【導(dǎo)讀】并進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，受項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)。結(jié)構(gòu)形式呈直線狀且設(shè)有職能部門或職能人員的組織，每個成員（或部門）只受一位直領(lǐng)導(dǎo)人指揮。為手段提高經(jīng)濟效益為目的。協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策，處理有關(guān)政策性問題。５，建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各。項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分，有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，８，逐步實行成本管理及其信息。管理制度，并自覺接受監(jiān)督。開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研，立項可行性報告，履行立項審批程序。本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。費用，加速投資回報，提高投資回報率。每年至少一次，并將分析報告報財務(wù)部。２，各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成。約額，項目投資回報率等成本考核指標。各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期，

　　

【正文】 道路 臨時用電 臨時用水 walkin 第 40 頁 20201220 40 場地平整費 臨時設(shè)施費 臨時圍墻 臨時辦公室 臨時場地 占 用費 臨時圍板 主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 土方 護壁（坡） 修 室內(nèi)裝修 修 屋面精裝修 外立面精裝 科目名稱 樁基 樁基檢測 降水 結(jié)構(gòu)及粗裝工程 門窗工程 室外門窗 戶門 防火門 公共部位精裝修 大堂精裝修 樓梯間精裝 修 廳房精裝修 陽臺，露臺 精裝修 主體安裝工程費 室內(nèi)水暖氣電管 線設(shè)備費 室內(nèi)供排水 系統(tǒng)費 室內(nèi)采暖系 統(tǒng)費 室內(nèi)燃氣系 統(tǒng)費 室內(nèi)電氣系 統(tǒng)費 室內(nèi)設(shè)備及其安 裝費 空調(diào)及其安 裝費 電梯及其安 裝費 發(fā)電機及其 安裝費 科目名稱 廚房精裝修 衛(wèi)生間精裝 科目名稱 高低壓配電 及其安裝費 消防通風(fēng)及 其安裝費 背景音樂及 其安裝費 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 費 保安監(jiān)控及 停車管理費用 電信網(wǎng)絡(luò)費 用 衛(wèi)星電視費 用 三表遠傳費 用 家居智能化 費用 社區(qū)管網(wǎng)工程費 室外給排水系統(tǒng) 費 自來水系統(tǒng) 雨污水系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 科目名稱 熱水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng)費 管道系統(tǒng) 熱交換站 鍋爐房 室外燃氣系統(tǒng) 管道系統(tǒng) 調(diào)壓站 室外高低壓系統(tǒng) 費 高壓線路工 程 低壓線路工 程 配電室 開閉站 室外消防系統(tǒng)費 科目名稱 室外智能化系統(tǒng) 費 電信網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng)費 小區(qū)停車管 理系統(tǒng) 電子巡更系 統(tǒng) 圍墻監(jiān) 控照 明系統(tǒng) 園林環(huán)境工程walkin 第 41 頁 20201220 41 費 環(huán)境設(shè)計 綠化建設(shè)費 建筑小品 道路及廣場建設(shè) 費 圍墻建造費 室外照明 室外背景音樂 室外零星設(shè)施 費 行政管理費 施工合同外 獎金 質(zhì)檢費 科目名稱 配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 網(wǎng)球場 開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費 預(yù)結(jié)算編審 八，附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表 開發(fā)成本“ 開發(fā)間接費中，還包含利息，營銷費用，媒介廣 告費，廣告設(shè)施及發(fā)布費，物業(yè)完善費 第三章 責任成本管理體系 頤中房地產(chǎn)研討班講義 一，目的 為提高公司成本管理水平 ，形成分工負責 分工負責， 分工負責 有機協(xié)調(diào)的成體系特制定本管理指引。 有機協(xié)調(diào) 二，方法與過程控制 １ 責任成本體系釋義 １。１ 地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程 合作過程。 合作過程 各個專業(yè)過程所確定，形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房 地產(chǎn)成本。 １。２ 房地產(chǎn)成本管理效果 效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作 各環(huán)節(jié)自身的良好運作。 效果 各環(huán)節(jié)自身的良好運作 房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合 各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合。 各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合 walkin 第 42 頁 20201220 42 １。３ 責任成本體系旨在明確專 業(yè)職能部門的成本管理職 責，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋，考核評價其職責履行情 況。 １。４ 責任成本體系旨在加強不同專業(yè)，不同流程之間的 合作和溝通，形成分工負責，有機 協(xié)調(diào)的責任成本體系。 二，方法與過程控制 ２ 責任成本體系組成要素 １ 責任主體：以公司設(shè)計，工程，項目經(jīng)理部，銷售等職能部 門為責任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。 ２ 責任范圍：按照造發(fā)生成本核算程序劃分責任部門，建造成 本以外按成本項目劃分責任范用。 ３ 責任目標：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟合理性最大的成本 提升產(chǎn)品的競 爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責任范圍內(nèi) 成本管理目標應(yīng)以經(jīng)濟合理性，產(chǎn)品競爭力，行業(yè)成本優(yōu)勢 為追求目標。 ４ 反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目 成本特性。單一反饋高低并不能如實反映成本理性。 ５ 評價部門：及時討論并提供反饋指標。在各部門發(fā)表自我評 價的基礎(chǔ)上，就各責任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符 合成本管理宗旨發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本 分析報告。 第四章 目標成本管理實施細則 頤中房地產(chǎn)研討班講義 一，目標成本釋義 walkin 第 43 頁 20201220 43 １。１，目標成本是公司基于市場狀 況，并結(jié)合公司的 經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定 的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應(yīng)體現(xiàn)”以經(jīng) 濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行 業(yè)成本優(yōu)勢“的成本管理宗旨。 １。２，目標成本文件分為三個部分：《目標成本測算 １。２ 表》《目標成本控制責任書》《動態(tài)成本月評估》。 １。３，《目標成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標成本 和分項目標成本的金額。建設(shè)項目的總目標成本是 建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。 各分項目標成本包括各專業(yè)工程造價指標及各種 費用指標。 一，目標成本釋義 １。４，《目標成本控制責任書》是對各項目費用的責 任部門及其主要職責的說明，包括控制內(nèi)容，控制 要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。 １。５，《動態(tài)成本月評估》反映各成本項目的動態(tài)變 化情況，分析原因，提出成本控制建議。 二，目標成本管理原則 ２。１ 市場導(dǎo)向原則 市場導(dǎo)向原則： 目標成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標利潤的實現(xiàn)。 ２。２ 準確嚴謹原則 準確嚴謹原則： 目標成本指標應(yīng)科學(xué)準確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標成本的 權(quán)威性。 ２。３ 事前控walkin 第 44 頁 20201220 44 制原則 事前控制原則： 目標成本管理貫 穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事 中事后控制為輔，在立項，設(shè)計，施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。 ２。４ 動態(tài)管理原則 動態(tài)管理原則： 建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目 總成本在目標成本控制范圍內(nèi)。 三，目標成本文件制訂的步驟及時間要求 ３。１ 項目定位階段 項目定位階段的全成本測算 可行性研究報告 營銷，設(shè)計，成本，工程，財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確 定的項目定位。得出各項費用的計劃金額，包括設(shè)計， 報建，環(huán)境配套，營銷費等，并向各費用的負責部門交 底達成 一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以設(shè) 計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表》為依據(jù)， 在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案 設(shè)計階段的成本控制目標，措施或建議，形成《方案設(shè) 計階段的成本控制建議》，以此 指導(dǎo)實施方案的造價 控制。 三，目標成本文件制訂的步驟及時間要求 ３。２ 實施方案階段 細化和修訂《項目成本測算表》：實施方案確定后五個工作 日內(nèi)。 根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計，報建，營銷等 費用進行分析或修正。 建安費的控制：主要材料設(shè)備選型／／主要材料設(shè)備／／的目 標walkin 第 45 頁 20201220 45 成 本分析／／設(shè)計院承諾的各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標（如鋼筋， 砼含量等） —— 《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》。 —— 《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分。 三，目標成本文件制訂的步驟及時間要求 ３。３ 施工圖預(yù)算階段 最終的目標成本地《目標成本測算表》：施工圖完成 后十五個工作日內(nèi)全面進行細化和修訂。 編制正式的《目標成本控制責任書》：按已完成的經(jīng) 驗和”責任成本體系“的要求編制。并以此指導(dǎo)招標， 施工，采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。 成本測算表，目標成本控制指導(dǎo)書在定稿后即報財務(wù) 管理部成本審算中 心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。 四，目標成本測算表的編制 目標成本測算表的編制 ４。１，目標成本測算必須應(yīng)用統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價 分離的原則。 ４。２，目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標，建造標準以及各部門共同 確定的銷售交樓標準為基礎(chǔ)，目標成本測算表必須附詳細的產(chǎn)品 建造標準及部品標準（施工圖預(yù)算階段）說明書。 ４。