【正文】 ，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度及建造成本控制工作流程。負(fù)責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察第三節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第二十八條制度建設(shè)及工作流程的建立各項目部結(jié)合實際應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度（或規(guī)定），并報集團總部備案，但不得與集團房地產(chǎn)成本制度—8—紀(jì)部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管紀(jì)負(fù)責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察紀(jì)委負(fù)責(zé)對重大成本事項進行全程監(jiān)督；紀(jì)委書記、紀(jì)委委員集團紀(jì)委審計監(jiān)察部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管內(nèi)容相抵觸。負(fù)責(zé)設(shè)計招標(biāo)的具體工作，并對招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，實行限額設(shè)計，審查設(shè)計圖紙，確定合理的設(shè)計安全系數(shù)，降低工程造價；負(fù)責(zé)跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計階段的設(shè)計進度；負(fù)責(zé)與設(shè)計單位接洽，及時跟蹤項目設(shè)計變更和審查工程相關(guān)設(shè)計變更內(nèi)容；審核項目部編制的技術(shù)方案、報告、申請等；參加甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；審核并確定裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)、檔次；參加圖紙會審和工程竣工驗收；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。第二十五條各成本管理職能部門或崗位應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)建造成本實行全過程監(jiān)控。第二十一條強化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機制、技術(shù)等方面進行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。第十八條嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證費用。第十五條遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本—3—異常偏差實行有效監(jiān)控。第十二條利用集團 OA 辦公系統(tǒng)，建立成本信息動態(tài)管理監(jiān)控中心，督促項目部及相關(guān)部門按照要求，及時錄入各項成本數(shù)據(jù)信息。第九條要充分發(fā)揮聯(lián)合審圖的作用，由策劃設(shè)計部負(fù)責(zé)組織集團內(nèi)部的設(shè)計、技術(shù)方面的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，加強對各專業(yè)設(shè)計的審核，對不合理的設(shè)計，必須要求設(shè)計院進行修改；對審圖小組審核降低造價明顯的相關(guān)人員，可按一定比例給與獎勵。并對開發(fā)項目每個成本控制環(huán)節(jié)進行監(jiān)控和分析。第四條開發(fā)成本控制管理的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。四川XX—1—47 / 47第一章第一條總則為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度化、規(guī)范化、流程化，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合集團相關(guān)管理規(guī)定和工作流程，制定本制度。第五條集團的經(jīng)營計劃部、策劃設(shè)計部、投資發(fā)展部、項目部共同負(fù)責(zé)集團房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理工作，按照工作職責(zé)分工，負(fù)責(zé)相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理具體事項。第七條控制土地成本，在選擇新的開發(fā)項目時，應(yīng)進行房地產(chǎn)市—2—場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，有針對性地選擇新的開發(fā)項目，最大限度降低土地成本，新開發(fā)項目的毛利率應(yīng)不低于 15%。第十條制定項目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，明確項目部的開發(fā)項目的開發(fā)成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎懲條款。第十三條根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。保證開發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用。第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制系統(tǒng)第一節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)第二十二條責(zé)建立本系統(tǒng)。第二節(jié) 建造成本管理組織機構(gòu)及崗位職責(zé)第二十六條建造成本控制管理組織機構(gòu)設(shè)置：—5—總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)投資發(fā)展部策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部項目部（一）項目部（二）所屬企業(yè)（一）所屬企業(yè)（二）審計監(jiān)察部立項環(huán)節(jié)的成本控制本控制成的節(jié)環(huán)計設(shè)劃規(guī)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制第二十七條崗位名稱建造成本控制管理機構(gòu)崗位職責(zé)說明：基本職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容主要成員—6—負(fù)責(zé)成本控總經(jīng)理總經(jīng)理制管理總決策分別負(fù)責(zé)對各分管環(huán)節(jié)分管領(lǐng)導(dǎo)副總經(jīng)理的成本控制管理及目標(biāo)實現(xiàn)負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管負(fù)責(zé)立項環(huán)節(jié)的成本控制審核批準(zhǔn)項目可行性研究報告；確定項目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實；批準(zhǔn)限額設(shè)計指標(biāo)和建造成本控制指標(biāo)；批準(zhǔn)重大設(shè)計變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次；審批工程預(yù)（結(jié)）算，負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)，批準(zhǔn)各項銷售費用；審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；重大決策需報董事會批準(zhǔn)的，總經(jīng)理審核后報董事會決策，董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理簽發(fā)；總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)除設(shè)計招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項目的具體工作，并對招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)；負(fù)責(zé)項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負(fù)責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負(fù)責(zé)工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本控制；參與立項、規(guī)劃設(shè)計、施工過程管理、工程材料及設(shè)備管理等各個環(huán)節(jié)的全過程成本控制；利用集團 OA 辦公平臺，建立功能完備運行可靠的信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各項目成本及時化及動態(tài)化，加強信息共享，提高工作效率；擬定各項目開發(fā)總成本控制目標(biāo)，確定建造成本的各項控制指標(biāo)；制定各項目開發(fā)總成本控制目標(biāo)責(zé)任書，定期檢查成本總控制情況；參加并審核甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；審核重大設(shè)計變更、簽證的成本確認(rèn)工作；審核項目部編制的報告、申請等；審核已定標(biāo)準(zhǔn)、檔次的裝飾材料的單價；參加圖紙會審和工程竣工驗收；建立投標(biāo)單位名冊及資料庫；對整個集團成本狀況定期進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進成本管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。 