【正文】 地進行成本控制。只有這樣，項目成本控制才有可能取得成功，項目投資才能取得預(yù)期效益。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目；成本控制；管理隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了完美的成功，拉動經(jīng)濟發(fā)展且對中國經(jīng)濟的發(fā)展做出了顯著貢獻。管理成本只占總成本的1%，但是絕對量大，這是便于施工單位的成本管理。施工圖預(yù)算是計算成本的基礎(chǔ)，施工圖預(yù)算的合理性是關(guān)于如何組織建設(shè)通過什么樣的方法來達到設(shè)計要求，以及如何合理安排施工周期，和如何根據(jù)科學(xué)的設(shè)計在不同季節(jié)管理人員和機器。審計很多項目，我們發(fā)現(xiàn)管理是一個原因的重點，除去補償費用和監(jiān)督，主要項目包括管理費用超支。，減少風(fēng)險，減少資本融資成本進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與房地產(chǎn)建設(shè)。或者，建筑公司負責(zé)的土地費用被用于某些時期，所有者可以運用相關(guān)證件。成本控制的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)資源節(jié)約型社會與全民的想法對房地產(chǎn)管理和建設(shè)。⑷使設(shè)計盡可能的嚴(yán)謹，確保土地征收的可預(yù)測性。在房地產(chǎn)建設(shè)成本控制中, 設(shè)計是最重要的環(huán)節(jié)，可直接影響施工時間和投資規(guī)模。有時，資金不能按時到達，為了確保項目建設(shè)過程的順利進行，公司必須申請銀行貸款。為了加快項目的建設(shè)，一些公司可能會降低項目的數(shù)量和降低成本。這部分的操作、管理、維護主要是滿足現(xiàn)代人的需求。再次感謝所有幫助過我并給我鼓勵的老師、同學(xué)和朋友，謝謝你們。根據(jù)房地產(chǎn)市場客戶對項目的需求，有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能和價值，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。在項目實施之前，項目組對項目所要發(fā)生的費用首先進行大致分類，并在此基礎(chǔ)上再進行詳細分類，形成圖表的形式，由現(xiàn)場成本管理人員進行及時記錄，以便在項目的建設(shè)實施過程中，方便了解項目建設(shè)過程發(fā)生的各項費用的具體情況，并對其進行有效的控制。通過公平競爭，提高了工程質(zhì)量，縮短了工期，促進了銷售，加了建設(shè)資金的回籠，從而達到降低工程成本的目的。⑵設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段的成本控制，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟的核算和責(zé)任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟責(zé)任，計算經(jīng)濟效果，做到責(zé)權(quán)利明確。限額設(shè)計分為縱向控制與橫向控制。因此，要合理的進行成本控制，就要事先保證項目決策的正確性，避免決策失誤。采用這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)每年投資較大，對成本控制非常重視，希望通過設(shè)立成本控制部門來降低項目開發(fā)成本，并使降低的成本額與投入成本控制部門的費用要大得多，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)永遠保持著良好的發(fā)展勢頭和旺盛的生命力。⑵可比性。實行招投標(biāo)以降低造價，保證質(zhì)量和有效縮短工期，更顯其必要性和現(xiàn)實性。⑴不重視決策階段的成本控制 決策階段發(fā)生的成本費用較少，但在整個項目的成本控制中起著非常重要的作用，它將直接影響一個項目的成敗。 ②工期的影響 建筑工程成本與工期有著緊密的關(guān)系，成本在一定的范圍內(nèi)是隨著工期的變化而變化。但是大多數(shù)開發(fā)商都認為拍賣出讓為取得土地的有效途徑[1]。⑷目標(biāo)管理原則目標(biāo)管理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評價目標(biāo)和修正目標(biāo)管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要改變過去粗放型的管理模式向集約型方向轉(zhuǎn)變，將成本控制工作作為管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)在市場中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。本文綜合運用項目管理和成本管理的有關(guān)理論和研究成果，對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制，得出了有效性較強的結(jié)論，具體研究方法如下:⑴系統(tǒng)分析法 系統(tǒng)本質(zhì)上是相互聯(lián)系、相互依存的事物形成的復(fù)合單元。所以認識和加強房地開發(fā)項目過程中的成本控制，己成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點關(guān)注問題。