 這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。 除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2．資金籌措計劃 資金籌措計劃是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項目
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