【正文】 拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計(jì)算出建造的成本，從而能夠計(jì)算出企業(yè)能夠承受的價(jià)格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。三、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑（一）決策階段的有效途徑第一，要對土地成本進(jìn)行控制。通常而言，項(xiàng)目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項(xiàng)到銷售的整個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識，而且，由于相關(guān)的技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。對于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時(shí)要進(jìn)行及時(shí)的結(jié)算，為此，承包單位會故意拖慢辦理結(jié)算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補(bǔ)償，最終不利于結(jié)算的有效完成。（四）竣工結(jié)算階段中所存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確合同條款，對于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點(diǎn)關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時(shí)，現(xiàn)場簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進(jìn)行招標(biāo)的的時(shí)候，會體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。而且，設(shè)計(jì)任務(wù)書并沒有明確對成本的要求，沒有重視對成本的控制。其中設(shè)計(jì)階段主要存在以下幾個(gè)問題：第一，沒有落實(shí)設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的競爭力不高，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度重視港澳臺以及國外設(shè)計(jì)單位的名氣，而忽略了客戶對房屋的具體要求。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會把房地產(chǎn)項(xiàng)目交給信賴度高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中，主要的問題有兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策沒有進(jìn)行定量分析，同時(shí)也沒有明確土地使用權(quán)以及增值稅。這種方式的研究報(bào)告并沒有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對建設(shè)的規(guī)范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。緊跟著信息時(shí)代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開發(fā)出多種成本控制軟件，同時(shí)信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制。、成本控制中心負(fù)責(zé)解釋，并由財(cái)務(wù)中心根椐集團(tuán)公司成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。各中心、部門和子公司應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定相關(guān)的成本管理制度或細(xì)則，并在實(shí)際工作中不斷完善。強(qiáng)調(diào)全面服務(wù)質(zhì)量管理，不要因?yàn)槌杀究刂贫档头?wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)集團(tuán)公司整體的品牌效應(yīng)。（如辦公費(fèi)、電話費(fèi)等）進(jìn)行嚴(yán)格控制，定期分析，對于異常的費(fèi)用要找出原因，及時(shí)改正。，合理確定各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)收回各項(xiàng)經(jīng)營收入。，確定合理的日常原材料、消耗品庫存量，減少因積壓或斷檔造成的損失；嚴(yán)格倉儲和發(fā)放管理，明確管理責(zé)權(quán)。、用品的采購由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一招標(biāo)采購，有關(guān)招標(biāo)事宜由集團(tuán)招標(biāo)采購部統(tǒng)一規(guī)定；到貨時(shí)由保管部門、使用部門及其它相關(guān)單位或人員共同參加驗(yàn)收。第七節(jié) 經(jīng)營成本和物業(yè)管理成本的控制，從事后期物業(yè)經(jīng)營或物業(yè)管理的單位如果條件許可，應(yīng)盡可能派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，便于今后進(jìn)行管理。，制定相應(yīng)的避稅措施。，包括欠款催繳和按揭貸款辦理。，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同，杜絕超進(jìn)度付款和延遲收款的情況。第五節(jié) 財(cái)務(wù)成本的控制《資金管理制度》，建立“內(nèi)部銀行”，統(tǒng)一調(diào)度資金，高效使用資金。對于核心業(yè)務(wù)以外的一些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采取外包的形式委托市場專業(yè)化公司去執(zhí)行，以提高集團(tuán)公司核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同時(shí)降低不必要的日常管理開支；對于集團(tuán)內(nèi)已有的一些核心業(yè)務(wù)以外的延伸業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，可逐步將其獨(dú)立核算，推向市場，參與市場競爭。，避免因工作缺乏計(jì)劃性給公司帶來不必要的開支?！叭肆Y本”觀念，精選人才，善待人才，從根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度體系，避免人才流失給公司帶來損失。、經(jīng)濟(jì)、有效的傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行?！百u點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)集團(tuán)公司決策層批準(zhǔn)后方可實(shí)施。，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算部門擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對學(xué)校、交通、水塔等配套設(shè)施，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。，集團(tuán)企劃營銷中心應(yīng)根據(jù)營銷方案制定詳細(xì)的營銷費(fèi)用支出計(jì)劃報(bào)計(jì)劃成本部。第三節(jié) 營銷成本的控制，企劃營銷中心應(yīng)在《可行性研究報(bào)告》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場制定合理、經(jīng)濟(jì)的營銷方案和相應(yīng)的預(yù)算。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售，減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。，財(cái)務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同審核并決算。