【正文】 稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商 第 19 頁(yè)品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。對(duì)土地開發(fā)的成本也要有嚴(yán)格的控制?？梢哉f(shuō)是從宏觀上來(lái)說(shuō)明地段在房地產(chǎn)投資方面的重要性。項(xiàng)目開發(fā)總成本的 70%左右在設(shè)計(jì)階段確定，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本的控制極為重要，而且產(chǎn)品的好壞對(duì)于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作用。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價(jià)格的最重要因素。首先是前期階段的土地開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)，接下來(lái)是施工建設(shè)階段的成本控制，竣工后，是營(yíng)銷階段的成本控制。這種情況會(huì)影響項(xiàng)目計(jì)劃成本和項(xiàng)目決策的正確性、科學(xué)性和客觀性，影響到上層系統(tǒng)戰(zhàn)略決策的制定，影響項(xiàng)目有限資源的合理配置，甚至影響整個(gè)國(guó)家或地區(qū)的資源配置，從而導(dǎo)致項(xiàng)目決策失誤和實(shí)施過(guò)程的混亂，損害項(xiàng)目的總體目標(biāo)及其他相關(guān)目標(biāo)。（2）項(xiàng)目成本計(jì)劃過(guò)程的人為因素較強(qiáng)。所以，在項(xiàng)目初期難以得到詳細(xì)和具體的成本數(shù)據(jù)，難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)成本的變化情況，難以 第 18 頁(yè)制定符合業(yè)主期望的準(zhǔn)確的項(xiàng)目成本計(jì)劃。項(xiàng)目的業(yè)主常常期望盡快準(zhǔn)確的從項(xiàng)目成本計(jì)劃中獲悉項(xiàng)目的總成本，期望項(xiàng)目計(jì)劃成本要盡可能低，要比項(xiàng)目未來(lái)的實(shí)際成本低，否則就認(rèn)為項(xiàng)目成本計(jì)劃是不成功的。另一種是直接計(jì)算法，它根據(jù)現(xiàn)實(shí)的各項(xiàng)消耗定額和費(fèi)用的預(yù)算資料，在考慮成本減低要求的基礎(chǔ)上，按成本核算的程序和方法詳細(xì)計(jì)算項(xiàng)目的各項(xiàng)、各部的計(jì)劃成本，然后再匯總編制整個(gè)項(xiàng)目的成本計(jì)劃，這種方法適應(yīng)性強(qiáng)，計(jì)算詳細(xì)，比較準(zhǔn)確，有利于控制、分析與考核，但編制過(guò)程比較繁瑣，工程量較大。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃時(shí)，即進(jìn)行概、預(yù)算時(shí)，其基本方法一般有兩種：一種是因素測(cè)算法，它主要在正式編制成本計(jì)劃之前，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況和以往經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算影響成本的主要因素，提出降低成本的主要措施，再在最近期已完工或?qū)⒔旯さ念愃祈?xiàng)目實(shí)際成本基礎(chǔ)上結(jié)合影響成本的主要因素并按各項(xiàng)降低措施調(diào)整，提出本項(xiàng)目的成本計(jì)劃數(shù)據(jù)。預(yù)算起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，一般不編制總預(yù)算，只編制單位工程預(yù)算和綜合預(yù)算，他不包括準(zhǔn)備階段的費(fèi)用（如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)用等）。概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，應(yīng)包括工程建設(shè)的全部?jī)?nèi)容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗(yàn)收交付使用前所需的一切費(fèi)用。由于各階段的預(yù)算編制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工 第 17 頁(yè)程預(yù)算可以分為兩類，即：一是概算；二是預(yù)算。4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施 認(rèn)真做好項(xiàng)目開發(fā)的成本控制計(jì)劃認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制計(jì)劃，即做好事前成本控制。許多房地產(chǎn)商在項(xiàng)目竣工、運(yùn)營(yíng)之后，收回了投資，獲得了利潤(rùn)，就自然而然的投入了下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，忽略了售后服務(wù)的重要性。其原因，就是沒(méi)有真正將服務(wù)落實(shí)到工作中。 在一些大城市有預(yù)見(jiàn)的開發(fā)商為提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升樓盤形象，相繼成立了銷售和服務(wù)為一體的營(yíng)銷服務(wù)中心。而作為開發(fā)商，為樹立形象，建立良好的客戶關(guān)系，則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護(hù)，這就需要有一個(gè)職能部門及時(shí)將房屋情況通知客戶，再碰到某些情況時(shí)可以很好的與客戶溝通，同時(shí)還可以舉行業(yè)主聽證會(huì)，廣泛聽取客戶的意見(jiàn)。 忽略售后服務(wù)階段的重要性房屋售出到交付短則一年，長(zhǎng)則兩三年。 第 16 頁(yè)由此可見(jiàn)，我國(guó)很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面，普通對(duì)項(xiàng)目施工階段的成本控制非常重視。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有真正實(shí)施招投標(biāo)的地區(qū)大有所在。另一方面，由于設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性不承擔(dān)責(zé)任，所以他們常常從自身效益的角度出發(fā)盡快出方案、出圖，不希望也不愿意做多方案的對(duì)比分析，往往只是認(rèn)真做一個(gè)方案，并象征性的做一兩個(gè)方案作陪襯，常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖在質(zhì)量上沒(méi)問(wèn)題，而在成本方面不合理的現(xiàn)象。