【正文】 11 招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 政府要求 。 – – – – 市場(chǎng)定位 。 每期開(kāi)發(fā)規(guī)模在 10萬(wàn)平米以下，相對(duì)應(yīng)戶型不宜超過(guò) 10種 （ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： —— 戶型種類(lèi)適量為準(zhǔn) —— 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來(lái) 選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷(xiāo)售帶來(lái)成倍的工作量和復(fù)雜度。 106 1)設(shè)計(jì)變更原因 ： : B. 施工困難 ： 2）為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： —— 建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； —— 給予合理的設(shè)計(jì)周期； —— 甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)。 5）根據(jù)雙方互動(dòng)認(rèn)可，最終出施工圖紙。 ３）設(shè)計(jì)單位拿出擴(kuò)初設(shè)計(jì)和概算后，甲方對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)審，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行修正。 限額設(shè)計(jì)的管理 : １）首先根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位分析確定設(shè)計(jì)的定位。 （ 3）設(shè)備方面優(yōu)化關(guān)注點(diǎn)： １）覆土埋深與設(shè)備管線的埋設(shè) ２）地下室層高與設(shè)計(jì)管線的關(guān)系 ３）設(shè)備參數(shù)以及設(shè)備型號(hào)的選用． ４）選用新技術(shù)、新設(shè)備的應(yīng)用。 83 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 單 體 設(shè) 計(jì) 設(shè) 備 設(shè) 計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計(jì) 概念設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo) —— 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，設(shè)備工作并行并前置； —— 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要設(shè)備定樣定板； 85 （ 2）開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、進(jìn)行集中采購(gòu) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類(lèi)數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量．為單一部品提供數(shù)量較多的采購(gòu)額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購(gòu)降低成本提供條件。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體型規(guī)則要求過(guò)高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。 72 74 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的主要關(guān)注內(nèi)容 ： 1）基坑、邊坡控制 2）樁基選用的優(yōu)化 3）結(jié)構(gòu)含鋼量的控制． 4）上部結(jié)構(gòu)選型的優(yōu)化 5）特殊部位的結(jié)構(gòu)優(yōu)化處理（屋頂綠化采用輕質(zhì)土壤） 6）選用新 Ⅲ 鋼、冷扎帶肋鋼筋等技術(shù)，降低含鋼量。 1） Ⅲ 級(jí)鋼的應(yīng)用： 由于 Ⅲ 級(jí)鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用 2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件： 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類(lèi)太少含鋼量會(huì)上升，但分類(lèi)太多不利于施工控制。 2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 設(shè)備專業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。 60 ? 珠江馬駒橋項(xiàng)目一期規(guī)劃用地面積 ,容積率 . 核定建筑面積 , 其中花園洋房 , 小高層 , 商業(yè) , 會(huì)所 1200平方米 , 2023年 12月 31日簽定土地出讓協(xié)議 , 2023年 11月至 12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 , 2023年 1月至 2月概念規(guī)劃設(shè)計(jì)投標(biāo) , 2023年 1月至 3月住宅戶型研究 , 2023年 3月至 5月規(guī)劃 ,建筑方案及深化 , 2023年 5至 6月 30日完成典型花園洋房和小高層擴(kuò)初 ,施工圖 2023年 6月完成修建性詳細(xì)規(guī)劃和方案報(bào)批文本的編制 . 從正式拿到土地到單體施工圖完成共計(jì) 7個(gè)月 . 設(shè)計(jì)案例 63 64 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本效益最大化的目標(biāo)： 建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對(duì)客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品創(chuàng)新。 4）重視長(zhǎng)期性工作： —— 對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉進(jìn)行。 規(guī)劃周期 方案周期 擴(kuò)初周期 施工圖周期 景觀設(shè)計(jì)周期 室內(nèi)設(shè)計(jì)周期 施工周期 含鋼量等土建成本 設(shè)備造價(jià) 景觀造價(jià) 產(chǎn)品的品質(zhì) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 47 提升產(chǎn)品品質(zhì) 縮短開(kāi)發(fā)周期 降低開(kāi)發(fā)成本 （四）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的目的 48 —— 對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù) 避免兩種現(xiàn)象： 不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果 成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失 成 本 控 制 含鋼量等土建造價(jià) 設(shè)備造價(jià) 目 標(biāo) 成 本 景觀造價(jià) 樣板示范區(qū)造價(jià) 設(shè)計(jì)變更簽證率 合理的設(shè)計(jì)費(fèi) 49 （ 1）結(jié)構(gòu)含鋼量 （ 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量） 50 (2)景觀造價(jià) 控制總價(jià)偏差率 