【正文】 統(tǒng)。 ７，組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時，全面，準(zhǔn)確，動態(tài)地 反映項(xiàng)目成本，費(fèi)用情況，按規(guī)定編報成本會計(jì)報表等有關(guān) 資料。 ３，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握 設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃 設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降 低率，投入產(chǎn)出率，投資回報率等指標(biāo)。 ５，建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項(xiàng)目成本動態(tài)資料， 為管理層提供充分，有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見 反饋給各開發(fā)企業(yè)。 協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策，處理有關(guān)政策性問題。 一，總 則 成本管理的基本原則： 成本管理的基本原則： 以市場需求為導(dǎo)向 保證質(zhì)量為前提 過程控制為環(huán)節(jié) 規(guī)范操作為手段 提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。 專業(yè)優(yōu)質(zhì)文檔 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 頤中房地產(chǎn)研討班講義 第一章 房地產(chǎn)成本管理制度 頤中房地產(chǎn)研討班講義 緒論 矩陣式項(xiàng)目管理組織ｍａｔｒｉｘ ｔｙｐｅ ｏｒｇａｎｉｚａ ｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｊｅｃｔ ｍａｎａｇ ｅｍｅｎｔ 結(jié)構(gòu)形式呈矩陣狀的組織，項(xiàng)目管 理人員由企業(yè)有關(guān) 職能部門派出并進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，受項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng) 導(dǎo)。 成本監(jiān)控的任務(wù)是： 成本監(jiān)控的任務(wù)是： 遵守國家有關(guān)法規(guī)政策 落實(shí)成本崗位責(zé)任制 完善成本管理基礎(chǔ) 形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng) 努力降低成本 提高經(jīng)濟(jì)效益。 ３，組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察， 立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶?投資估算，把握投資 決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期 策劃中的成本控制。 ６，組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)，雙向交流，研修 會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識 ，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng) 驗(yàn)。 ８，逐步實(shí)行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理 的綜合服務(wù)。 ４，客觀，認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算，編制項(xiàng)目成 本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本， 分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。堅(jiān)持成本報告制度，保證成本信息交流的及時，有效。實(shí)行總經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo)下，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，各職能部門具體實(shí)施的 運(yùn)行機(jī)制。 費(fèi)用控制 制度； 材料設(shè)備管理制度。 三，房地產(chǎn)成本監(jiān)控 分析檢查 １。 三，房地產(chǎn)成本監(jiān)控 信息交流 １。對下列成本異常偏差及其處 置辦法，應(yīng)隨時上報； 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整： 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額１０％以上，占 其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本３０％以上的的項(xiàng)目， 事件（包括停工，嚴(yán)重窩工，重大設(shè)計(jì)變更， 計(jì)劃外增減項(xiàng)目，現(xiàn)場簽證，工程質(zhì)量事故等 因素影響造成的成本增，減項(xiàng)目，事件）： 合作條件更改。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 １，新項(xiàng)目立項(xiàng)時必須提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可 行性研究報告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證walkin 第 8 頁 20201220 8 會討論通過。 ４，招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價不得突破批準(zhǔn)的最高 限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價款的支付方 式及相應(yīng)的資金成本； ５，招標(biāo)，拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審 核后正式簽署。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 能，地，水，氣，聲，光，熱，智能化，材，綠化，垃圾 萬科東海岸建設(shè)及園林風(fēng)格 ２０ 建筑風(fēng)格： 簡約現(xiàn)代的熱帶風(fēng)情 將現(xiàn)代風(fēng)格與熱帶氣候和景觀的地域特色相結(jié)合 模糊內(nèi)外空間的概念，強(qiáng)調(diào)建筑效果 熱帶園林風(fēng)格： 風(fēng)情為主 藍(lán)綠交融的設(shè)計(jì)理念 開放式加勒比海商業(yè)街 山地公園和大湖面 香港愉 景灣產(chǎn)品 ２１ 海澄湖畔多層 walkin 第 10 頁 20201220 10 海澄湖畔全景 海澄湖畔近景 海澄湖畔近景 ２２ 模型來源參考案例 三里屯ＳＯＨＯ 三里屯ＳＯＨＯ 三里屯ＳＯＨＯ項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南 三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)，辦公， 居住綜合社區(qū)。