沈陽建筑大學(xué)畢業(yè)論文畢 業(yè) 論 文 題 目 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究 學(xué)院專業(yè)班級 學(xué) 生 姓 名 性別 指 導(dǎo) 教 師 職稱 2011年 6 月 19 日摘 要我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已逐漸成為國家經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)支柱，帶動了多個行業(yè)的發(fā)展，形成了一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在國家第三產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位。 論文選題意義 目前，房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長，房價總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場面臨進一步調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的情況下進一步整合，不少房地產(chǎn)商開始重視企業(yè)的成本控制問題，但是很多企業(yè)缺乏有效控制成本的辦法和措施，使企業(yè)沒有真正運用好成本控制這個工具。在市場經(jīng)濟條件下，一個企業(yè)的經(jīng)營活動本身就是一個系統(tǒng)，而且是一個開放的系統(tǒng)。 隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)的信息越來越透明，消費者的購買行為也變得越來越理性，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過不斷提高設(shè)計水平、增加功能，加大投入等手段來細分市場、爭奪客戶，使得房地產(chǎn)的開發(fā)成本不斷增加，利潤不斷下降，競爭也越來越激烈，房地產(chǎn)告別過去的暴利時代，轉(zhuǎn)而進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中難以維持長久的競爭力，經(jīng)營戰(zhàn)略的重要性越來越被管理者所重視。⑸責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責(zé)任的同時，享有成本控制的權(quán)利，同時項目經(jīng)理要對各部門和各班組在成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。⑵前期工程費 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。一般情況下，如果縮短工期，就要增加人工，機械等費用，但是，工期并不是可以無限期縮短的。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制非常重要的一個階段[2]。但是，當(dāng)前招投標(biāo)活動中出現(xiàn)了諸多問題，包括招標(biāo)監(jiān)督機制不健全、評標(biāo)辦法不科學(xué)、非法圍標(biāo)、地方保護、商業(yè)賄賂、逃避招標(biāo)等，需要政府去規(guī)范、引導(dǎo)，以及參加招投標(biāo)各方的共同合作，才能從根本上得到解決。成本指標(biāo)要便于比較，計劃和實際可以相互對比，企業(yè)內(nèi)部各部門之間可以對比，同行業(yè)之間也可以對比。⑵委托咨詢公司進行項目造價全過程管理。⑴搞好市場調(diào)查工作。 縱向控制，就是隨著不同設(shè)計階段的深入，即從可行性研究、初步勘察、技術(shù)設(shè)計直到施工圖設(shè)計，限額設(shè)計都必須貫穿到各個階段，而在每一個階段還必須貫穿與各個專業(yè)的每道工序。⑵加強工程費用計劃的控制。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果[10]。設(shè)計水平的高低及設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到施工階段的投資，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益。建設(shè)工程在設(shè)計階段完成之后，施工開始之前進行工程招投標(biāo)。③嚴(yán)格控制合同變更。采用房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)成本責(zé)任書的方法，落實房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本，充分的調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)全體員工參與企業(yè)目標(biāo)成本管理的積極性。附錄一房地產(chǎn)成本控制和管理摘 要本文以成本控制和管理的房地產(chǎn)項目為研究對象，分析和研究相關(guān)事宜。第四部分是其他成本，占總成本的比重超過15%，很難控制這部分費用。在設(shè)計階段，調(diào)查是遠遠不足的。因此，向銀行貸款大比例的建設(shè)資金。因此，有必要認真選擇一個設(shè)計公司，檢查其質(zhì)量、經(jīng)驗和一般的能力。與此同時，負責(zé)人應(yīng)該為施工做好準(zhǔn)備，時間之間的距離縮短了設(shè)計和施工。在未來的中國房地產(chǎn)建設(shè)中本文應(yīng)該發(fā)揮一定作用，希望造福于成本控制和管理的房地產(chǎn)建設(shè)。⑸土地被用于某些時期，合同可以有效的抑制建設(shè)公司、類型、數(shù)量時間。建立一個系統(tǒng)來改變設(shè)計，設(shè)定程序改變的界限。一個融資渠道風(fēng)險和費用的增加，可能導(dǎo)致累積的在銀行貸款余額增加，并增加建設(shè)項目在以后的操作壓力。在施工圖設(shè)計階段，按照設(shè)計編制工程預(yù)算。管理成本通常超過預(yù)算，這也是他最大的部分，難以控制在房地產(chǎn)方面建設(shè)的費用。此外，本文提出了措施為代價控制對房地產(chǎn)管理和建設(shè)，并希望在這個問題上提供有益的見解。