設(shè)計(jì)方案以及整個(gè)設(shè)計(jì)工作的合理性、經(jīng)濟(jì)性、新穎性等常常不能從設(shè)計(jì)文件如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來(lái)，往往在工程竣工甚至是在項(xiàng)目運(yùn)行一段時(shí)間后，才能做出適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)，所以設(shè)計(jì)質(zhì)量很難控制。 開發(fā)商不重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制一方面，許多業(yè)主和項(xiàng)目管理者在項(xiàng)目初期對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇沒(méi)有引起足夠的重視，又是為了方便，省錢或其他原因，將工程委托給不合格的設(shè)計(jì)單位甚至委托給業(yè)余設(shè)計(jì)者，認(rèn)為這樣可以節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，但結(jié)果卻造成了很大的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。（5）可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。（4）可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動(dòng)性、收益性和 第 15 頁(yè)安全性三原則，可行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目獲利信息。（3）可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。（2）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯吭谕顿Y實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)?？尚行匝芯渴侵冈谕顿Y決策前，對(duì)于項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。在這樣的循環(huán)往復(fù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“失誤”仍在有增無(wú)減的出現(xiàn)，大把大把的開發(fā)資金損失在有形和無(wú)形之中。很多策劃報(bào)告顯得膚淺，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)投資決策”的要求。很多房地產(chǎn)商做策劃報(bào)告僅僅是為了籌集資金的需要，只想把策劃包裝的好一點(diǎn)，從而達(dá)到籌資的目的。雖然決策階段發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制卻起著非常重要的作用，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，它將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。但是在實(shí)際中，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面存在誤區(qū)，只重視“顯性成本”的控制，而對(duì)“隱性成本”不加以重視，往往都輕視項(xiàng)目成本控制中的溝通管理，比較注重對(duì)施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只注重某一環(huán)節(jié)， 第 14 頁(yè)忽視其他環(huán)節(jié)，其成本管理均是鐵路警察，各管一段，“各掃門前雪”現(xiàn)象嚴(yán)重。 只注重項(xiàng)目某一階段的成本控制許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中比較注重施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒(méi)有得到合理利用，成本失真的問(wèn)題時(shí)有所見(jiàn)。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃。成本計(jì)劃如此重要，但是在實(shí)際中，有的房地產(chǎn)商為了趕工期，早動(dòng)工，不采用科學(xué)方法并不愿意花費(fèi)時(shí)間制定成本計(jì)劃，而是粗略計(jì)劃，這顯然不利于以后的成本控制。成本計(jì)劃的逐級(jí)分解是將來(lái)進(jìn)行成本考核分析的基本標(biāo)準(zhǔn)。成本計(jì)劃是編制其他計(jì)劃的重要依據(jù)。通過(guò)成本計(jì)劃，可以詳細(xì)規(guī)定成本降低的要求。編制成本計(jì)劃，對(duì)加強(qiáng)成本會(huì)計(jì)管理、降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本、提高經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的作用。 第 12 頁(yè)3 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的成本管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成了一套關(guān)于成本預(yù)測(cè)、決策、核算、控制、監(jiān)督、分析、考核的管理體系，進(jìn)步是明顯的，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方面，還存在著諸多問(wèn)題。作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者買單。土地供應(yīng)價(jià)格上升政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低?？陀^因素主要有以下幾個(gè)方面：融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要的，房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素 房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中有諸多因素會(huì)影響成本控制，一部分是主觀因素，即開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時(shí)，能夠通過(guò)主觀意愿來(lái)控制的，比如建安成本、采購(gòu)成本、營(yíng)銷成本等。 第 11 頁(yè)（9）稅費(fèi)：包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。