房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制措施-wenkub
2023-07-07 17:13:15 本頁面
【正文】 更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層面上，因而成本控制還是由建設(shè)單位決定。頁，共然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。家～4建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點(diǎn)：(l)設(shè)計(jì)前的投資估算。5％的總工程造價(jià)。l％的費(fèi)用，對工程造價(jià)的影響卻占35％。據(jù)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為頁，共經(jīng)濟(jì)專家在評標(biāo)時(shí)對投標(biāo)人的投資估算進(jìn)行審計(jì)評估，確認(rèn)其真實(shí)可靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破(或較大突破)估算值。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。5％左右。7．稅費(fèi)。2％左右。105．管理費(fèi)用。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。配套及其他收費(fèi)支出。3040%。隨著國家對土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過拍賣方式獲得開發(fā)土地成為主要的方式。頁，共此階段的成本主要是指項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)研、可行性研究等開發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。這一階段主要是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，綜合論證和決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一體化程序?yàn)椋哼x址、征地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)六個(gè)階段；但就項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：一是策劃階段；二是設(shè)計(jì)階段；三是施工階段；四是保修服務(wù)階段。所謂一次性是指每次開發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境，風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開發(fā)項(xiàng)目。國家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開發(fā)項(xiàng)目過程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對于整個(gè)項(xiàng)目來說是基礎(chǔ)性階段，非常重要。2．土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。10但土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的土地費(fèi)用是評價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項(xiàng)目總投資的如工程勘察(測量)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)等。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。第頁謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊——成本管理管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括：管理人員的工資差旅費(fèi)用、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)等。6．貸款利息。與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，根據(jù)項(xiàng)目的不同，稅費(fèi)略有差別，除所得稅外一般占銷售收人的三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施項(xiàng)目策劃階段成本控制此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵，一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達(dá)到接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點(diǎn)特定后，對開發(fā)成本和效益尤為重要，通常的作法是進(jìn)行建設(shè)方案招標(biāo)。設(shè)計(jì)階段的成本控制。1075％～95％；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。75％以上。在資金有約束的情況下，我們也可以采用限額設(shè)計(jì)，控制開發(fā)項(xiàng)目的成本投入。通過對社會(huì)同類項(xiàng)目的價(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤的調(diào)查，在項(xiàng)目評估的基礎(chǔ)上進(jìn)
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