項目成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序（含成本管理獎罰機制）； 項目計劃統(tǒng)計管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)； 項目合同管理制度； 項目工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定； 項目資金撥付程序； 項目費用控制制度； 項目內(nèi)部分配與獎勵制度；設(shè)計修改（變更）審批制度；現(xiàn)場簽證管理規(guī)定； 項目銷售管理辦法；材料設(shè)備管理制度； 項目信息管理制度。第二十九條計劃管理 各項目部應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑)；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施計劃。分析的重點是：計劃及其執(zhí)行情況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與提示。第四章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制第一節(jié) 立項環(huán)節(jié)的成本控制第三十二條第三十三條投資發(fā)展部是立項環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。投資成本估算是否經(jīng)濟、合理?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖?yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響；—11— 資金計劃；《競投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）； 投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策； 項目綜合評價意見。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。設(shè)計要點任務(wù)書應(yīng)作為設(shè)計合同的組成部分。第四十二條施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土、門窗等建材用量要求的條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本概（預(yù)）算》。對于審查出來的相關(guān)問題，必須要求設(shè)計院進行修改直至滿足設(shè)計要求為止。策劃設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。否則，重新調(diào)整設(shè)計。按政府相關(guān)規(guī)定出圖報建規(guī)范性審查：從設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計要點及產(chǎn)品定位等方面進行審查，辨別是否符合要求。（五）面積測算（一）方案設(shè)計要求裝修方案設(shè)計（二）材料設(shè)備選型成本方案設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表裝飾綜合價格拆分分析制訂設(shè)計任務(wù)書（三）招投標(biāo)評審功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估（2）市政配套方案市場調(diào)研項目部（一）施工圖設(shè)計要求策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、項目部施工圖設(shè)計（二）報建（三）報建圖項目部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部項目部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部財務(wù)部項目部項目部、策劃設(shè)計部、經(jīng)營計劃部、投資發(fā)展部及監(jiān)理集團等相關(guān)部門互相配合經(jīng)營計劃部項目部、客戶服務(wù)部策劃設(shè)計部、經(jīng)營計劃部項目部、客戶服務(wù)部（四）審圖要點項目部策劃設(shè)計部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部有針對性擴充建筑物功能市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部、客戶服務(wù)部項目部、客戶服務(wù)部項目部—15—（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額招投標(biāo)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏策劃設(shè)計部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組項目部、經(jīng)營計劃部（4）智能化設(shè)計策劃設(shè)計部、項目部設(shè)計變更（5）銷售承諾（1）設(shè)計調(diào)整費用（2）設(shè)計變更洽商材料設(shè)備（2）采購（1）選型保持各部門與客戶服務(wù)部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性凡屬設(shè)計原因造成的設(shè)計修改，按合同相關(guān)規(guī)定追究其相關(guān)責(zé)任。第四十九條各下屬開發(fā)企業(yè)和項目部按照集團要求及時錄入各項成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，每月上報成本控制情況報表；集團經(jīng)營計劃部應(yīng)每季度分析、總結(jié)下屬開發(fā)企業(yè)及項目部上報的成本動態(tài)資料，匯編集團建造成本動態(tài)報表及評價各下屬開發(fā)企業(yè)及項目部—16—的成本控制狀況；為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)。施工圖預(yù)算是確定工程造價、招投標(biāo)、實行預(yù)算包干、考核設(shè)計單位限額設(shè)計執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù)。第五十四條編制的工程預(yù)算書必須計算工程量準(zhǔn)確，價格及取費準(zhǔn)確，資料完整，編制完成及時，且滿足招標(biāo)要求。備注選擇現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價咨詢公司要求必須提供計算后的預(yù)算及與承包商核對后的預(yù)算，并同時提供與承包商工程量的核對差異情況說明，要求細(xì)致，經(jīng)營計劃部必須逐項核實確認(rèn)，復(fù)核其預(yù)算中造價比例大的項目，如建筑面積、砼含量、外架、地面、墻面、裝飾等審查其工料機單價的準(zhǔn)確性、取費費率及措施費項目等內(nèi)容的合理性檢查咨詢公司計算工程量及造價的準(zhǔn)確性，誤差超過合同要求，應(yīng)按合同要求扣除一部分咨詢費用作為罰款委托咨詢公司計算鋼筋工程量的，經(jīng)營計劃部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作由經(jīng)營計劃部自行計算鋼筋用量（1）咨詢公司編制預(yù)算內(nèi)容的審查經(jīng)營計劃部項目部（1）施工圖中的鋼筋用量經(jīng)營計劃部項目部四、預(yù)算分析總分類要求：分專業(yè)，分地下室、裙樓，塔樓 結(jié)構(gòu)部分包括：腳手架、垂直運輸、超高補貼、 挖地槽、鑿樁頭、回填土、砼及鋼筋砼結(jié)構(gòu)，砌體及 墻板，金屬構(gòu)件、屋面隔熱及防水、樓地面找平及墊 層，內(nèi)外墻抹灰。第五十八條所有工程招標(biāo)工作必須嚴(yán)格按照《深圳市振業(yè)（集團）股份有限公司招標(biāo)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及工作流程要求執(zhí)行。第六十二條應(yīng)建