它在整個(gè)成本構(gòu)成中的比例越來(lái)越大。（7）銷售、推廣費(fèi)用：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門以及代理機(jī)構(gòu)在銷售開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。按照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本大致可分為以下 9 個(gè)項(xiàng)目：（1）土地出讓金：包括出讓金、拆遷費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)、土地交易費(fèi)等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本的研究，找到一種能夠合理控制成本的方法，并運(yùn)用與實(shí)際工作中，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題，在工程中不斷尋求經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)驗(yàn)中更加豐富自己的知識(shí)，把理論和實(shí)踐聯(lián)系起來(lái)解決問(wèn)題，將會(huì)得到事半功倍的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和意義相當(dāng)明確，追求利益最大化是一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將直接影響公司投資額以及投資后的收益?！袄麧?rùn)=銷售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。廣義的成本控制包括成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本日?？刂?、成本分析和考核等一系列環(huán)節(jié)。狹義的成本控制也稱成本的日?？刂疲饕侵笇?duì)生產(chǎn)階段產(chǎn)品成本的控制，即運(yùn)用一定的方法將生產(chǎn)過(guò)程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切耗費(fèi)限制在預(yù)先確定的計(jì)劃成本范圍內(nèi)，然后通過(guò)分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，找出原因，采取對(duì)策以降低成本。成本控制就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行控制。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開發(fā)。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)到房屋開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。 房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其特征房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物以及由它們衍生出來(lái)的各種物權(quán)。第六部分是結(jié)論。主要包括：認(rèn)真做好成本計(jì)劃；對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制；做好售后服務(wù)。主要有：輕計(jì)劃；只注重某一階段的成本控制；忽略售后服務(wù)。介紹了房地產(chǎn)和成本控制的概念、特征，成本的構(gòu)成及其影響因素。介紹了文章的研究背景；研究的目的和意義；研究的總體思路、主要內(nèi)容和研究方法。 總體思路本文首先分析研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)概念及理論，然后從目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，即項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中輕計(jì)劃；實(shí)際中比較注重對(duì)某一階段的成本控制，而對(duì)其他階段的成本控制缺乏足夠重視；忽略售后服務(wù)階段這三方面入手，提出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的三點(diǎn)措施：一是認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)劃；二是按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制；三是認(rèn)真做好售后服務(wù)。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貧富差距越來(lái)越大，由于前些年房地產(chǎn)的泡 第 7 頁(yè)沫經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)猛漲，生活在城市中的廣大普通老百姓好多買不起房，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，可以從某種程度上促進(jìn)成本降低，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)回歸到理性階段，能夠在國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行調(diào)控是提供參考意義。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，對(duì)振興當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)起到一定的作用。本文的研究具有以下意義：，研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確開發(fā)項(xiàng)目成本控制的總體思路、結(jié)構(gòu)框架和實(shí)施措施，并減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。 研究的目的和意義本文研究的目的在于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存問(wèn)題的分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及其成本控制的特殊性，尋求解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題。因此，項(xiàng)目成本控制得好，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其企業(yè)的成本控制也會(huì)相應(yīng)控制得好，進(jìn)而提高企業(yè)利潤(rùn)。依照公式：利