【正文】 計和概算后，甲方對圖紙進行內(nèi)審，并對設(shè)計進行修正。 – – – – 市場定位 。 2）工程量清單法計價的 優(yōu)點 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點 三 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的內(nèi)容 111 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？ ①工程量清單招標(biāo)，計價方式簡潔，一目了然，在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施； ②工程量清單報價，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；有了充分競爭得到的單價，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫； ③工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證； ④設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能； ⑤工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率； ⑥付款過程簡化，減少施工過程中付款的分歧。 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 （一）施工環(huán)節(jié)成本控制的主要內(nèi)容 內(nèi)部材料。索賠一般是承包人向發(fā)包人提出的。 3）由于工程部門、監(jiān)理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術(shù)措施等，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換或其它變更事項。 事后設(shè)計變更導(dǎo)致的返工和技術(shù)處理措施等。 —— 付款條件與形象進度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 145 設(shè)計變更 (三 )施工環(huán)節(jié)成本控制的主要措施 146 現(xiàn)場簽證 圖紙審核 148 總分包管理 材料供應(yīng) 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 151 （ 1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量，避免單一貨源 （ 2）對用量大的材料設(shè)備選擇兩個以上廠家供貨 （ 3）合理選擇供應(yīng)商的方式， （ 1）把握好采購?fù)獠凯h(huán)境：指能對項目采購產(chǎn)生影響的外部變化，包括市場季節(jié)性變化、國家宏觀經(jīng)濟政策的變化、國家財政金融政策的調(diào)整、市場利率的變化、通貨膨脹存在等。 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 165 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 167 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產(chǎn)開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產(chǎn)開發(fā)項目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產(chǎn)開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 168 期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。 負(fù)責(zé)實施材料設(shè)備價格、工程造價等市場信息收集、整理，編制一定時期內(nèi)項目所發(fā)生動態(tài)成本的監(jiān)測報告和材料設(shè)備市場價格動態(tài)信息報告，分析評估目標(biāo)成本（費用）執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導(dǎo)性意見和成本調(diào)整建議。 （ 1）設(shè)計變更的主要內(nèi)容 ： 由于設(shè)計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。 （ 7）原則上不允許發(fā)生人工簽證。 其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售等 （九）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理 182 （ 1）一單一算原則： 一個設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一項內(nèi)容； （ 2）一月一匯總原則： 每月匯總已完工的變更簽證費用，反映在項目動態(tài)成本中； （ 3）完工確認(rèn)原則 ：當(dāng)設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證完工后，盡快完成簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)； （ 4）原件結(jié)算原則 ：設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)； （ 5）時間限制原則： 設(shè)計變更、簽證都應(yīng)先立項后實施。 負(fù)責(zé)成本控制的部門，在項目實施過程中，及時出具 《 項目動態(tài)成本信息報告 》 反映項目成本發(fā)生的動態(tài)情況；并根據(jù)市場數(shù)據(jù)信息，提供成本控制或調(diào)整建議。 什么是成本管理體系 一 內(nèi)部材料。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。若有特殊情況，請示主管領(lǐng)導(dǎo)同意后實施，但事后補填報變更、簽證單； 6）存檔原則：變更、簽證所有文件必須存檔。 142 （ 5）目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題： —— 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機會，導(dǎo)致工程簽證難以控制。對于這種設(shè)計變更帶來的工程成本的增減，不論其是設(shè)計缺陷或設(shè)計錯誤引起的，還是營銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢 。 137 （ 1）設(shè)計和工程變更的主要內(nèi)容： 1）由于設(shè)計單位圖紙錯、漏、碰、缺，導(dǎo)致發(fā)生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。在實施中，采取“技術(shù)措施”、“組織和管理措施”“經(jīng)濟措施經(jīng)濟措施””和“合同措施”予以糾正。 134 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意三大方面，一個是因各種變更、現(xiàn)場簽證增加的費用，第二個是材料價格上漲、價款調(diào)整以及工程款引起的費用；第三個方面是工程索賠增加的費用。 （ 1）招標(biāo)方式的選擇 公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo) 為什么招標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？ —— 這是信息對稱與不對稱的問題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法？ ——貨比三家 。 每期開發(fā)規(guī)模在 10萬平米以下，相對應(yīng)戶型不宜超過 10種 （ 1）減少人為增加的工作復(fù)雜度： —— 戶型種類適量為準(zhǔn) —— 當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來 選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。 限額設(shè)計的管理 : １）首先根據(jù)項目的營銷定位分析確定設(shè)計的定位。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)： —— 在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。 基本原則是： 周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 立項環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本控制形成一個整體聯(lián)動系統(tǒng)，需要建立一個目標(biāo)成本控制體系。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本（費用）所占總額的比例 土地及規(guī)劃（面積）占 50%； 營銷占 20%； 產(chǎn)品占 30% 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤構(gòu)成 20 (三 )房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的利潤分析 按城市類型分 : 一線城市 :普通住宅 25%左右 。 前期費用（約占項目總成本的５ %左右）， 主要指設(shè)計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。 那么，我們要問：營銷部門是不是控制成本的核心部門呢 ? 答案：是。 ? ? 成本管理 基礎(chǔ)工作薄弱 ，缺少一套完善的成本管理制度。 企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高 投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置 地、設(shè)計、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運營）等 多個環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計算利潤，單個項目的開發(fā)周 期一般需持續(xù)兩三年的時間，導(dǎo)致成本核算難度增強；另 外，投資地域的擴大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加 多樣化。 。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達不到調(diào)動員工積極性的目的。項目定位的檔次實際上已經(jīng)決定了項目成本的高低。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項工程 /供貨合同成本。公寓 30%左右 。 確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略 建立成本控制保障措施 (三 )制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系 明確房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成內(nèi)容 抓住房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制要點 27 在項目開發(fā)全程采用恰當(dāng)?shù)某杀究刂品椒? （ 1）在房地產(chǎn)項目初始階段進行成本測算 （ 2）在項目規(guī)劃階段，在成本測算的基礎(chǔ)上進行細(xì)化，并制訂目標(biāo)成本 （ 3）根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況 (四 )制定房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價控制體系 策略一：重視源頭、加強工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制 策略二：工程招投標(biāo)是控制工程造價的核心 策略三：實行項目管理方式加強成本管理 （五）建立合同網(wǎng)絡(luò)框架 分包存在是建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必然要求 對于一個復(fù)雜的大型項目開發(fā)，極少由一家施工單位完全承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，一般說來，總是存在著著各種各樣的分包和指定分包商。 該環(huán)節(jié)影響： 購地階段的成本控制是整個項目成本控制的第一步，購地費用的合理與否，對項目整個成本控制有直接影響。 科學(xué)合理的設(shè)計可降低工程造價的 10%。 (4)合生、中海的規(guī)劃設(shè)計共性 58 概念設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計 單體 設(shè)計 部品設(shè)計 初步設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖 施工圖 施工開始 概念設(shè)計 設(shè) 備 設(shè) 計 創(chuàng) 新 設(shè) 計 規(guī) 劃 設(shè) 計 單 體 設(shè) 計 功 能 平 面 結(jié) 構(gòu) 體 系 立 面 設(shè) 計 流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加 (5)計劃管理是時間成本的保障 59 拿地節(jié)點 方案報建 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工圖 部品材料定板封樣 論證階段 工程 管理 規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計 景觀設(shè)計 部品材料清單 示范區(qū)景觀、裝修施工圖 擴初報建 施工