【正文】 為商品作價出售或出租。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產”計征營業(yè)稅。 2．開發(fā)產品的商品性。 (2)涉及面廣，經濟往來對象多。 2021/11/12 5．經營風險大 開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。 4． 建安工程費 它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。 6． 公共配套設施費 它主要包括 不能有償轉讓 的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％?？梢?直接 計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為 開發(fā)直接費用 ；經分配后才能計入到開發(fā)產品成本中的費用稱為 開發(fā)間接費用 ； ? 不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為 期間費用 。 土地開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設用地 )所發(fā)生的各項費用。 它是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。企業(yè)應根據其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇 成本核算對象 ： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 2021/11/12 三、房地產開發(fā)成本項目 開發(fā)產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等?；A設施主要是指與開發(fā)產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。 6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 每一個開發(fā)企業(yè)應根據前述 成本項目 的設置原則，結合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。 本賬戶核算房地產開發(fā)企業(yè) 內部 獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 2021/11/12 銷售費用是指企業(yè)在銷售產品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 ? （五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。 2021/11/12 土地征用及拆遷 補償費、 前期工程費、 基礎設施費、 建筑安裝工程費、 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 成 本 項 目 土地成本 房屋成本 配套設施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費用 歸 集 土地 房屋 配套設施 代建工程 開 發(fā) 產品 分配 銷售 出租 2021/11/12 五、土地開發(fā)的成本核算 一、土地開發(fā)成本科目的設置 開發(fā)成本 —土地開發(fā) 二 土 地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開發(fā)產品 土地 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 （三） 舉例 甲房地產開發(fā)公司于 2021年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余30000㎡ 已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發(fā)成本。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發(fā)成本。 2＝ 100萬 借：管理費用 100萬 貸：無形資產 100萬 2021/11/12 ⑶ 2021年 1月 20日使用 100畝土地時 土地使用權轉入相關項目的確認金額＝（每單位面積的購價－作為無形資產已攤銷額） 該項目占地面積＝（ 14萬－ 14247。 451自用土地根據規(guī)劃設計要求，用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。商品所有權上的報酬，主要指商品所有者預期可獲得的商品中包括的未來經濟利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經濟利益。這種情況下，應在所有權上的主要風險或報酬轉移時確認收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 2021/11/12 ? 收入確認的時點 要確認為一項收入，應同時滿足上述五個條件。 ? 收入在收到款項時確認的方法 ，又稱收款法。 ? 收入在銷售成立時確認 ，又稱銷售法。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據生產完成程度來確認其營業(yè)收入 2021/11/12 二 主營業(yè)務收入的內容和確定方法 主營業(yè)務收入是房地產開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務收入，指企業(yè) 對外轉讓、銷售、結算和出租 開發(fā)產品等所取得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收人、代建工程結算收入和出租開發(fā)產品租金收入等。 2021/11/12 ? 何時確 認銷售收入？ 房地產商品包括期房和現房，鑒于其高價值性和高風險性，銷售往往采用 預售 ，除此之外也采用 一般銷售 和 分期付款銷售 。 ? 《 收入 》 準則等以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力 。 ? 凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。 ? （ 2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現 ? 正式房屋銷售合同仍只具有預售性質，如同一般工業(yè)產品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約 ，極有可能發(fā)生變更，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合 《 企業(yè)會計準則 ——收入 》 的有關規(guī)定，故也不能確認收入。 2021/11/12 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 第三十四條：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起 60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。 2021/11/12 ? 有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（ 1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。 第二，房地產開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產的，出售后不擁有繼續(xù)管理權和控制權。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入 按出租方與承租方簽訂的合同或協議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認為出租房租金收入的實現 。本科目應按主營業(yè)務成本的種類，設置“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產品主營業(yè)務成本”等明細科目，進行明細分類核算。 借：銀行存款 20 000 預收賬款 500 000 貸：主營業(yè)務收入一 —商品房銷售收人 520 000 月末，結轉已售商品房的主營業(yè)務成本 480 000元。該片土地的實際成本為 2 350 000元。 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 借：主營業(yè)務成本 ——商品房銷售成本 周轉房－周轉房攤銷 貸：周轉房－在用周轉房 2021/11/12 2) 土地轉讓的核算 某房地產開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權，作價 2 590 000元?？铐椧咽沾驺y行。本科目應按收入的種類，設置“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等明細科目，進行明細分類核算。 第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發(fā)產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。 2021/11/12 ? 綜上所述，房地產收入的確認應同時具備以下條件： ? 1)開發(fā)產品已竣工并經有關部門驗收合格，房屋面積業(yè)經有關部門測定； ? 2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同； ? 3)標的物 —房屋已經客戶驗收、對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。 ? 《 城市房地產開發(fā)經營管理條例 》 第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起 90日內， 辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起 90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。 ? 工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下， 根據 《 收入 》 準則 —商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給買方， 產權是否過戶并非確認收入的必要條件 。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準，如 《 收入 》 準則及 《 企業(yè)會計制度 》 的相關規(guī)定等。 2021/11/12 ? 法律標準 。 2021/11/12 ? 《 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度 》 規(guī)定應在土地和商品房應經移交，已將發(fā)票結算賬單提交買方作為房地產開發(fā)企業(yè)收入確認標準。 房地產銷售收入是在房地產竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產移交手續(xù)后才能確認。 ? 營業(yè)收入在生產中或完成時確認 在某些生產周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產品投產到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。 與收入的其他確認方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。但在實務中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務存在著不同的會計處理方法。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權無關，所以開發(fā)商可以確認收入。 B 有些 情況下，企業(yè)已將所有權憑證或實物交付給買方，但商品所有權上的主要風險和報酬并未轉移，例如 試用期的商品。一般包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。 2） 100＝ 1390萬 借：開發(fā)成本 土地 1390萬 貸：無形資產 1390萬 2021/11/12 六、 房屋開發(fā)的成本核算 （ 一 ） 房屋開發(fā)成本科目的設置 核算企業(yè)開發(fā)建設各項房屋所發(fā)生的各項直接費用 開發(fā)成本 —房屋開發(fā) 按房屋的性質和用途設置 “ 商品房 ” 、 “ 經營房 ” 、 “ 周轉房 ” 、 “ 代建房 ” 等明細科目 （二 ）房屋 開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 銀 行 存 款 應 付 賬 款 庫 存 材 料 應 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設 施 開 發(fā) 開 發(fā) 產品 — 房 屋 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 舉例 某房地產開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在 2021年度內，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關土地開發(fā)成本結轉經濟業(yè)務： 用銀行存款支付征地拆遷費 525,000元 應付設計單位前期工程款 125,000元 用銀行存款支付建筑公司基礎設施工程款 150,000元 上列各項土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產品用地面積進行分配， 各開發(fā)產品用地面積如下： 201商品房 2,000平方米 202商品房 3,000