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 51 （ 3）樣板區(qū)造價(jià) 分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡 為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控 52 避免兩種現(xiàn)象： 為節(jié)省成本而壓低設(shè)計(jì)費(fèi) （ 4）合理設(shè)計(jì)費(fèi)是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一 —— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位 —— 合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于設(shè)計(jì)單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對(duì)具體設(shè)計(jì)人給予的適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)積極性的發(fā)揮會(huì)有更積極的作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 36 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投資控制要點(diǎn)和策略 策略一： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì) 策略二： 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 策略三 ：加強(qiáng)對(duì)圖紙的會(huì)審與審查 策略四： 深入運(yùn)用價(jià)值工程。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵 ，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 34 第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn) 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn) 八 內(nèi)部材料。 該環(huán)節(jié)原則： 在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。分包存在的原因如下： 原因一：總包單位不具備完成所有項(xiàng)目的資質(zhì) 原因二：完全施工總承包價(jià)格總是高于平行分包工程 原因三：特別是重要的材料和設(shè)備實(shí)行自主供貨 重視合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用 (1)將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單位 (2)將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，將這些組織要完成的工作用合同形式確定下來(lái) (3)對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)， （ 4）確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的進(jìn)度計(jì)劃，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃 (5)估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃 (6)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的關(guān)鍵問(wèn)題 問(wèn)題一：理清管理思路，確定用總包或平行發(fā)包的方式 問(wèn)題二：在準(zhǔn)備階段即確定管理方式 問(wèn)題三：對(duì)材料、設(shè)備供貨要實(shí)行分類(lèi)管理 問(wèn)題四：設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)行總包負(fù)責(zé)制 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后的主要管理工作 建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)后，開(kāi)發(fā)商還必須建立項(xiàng)目質(zhì)量工作總控制計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃、項(xiàng)目投資總控制計(jì)劃、項(xiàng)目環(huán)境與安全控制計(jì)劃。 第一部分 到底如何控制 成本費(fèi)用？ 到底我們?cè)? 怎么去控制？ 那么怎么實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本控制呢？ 24 (一 )建立房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本和責(zé)任成本管理體系 事前 事中 事后 責(zé)任激 勵(lì)機(jī)制 目標(biāo)成本管理體系 動(dòng)態(tài)成本管理體系 成本后評(píng)估管理體系 責(zé)任成本管理體系 事前 事中 事后 責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制 26 樹(shù)立全成本價(jià)值觀念 確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn) 抓住成本管理的要至少問(wèn)題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng) 用發(fā)展的眼光對(duì)待成本管理 知曉“省錢(qián)”“花錢(qián)”的誤區(qū) (二）成本控制六個(gè)意識(shí)觀念 1 2 3 3 5 6 26 房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。 內(nèi)部資料，機(jī)密 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題 一 房地產(chǎn)成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產(chǎn)成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容 —— 控制什么？ 二 三 四 23 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個(gè)部門(mén)能夠控制得住。別墅 80%. 三、四線城市 :普通住宅 15%左右 按開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)型分類(lèi) : 大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司： 25%以上 中型房地產(chǎn)公司： 30%以上 小型項(xiàng)目公司： 35%以上 21 (四 )房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)水平 (銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ) 隱性成本 顯性成本 內(nèi)部材料。別墅 100%. 二線城市 :普通住宅 20%左右 。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例 土地及規(guī)劃（面積）占 50%； 營(yíng)銷(xiāo)占 20%； 產(chǎn)品占 30% 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)構(gòu)成 20 (三 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分析 按城市類(lèi)型分 : 一線城市 :普通住宅 25%左右 。 三項(xiàng)費(fèi)用