８密度在小于 密度在小 于３０％， 積率 密度在小于 ， ２ ８ 方案一 ２４ 入口位置 退還空間單元面積３００平米 辦公空間單元面積３００平米 ２ ８ 精品小戶型單元面積３００平米 連排別墅 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 合計(jì)３５５個單元面積 個單元面積＝３１９ ３００＝１０ 合計(jì) 個單元面積 萬平米（ ）。８密度在小于 密度在小于３０％， 容積率 密度在小于 ， ２ ４ ３ ０ ２ ４ walkin 第 12 頁 20201220 12 方案二 ２５ 入口位置 退還空間單元面積３００平米 辦公空間單元面積３００平米 ２ ２ 精品小戶型單元面積３００平米 連排別墅 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 高層為退臺變樓層以充分利用屋頂， 合計(jì)３５５個單元面積 個單元面積＝３４４ ３００＝１０ 合計(jì) 個單元面積 萬平米（ ）。８密度在小于 密度在小于３０％， 容積率 密度在小于 ， ２ ９ ２ ６ ３ ０ 方案三 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 walkin 第 13 頁 20201220 13 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 帝國大廈 ：１９３１年 ３８１米 １０２層 辦公樓 謝里夫藍(lán)柏哈蒙事務(wù)所 ／ 史德雷特兄弟和艾肯事務(wù)所 ／ 貝爾康工程公 司 １９３０年４月７日到１９３１年５月１日（２０個月） 六個月８６層樓鋼構(gòu)架架設(shè)完成。在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)把建材迅速卸貨，幾天就 可以送到各樓層去。 組織：明確人員角色和職責(zé)：制度，規(guī)范?；窘ㄔO(shè)中司法立法行政的三權(quán)。 ＰＤＣＡ： ，Ｄ，ＣＡＰＤＣＡ： Ｐ－ｐｌａｎ ，Ｄ－ｄｏ ，Ｃ－ｃｈｅｃｋ ， Ａ－ａｃｔｉｏｎ Ｗｈａｔ ？ Ｗｈｙ？ Ｗｈｅｎ ？ Ｗｈｅｒｅ ？ Ｗｈｏ ？ Ｈｏｗ ？ 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ３，施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有 關(guān)鋼筋，混凝土等 建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施 工圖預(yù)算》原則上不得突破公司編制的《建造成 本預(yù)算》。 ３，應(yīng)組織設(shè)計(jì)，工程，預(yù)算，財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組 成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍，招標(biāo)內(nèi)容，招標(biāo)條件等進(jìn) 行進(jìn)詳細(xì)，具體的策劃 策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投 策劃 標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，技術(shù)力量，以往施工項(xiàng)目 和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考查，提出書面考察意見；對 投標(biāo)情況進(jìn)行評估， 提出書面評估意見。 過程：技術(shù)－造價－進(jìn)度－安全。（絕對權(quán)力－腐敗 絕對權(quán)力絕對權(quán)力 腐?。? ６，零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考 察其技術(shù)力量，報價等進(jìn)行選擇。 １０，出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。 ３，現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在 職事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。公司 設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際 情況而定。 ２，密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。 監(jiān)理公司 — 項(xiàng)目管理公司。隱蔽工 程的驗(yàn)收。 現(xiàn)場管理的力度的體現(xiàn)。確需支付者 應(yīng)不 超過工程造價的１５％。 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （五）工程材料及設(shè)備管理 １，項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時列出所 需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供， 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： １），甲方能找到一級建材市場的，有進(jìn)口免稅計(jì)劃 指標(biāo)的，有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料 和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供； ２），實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支 付采購保管費(fèi)。 三張紙：１，主要產(chǎn)品；２，產(chǎn)品特色；３，推薦理由。 ４，各單位必須建立健全材料的詢價，定價，簽 約，進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制 度， 不 得促成由一人完成材料采購全過程的行為。同時在材 料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證并對疑點(diǎn)抽 樣（合同約定不合格的處置原則）。 誠信原則：東海世家的案例?！耙平蛔C 明書” 應(yīng)由施工單位，監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽 署。設(shè)計(jì)變更：結(jié)構(gòu)可做不做的不做。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結(jié)算管理 １，工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求 的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原 始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。做到資料完整，有根 有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門 進(jìn)行復(fù)審。