成本控制是一個整體而系統(tǒng)的課題，房地產(chǎn)成本控制需要企業(yè)各級管理者在開發(fā)過程中通力合作。針對施工階段的合同管理，主要要明確合同內(nèi)容和范圍，對施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進行嚴(yán)格審查。避免選擇了施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽度低的施工單位。其措施主要是以下幾個方面:①加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證設(shè)計階段是項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它決定著整個建設(shè)項目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)方案、建筑方案。 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用的支出，銷售費用支出的主要部分包括房地產(chǎn)銷售廣告推廣、活動推廣、銷售現(xiàn)場及樣板房裝修支出等費用。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制[9]。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干單位進行報價競爭，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。⑵做好項目規(guī)劃設(shè)計評價。本文以第一種成本控制組織形式建立房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制組織體系，如下圖：總經(jīng)理成本控制部銷售部財務(wù)部工程部策劃部設(shè)計部市場部圖41 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制組織體系 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的因素比較多，從土地獲取到銷售完畢整個過程中都存在，其中主要的影響因素如下：⑴土地取得階段影響土地成本費用的因素非常多，例如：基礎(chǔ)設(shè)施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用計劃、位置、形狀、容積率、地形地質(zhì)等等。⑶綜合性。勿庸置疑，完善建設(shè)項目招投標(biāo)市場，借鑒國外成熟的經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)建筑業(yè)的實際發(fā)展水平，來逐步推進招投標(biāo)相關(guān)制度、措施的建立是一個值得關(guān)注的問題。⑵只重視施工階段的成本控制，忽略設(shè)計階段的成本控制房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項目工程施工階段非常重視。對某項工程來說，直接費有一個最低的正常費用，不論工期如何長，這個費用水平不能再降低了，我們稱之為正常工期。⑶建筑安裝工程費 建筑安裝工程費指建造房屋所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，它是由直接費、間接費、利潤和稅金組成。 ②施工準(zhǔn)備階段 結(jié)合設(shè)計圖紙和其他有關(guān)資料，編制具有可操作性的施工組織設(shè)計，通過多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，從中選擇經(jīng)濟合理的可行的施工方案，編制具體的成本控制計劃，對開發(fā)項目的成本進行事前控制。如何降低成本，如何在同樣的市場競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢，成了房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注的問題。⑵文獻研究法文獻研究法是根據(jù)一定的研究目的或課題，通過調(diào)查文獻來獲得資料，從而全面地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。本論文的研究不是從某一個方面或某一階段進行成本控制，而是將成本控制分為開發(fā)項目投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，項目實施階段、租售階段等五個階段，從這些方面闡述如何做好各階段的成本控制，從整個開發(fā)過程出發(fā)以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制水平，并期望能使開發(fā)商更加重視項目決策、設(shè)計方面的成本控制管理，幫助部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過調(diào)整期做出一定的貢獻。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭也越來越激烈，其中成本控制工作作為管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起企業(yè)的高度重視，它是企業(yè)能否站穩(wěn)于市場和持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 但是在2007年下半年，房地產(chǎn)市場在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入適當(dāng)?shù)恼{(diào)整階段。本章從決策階段成本控制、設(shè)計成本控制、招投標(biāo)成本控制、階段成本控制和營銷策劃成本控制五個方面進行了項目開發(fā)成本控制對策的研究。 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 從國家的宏觀政策上、從市場空