【正文】 為商品作價出售或出租。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。 2021/11/12 5．經(jīng)營風(fēng)險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。 4． 建安工程費 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。 6． 公共配套設(shè)施費 它主要包括 不能有償轉(zhuǎn)讓 的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％?？梢?直接 計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)直接費用 ；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)間接費用 ； ? 不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為 期間費用 。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項費用。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇 成本核算對象 ： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。 2021/11/12 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。 6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述 成本項目 的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部 獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2021/11/12 銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。 2021/11/12 土地征用及拆遷 補償費、 前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝工程費、 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 成 本 項 目 土地成本 房屋成本 配套設(shè)施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費用 歸 集 土地 房屋 配套設(shè)施 代建工程 開 發(fā) 產(chǎn)品 分配 銷售 出租 2021/11/12 五、土地開發(fā)的成本核算 一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本 —土地開發(fā) 二 土 地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 開發(fā)產(chǎn)品 土地 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 （三） 舉例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余30000㎡ 已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 2＝ 100萬 借：管理費用 100萬 貸：無形資產(chǎn) 100萬 2021/11/12 ⑶ 2021年 1月 20日使用 100畝土地時 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認(rèn)金額＝（每單位面積的購價－作為無形資產(chǎn)已攤銷額） 該項目占地面積＝（ 14萬－ 14247。 451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，用于建造 203商品房， 302出租房和 351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。商品所有權(quán)上的報酬，主要指商品所有者預(yù)期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險或報酬轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 2021/11/12 ? 收入確認(rèn)的時點 要確認(rèn)為一項收入，應(yīng)同時滿足上述五個條件。 ? 收入在收到款項時確認(rèn)的方法 ，又稱收款法。 ? 收入在銷售成立時確認(rèn) ，又稱銷售法。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認(rèn)其營業(yè)收入 2021/11/12 二 主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法 主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，指企業(yè) 對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租 開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。 2021/11/12 ? 何時確 認(rèn)銷售收入？ 房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價值性和高風(fēng)險性，銷售往往采用 預(yù)售 ，除此之外也采用 一般銷售 和 分期付款銷售 。 ? 《 收入 》 準(zhǔn)則等以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力 。 ? 凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。 ? （ 2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn) ? 正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同， 從法律意義上講也只是一種要約 ，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 ——收入 》 的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。 2021/11/12 ? 《 商品房銷售管理辦法 》 第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 2021/11/12 ? 有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（ 1）所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。 第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。 3) 出租房租金收入 出租房租金收入 按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)為出租房租金收入的實現(xiàn) 。本科目應(yīng)按主營業(yè)務(wù)成本的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)成本”等明細(xì)科目，進行明細(xì)分類核算。 借：銀行存款 20 000 預(yù)收賬款 500 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入一 —商品房銷售收人 520 000 月末，結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的主營業(yè)務(wù)成本 480 000元。該片土地的實際成本為 2 350 000元。 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——商品房銷售成本 周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房 2021/11/12 2) 土地轉(zhuǎn)讓的核算 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權(quán)，作價 2 590 000元?？铐椧咽沾驺y行。本科目應(yīng)按收入的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細(xì)科目，進行明細(xì)分類核算。 第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。 2021/11/12 ? 綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件： ? 1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定； ? 2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同； ? 3)標(biāo)的物 —房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。 ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起 90日內(nèi)， 辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起 90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 ? 工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下， 根據(jù) 《 收入 》 準(zhǔn)則 —商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方， 產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件 。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如 《 收入 》 準(zhǔn)則及 《 企業(yè)會計制度 》 的相關(guān)規(guī)定等。 2021/11/12 ? 法律標(biāo)準(zhǔn) 。 2021/11/12 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》 規(guī)定應(yīng)在土地和商品房應(yīng)經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認(rèn)。 ? 營業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時確認(rèn) 在某些生產(chǎn)周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。 與收入的其他確認(rèn)方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。但在實務(wù)中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務(wù)存在著不同的會計處理方法。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認(rèn)收入。 B 有些 情況下，企業(yè)已將所有權(quán)憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬并未轉(zhuǎn)移，例如 試用期的商品。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。 2） 100＝ 1390萬 借：開發(fā)成本 土地 1390萬 貸：無形資產(chǎn) 1390萬 2021/11/12 六、 房屋開發(fā)的成本核算 （ 一 ） 房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項房屋所發(fā)生的各項直接費用 開發(fā)成本 —房屋開發(fā) 按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置 “ 商品房 ” 、 “ 經(jīng)營房 ” 、 “ 周轉(zhuǎn)房 ” 、 “ 代建房 ” 等明細(xì)科目 （二 ）房屋 開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖 2021/11/12 銀 行 存 款 應(yīng) 付 賬 款 庫 存 材 料 應(yīng) 付 工 資 開 發(fā) 間 接 費 用 開 發(fā) 成 本 — 土 地 開 發(fā) 開 發(fā) 成 本 — 配 套 設(shè) 施 開 發(fā) 開 發(fā) 產(chǎn)品 — 房 屋 開 發(fā) 成 本 — 房 屋 開發(fā) 2021/11/12 舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在 2021年度內(nèi)，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟業(yè)務(wù)： 用銀行存款支付征地拆遷費 525,000元 應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款 125,000元 用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款 150,000元 上列各項土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進行分配， 各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下： 201商品房 2,000平方米 202商品房 3,000