【正文】 本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產品的實際成本。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。其一般程序是：歸集開發(fā)產品費用由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。開發(fā)間接費：指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。房屋開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。4成本核算開發(fā)成本的核算(一)房地產開發(fā)成本的組成內容為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網點）等所發(fā)生的費用。他在整個成本構成中所占比例相對較大。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。3成本組成土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。由成品狀態(tài)轉變?yōu)樨泿判螒B(tài)過程中的資金構成經營成本。由儲備狀態(tài)轉變?yōu)槌善窢顟B(tài)過程中的資金構成開發(fā)成本。購入物資的采購成本包括：（1）買價；（2）運雜費；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價差；（4）采購保管費，即企業(yè)的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資采購、供應和保管過程中發(fā)生的各項費用。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質實體及其權益。房地產開發(fā)成本歸集與比例作者：日期：1房地產簡介房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。隨著個人財產所有權的發(fā)展，房地產已經成為商業(yè)交易的主要組成部分。其中第（1）、（3）項應直接計入材料物資的采購成本。開發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開發(fā)房屋、土地、配套設備和代建工程過程中除開管理費用和財務費用以外的一切費用。通過設置經營成本賬戶核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等應結轉的經營成本，按照經營成本的種類，還可以設置土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產品經營成本等明細科目。房地產開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。貸款利息房地產因開發(fā)周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。在我國目前房地產開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。配套設施開發(fā)成本：指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出?；A設施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。本文以為：應該以房地產開發(fā)項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據，對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，充分發(fā)揮成本核算的作用。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶借方登記企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。按已完開發(fā)產品的實際功能和去向，將開發(fā)產品實際成本結轉進入有關賬戶。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調整項目成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。但是后來，國家稅務總局在2001年8月又下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內據實扣除廣告支出。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。土地開發(fā)成本的核算(一) 土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品——土地”賬戶的借方。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。前期工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。建筑安裝工程費用的核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不