、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。3.“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算，集團(tuán)成本控制中心另行有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。七、工程結(jié)算管理：（1）符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；（2）具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；（4）工程遺留問題已處理完畢；（5）施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。、自行保修的，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理公司必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證、我方工程管理部門的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明、結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，保證材料采購過程的公正、公開。對不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：（1）能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商；（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；（3）能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；（4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。：（1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；（2）工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；（3）預(yù)算合同部整理復(fù)核工程價(jià)值量；（4）按集團(tuán)公司有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序批準(zhǔn)后予以付款并登記付款臺帳。（三）工程進(jìn)度款。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防止再發(fā)生事故的措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)公司認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。有關(guān)設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由集團(tuán)公司建筑研究院統(tǒng)一制定。，取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及現(xiàn)場監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。，集團(tuán)監(jiān)察部門，有權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過程中充分體現(xiàn)市場競爭，集團(tuán)成本部門有權(quán)推薦一家符合投標(biāo)資格要求的單位參與投標(biāo)。，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)公司法律部門審核后正式簽署。，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新立項(xiàng)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)公司立項(xiàng)聽證會討論通過。第二節(jié) 開發(fā)成本的控制一、前期環(huán)節(jié)的成本控制，對市場走勢做出分析、判斷，并及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)公司管理層作決策參考。：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。第二篇：房地產(chǎn)成本控制制度丹東永同昌建設(shè)發(fā)展有限公司 成本控制、預(yù)決算管理制度第一節(jié) 總則，降低成本費(fèi)用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)公司成本管理的要求，制定本制度。第七章 附 則第二十五條 本辦法由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)解釋。第二十三條 重點(diǎn)工程和有代表性的工程竣工后，應(yīng)進(jìn)行資料分析，作為檢驗(yàn)企業(yè)管理水平及以后投標(biāo)報(bào)價(jià)的決策依據(jù)。第二十二條 歸檔資料要隨時(shí)積累，結(jié)算完成后一個(gè)月內(nèi)將結(jié)算資料裝訂成冊，報(bào)公司經(jīng)營管理部１套（統(tǒng)一為Ａ4，非Ａ4紙折疊成Ａ4紙大?。?，結(jié)算資料最遲在審計(jì)報(bào)告成立之前報(bào)送。第二十條 項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)或在合同約定時(shí)間內(nèi)完成對業(yè)主結(jié)算工作。當(dāng)業(yè)主或監(jiān)理在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出異議時(shí)，可通過協(xié)商解決或申請施工合同、工程造價(jià)管理部門調(diào)解，經(jīng)調(diào)解無效時(shí)，可向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向法院提起公訴。結(jié)算經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)了解、掌握業(yè)主或監(jiān)理單位審核進(jìn)展情況，采取相應(yīng)措施。第十七條 工程結(jié)算文件應(yīng)包括下列內(nèi)容：（一）工程結(jié)算書封面；（二）編制說明；（三）工程結(jié)算費(fèi)用匯總。第四章 工程結(jié)算管理第十六條 具備階段結(jié)算條件、工程竣工并取得核驗(yàn)證明或因故停緩建辦理確認(rèn)手續(xù)后，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在施工合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，編制完整工程結(jié)算書，并組織相關(guān)部門進(jìn)行結(jié)算會審，簽署會審意見。第十四條 監(jiān)理工程師和業(yè)主代表無正當(dāng)理由，對變更工程價(jià)款報(bào)告和索賠報(bào)告不予確認(rèn)，對變更價(jià)款、工期有異議時(shí)，應(yīng)請求政府相關(guān)管理部門調(diào)解，調(diào)解不成時(shí)應(yīng)按《建設(shè)工程施工合同》約定的糾紛處理辦法解決。第十三條 當(dāng)出現(xiàn)重大索賠事項(xiàng)時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)在28天內(nèi)（或按合同約定）以書面信件正式向業(yè)主、監(jiān)理工程師發(fā)出索賠通知書，并取得業(yè)主和監(jiān)理工程師確認(rèn)。第十一條 項(xiàng)目經(jīng)營負(fù)責(zé)人應(yīng)會同項(xiàng)目部生產(chǎn)、技術(shù)認(rèn)真研究合同及招投標(biāo)文件，技術(shù)、工程及其他有關(guān)業(yè)務(wù)人員在辦理洽商、簽認(rèn)時(shí)要有經(jīng)營意識，適當(dāng)規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，提高洽商、簽認(rèn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第九條 設(shè)計(jì)修改或洽商變更記錄的主要內(nèi)容應(yīng)