３，成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程 的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面 積，基底面積，戶數(shù)，單元等）推算得出，如按”窗地比“推算 門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本 測walkin 第 46 頁 20201220 46 算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計 算的結(jié)果。 四，目標成本測算表的編制 目標成本測算表的編制 ４。４，成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位，交樓標準，圖紙 要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)，市場行情計算得出，如是參 照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。 ４。５，產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要 設(shè)計，營銷，工程，成本反復(fù)溝通，標準是”滿足品質(zhì)要求 的性價比最大化“。在過程中可使用價值功能分析法得到最 優(yōu)的方案。 ４。６， 施工圖預(yù)算完成后《目標成本測算表》中的材料設(shè)備， 對其品質(zhì)應(yīng)有準確有描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提 供品牌和圖片說明為最佳。 四，目標成本測算表的編制 目標成本測算表的編制 ４。７，投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析 標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填 寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。 ４。８，各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階 段的測算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說 明，原則是偏差不應(yīng)太大。 五，《目標成本控制責任書》的編制 《目標成本控制責任 書》 ５。１，目標成本控制責任書 ， 是目標成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指 設(shè)計任務(wù)管理指 導(dǎo)書，工程walkin 第 47 頁 20201220 47 管理指導(dǎo)書 導(dǎo)書 工程管理指導(dǎo)書等，互相補充，共同構(gòu)成項 工程管理指導(dǎo)書 項 目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。 目經(jīng)營指導(dǎo)書 ５。２，目標成本控制責任書的制定，應(yīng)按照《責任成本 管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容， 各階段的控制內(nèi)容， 各階段的控制內(nèi)容 控制原則，責任部門 控制原則，責任部門等。 五，《目標成本控制責任書》的編制 《目標成本控制責任書》 ５。３ 內(nèi)容 １，項目概況 總規(guī)劃指標 ，分期規(guī)劃指標，工程概況，入伙時間。 ２ ２，地價成本控制 目標，責任部門，控制手段和要點。 ３，開發(fā)前期準備費用控制 目標，責任部門，控制指標，控制手段和要點。 五，《目標成本控制責任書》的編制 《目標成本控制責任書》 ４，主體建安，社區(qū)管網(wǎng)，配套設(shè)施費的控制 目標，責任部門，控制指標，控制要點，教訓(xùn)總結(jié)； 還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要求。 ５，園林環(huán)境工程及樣板間，賣場裝修費用的控制 目標，責任部門，控制要點。 ６，開發(fā)間接費（營銷費，資本化利息，物業(yè)基金等） 的控制 （各成本項目的具 體控制指標詳見責任成本管理體系 指引） 五，《目標成本控制責任書》的編制 《目標成本控制責walkin 第 48 頁 20201220 48 任書》 ５。４ 營銷費的控制 營銷設(shè)施建造費：需要設(shè)計，營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本 的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負 主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制 的考核指標之一。 銷售費用：應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費 用額度計劃。 ５。５《目標成本控制責任書》由成本管理部負責編寫，初稿完成后反 饋到設(shè)計，工程，營銷，項目經(jīng)理部，項目發(fā)展部，財務(wù) 部等各 職能部門討論，修改，達成一致后由各部門第一負責人簽字確認， 總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。 六，目標成本的執(zhí)行 ６。１ 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài) 情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月 評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原 因，提出成本控制的建議。 ６。２ 《項目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括”變更簽證統(tǒng)計 表“和”項目動態(tài)成本信息表“，并作為《成本信 息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報財務(wù) 部成本審算中心。 六，目標成本的執(zhí)行 ６。３ 成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂 合同 簽訂情況，預(yù)walkin 第 49 頁 20201220 49 算核對情況，結(jié)算編 合同簽訂 制情況，及變更簽證金額，每月在”成本管理軟件“中對各 項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成”項目動態(tài)成本 信息表“。 ６。４ 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本５０萬元以上 萬元以上的重大事項，變化發(fā)生 萬元以上 的責任部門 責任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)