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 １，正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售，設(shè)計(jì)，工程和預(yù) 算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng) 測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工 成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況 下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，應(yīng)減少現(xiàn)房積壓 時間，減少利息費(fèi)用等成本。 ２，本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)。 ２ ２， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完 善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計(jì)算對象，正確 歸集和分配開發(fā)成本的費(fèi)用，及時， 準(zhǔn)確 ， 完整 及時， 及時 準(zhǔn)確，完整地提 供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問 題，尋求降低成本的途徑。 ３：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在 各成本核算對象之間的分配方法，標(biāo)準(zhǔn)。 ７：正確劃分可售面積，不可售面積 正確劃分可售面積， 正確劃分可售面積 不可售面積（由主管部門劃 分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積，不 可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品 應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 的銷售成本。 （１） 單位開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一項(xiàng)目編制設(shè)計(jì)概算或施工 圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成 本核算對象。 地下室底板，頂板，樓板的不同。 四，成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 １ 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制 造成本法 設(shè)置成本項(xiàng)目。 ３。 ６。配套設(shè)施費(fèi)：功能與取舍。 合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價，合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給 合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。主要 包括以下內(nèi)容： （一）勘查設(shè)計(jì)費(fèi) １ １，勘測丈量費(fèi)：包括初勘，詳勘。 三，成本核算對象的確定 walkin 第 29 頁 20201220 29 報建費(fèi) １，報批報建費(fèi) 包括安檢費(fèi)，質(zhì)檢費(fèi)，標(biāo)底編制費(fèi)，交易中心手續(xù)費(fèi)， 人防報建費(fèi)，消防配套設(shè)施費(fèi)，散裝水泥集資費(fèi)，白 蟻防治費(fèi)，墻改基金，建筑面積丈量費(fèi)，路口開設(shè)費(fèi) 等，規(guī)劃管理費(fèi)，新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）， 教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)），拆遷管 理費(fèi)，招投標(biāo)管理費(fèi)等。 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)， 臨時管線鋪設(shè)，改造，遷移，臨時變壓器安裝及拆 除費(fèi)用。 場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)，舊房拆除等費(fèi)用。臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)， 臨時借用空地租費(fèi) ４。 三，成本核算對象的確定 主體安裝工程費(fèi) 一），室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)： １。室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)，弱電預(yù)埋管） 三，成本核算對象的確定 二），室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) １。 高低壓配電及安裝費(fèi) ５。電信及寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用 ３。家庭網(wǎng)關(guān)系統(tǒng) 三，成本核算對象的確定 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) １，室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 主要包括自來水系統(tǒng)，雨污水系統(tǒng)，直飲水系統(tǒng)，熱水系統(tǒng) ２，室外采暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)，熱交換站，鍋爐房費(fèi)用 ３，室外燃?xì)庀到y(tǒng) 費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)，調(diào)壓站 ４，室外電氣系統(tǒng)費(fèi) 主要包括高壓線路工程，低壓線路工程，配電站，開閉所 ５，室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，小區(qū)停車管理系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，圍 墻監(jiān)控照明系統(tǒng) ６，室外消防系統(tǒng) 水箱或消防管道，室外消防水拴，水泵接合器。綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)，區(qū)外綠化支出 ３。圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻，圍欄及大門 ６。 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營 性公共配套設(shè)施支出，居委會，派出所，崗?fù)?，? 童樂園，自行 車棚等設(shè)施的支出。 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償 轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 該成本項(xiàng)目下按各