【正文】 于選擇優(yōu)秀的設計單位 —— 合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用。因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的的建設項目投資的根本所在。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的 關鍵 ，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 該環(huán)節(jié)原則： 在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。 第一部分 到底如何控制 成本費用？ 到底我們該 怎么去控制？ 那么怎么實現(xiàn)房地產項目的目標成本控制呢？ 24 (一 )建立房地產項目目標成本和責任成本管理體系 事前 事中 事后 責任激 勵機制 目標成本管理體系 動態(tài)成本管理體系 成本后評估管理體系 責任成本管理體系 事前 事中 事后 責任與激勵機制 26 樹立全成本價值觀念 確定成本管理體系健康運作標準 抓住成本管理的要至少問題 項目開發(fā)階段與成本控制要關聯(lián)互動 用發(fā)展的眼光對待成本管理 知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū) (二）成本控制六個意識觀念 1 2 3 3 5 6 26 房地產企業(yè)要想獲得更多的經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。 內部資料，機密 房地產開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產開發(fā)項目成本管理內容 —— 控制什么？ 二 三 四 23 由于房地產開發(fā)環(huán)節(jié)較多，涉及專業(yè)較廣，很難由一個部門能夠控制得住。別墅 100%. 二線城市 :普通住宅 20%左右 。 三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）， 主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設施等構成。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。樓盤檔次描述清楚了，項目的成本基本上也就確定了，所以營銷部門也是控制成本的核心部門。 觀 點 三 ： 現(xiàn)場項目部是工程成本控制的核心部門，嚴把合同關，嚴格執(zhí)行設計意圖，有效控制設計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實施部門，作用重大。 考核制度不完善，力度不大。 影響成本： 成本控制的關鍵在 于控制影響成本！ 10 誤區(qū)三：成本控制模式沒有確立（怎么管） ? 成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。 ? 另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內， 忽視潛在的損失 ，尚未對成本實行全方位的控制。 二、房地產開發(fā)成本管理中的幾個問題 目前房地產開發(fā)成本控制的幾個誤區(qū) 6 管什么 三大誤區(qū) 怎么管 行為偏差 三、房地產企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū) 誰來管 認識偏差 7 誤區(qū)一：企業(yè)內部成本控制管理主體確立失誤（誰來管） ? 長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利， 認為成本、效益都應由企業(yè)領導和財務部門負責 ，而把各部門的員工只 看作生產者。 房地產開發(fā)的周期很長，如果被問及一個項目工程設計 甚至施工過半時的成本是多少，完工后的總成本又是多少， 許多開發(fā)商都難以回答清楚。 開頭語 當今的房地產行業(yè)，競爭十分激烈，在產品同質化傾向越來越嚴重的情況下，我們房地產企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。內部資料，機密 房地產開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 馬楠 華北科技學院 3 前言 在當今房地產行業(yè)中，競爭十分激烈，產品同質化傾向 越來越嚴重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能 力，與企業(yè)的成本控制的相關性越來越高，成本控制能力排 序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市 場份額。 成本控制力的競爭。 房地產企業(yè)競爭 成本控制力的競爭 4 利 潤 時間 (年 ) 拿地就賺錢 階段 1： 資源時代 階段 2： 產品時代 階段 3： 品牌時代 客戶關注質量 公司關注成本 關注 品牌與形象 理念與價值觀 成本領先戰(zhàn)略 成本領先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產企業(yè)重要的競爭手段 內部資料，機密 房地產開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產開發(fā)項目成本管理內容 —— 控制什么？ 二 三 四 內部資料，機密 房地產開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 一 二 房地產開發(fā)成本管理中的幾個問題 房地產企業(yè)在成本管理三大誤區(qū) 三 四 到底誰是成本控制的核心部門？ 4 一、房地產開發(fā)成本管理現(xiàn)狀 目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是： 大多數(shù)的房地產公司都設有一個預算審核部門或合約部 門，負責項目的預算、結算和工程招標，而成本管理基本都 歸屬于財務部門，但財務部門對具體的工程預結算卻并不是 很懂行，也就更難把握成本的降低點在哪里。 房地產開發(fā)成本管理中的幾個問題 5 缺乏全面規(guī)范的目標成本管理體系： 成本控制就是項目實施過程的支出控制，沒有建立目標成本、責任成本和動態(tài)成本跟蹤聯(lián)動管理體系； 成本控制忽視重點： 只重視 “ 顯性成本 ”的控制，而忽略對“ 隱性成本 ” 的控制； 成本控制的忽視前期階段： 通常只關注項目施工階段過程的 “ 事中 ”成本控制，而缺乏對前期 決策、規(guī)劃 設計、招標、合約等前期運營階段“ 事前 ” 成本控制的足夠重視； 成本控制手段不當： 把壓縮必要的項目費用開支當作成本控制的主要手段，反而使項目整個經營計劃和開發(fā)進度目標受到很大影響，導致項目的最終實際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項目后期開發(fā)風險。 全員成本控制 8 誤區(qū)二：成本管理對象和內容認識不清（管什么） ? 一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產開發(fā)進行分析，局限于對發(fā)生成本的控制， 忽視了對影響成本的控制 。 發(fā)生成 本曲線 價值鏈 發(fā)生成本： 該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所 發(fā)生的成本。甚至只求形式，不講實效。 觀 點 二 ： 規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術（包括容積率、使用率等）、工程技術進行系統(tǒng)的控制，以此進行施工圖的設計管理，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。那這個成本如何來控制？營銷部門首先需要提出競 爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設計與選材用料的需求描述清楚了。 四、到底誰是成本控制的核心部門 ？ 內部資料，機密 房地產開發(fā)項目的成本管理 Cost control in real estate project 房地產開發(fā)項目成本管理中存在的主要問題 一 房地產成本控制體系的建立 ——制度保障體系？ 房地產成本控制的主要措施 ——怎么去控制？ 房地產開發(fā)項目成本管理內容 —— 控制什么？ 二 三 四 13 土地成本及相關費用 前期性費用 城市基礎設施建設配套費用（紅線外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及環(huán)境（紅線內小市政） 公共配套成本 期間費用 其他 具體明細如下 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 到底我們該控制 什么成本費用 14 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 14 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 15 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 15 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 16 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 (一 )房地產項目開發(fā)成本管理的內容 19 土地成本（約占項目總成本的 3035%左右）， 主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。 主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。公寓 50%左右 。 22 （五）房地產項目開發(fā)成本應重點控制內容 項目開發(fā)進度控制 項目資金收支計劃管理 (現(xiàn)金流管理 ) 規(guī)劃設計過程中固化的成本預控 合同管理 建安及工程成本 采購成本 顯性成本（費用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設備采購、招投標等方面。首先在項目開發(fā)前期，科學測算 目標成本指標 ，再按照不同項目分解到各個責任部門，形成 責任成本目標 ，輔以動態(tài)成本信息跟蹤、監(jiān)控、調整等措施，最終實現(xiàn)房地產成本的控制目標。 第二部分 房地產開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本管理措施 房地產開發(fā)項目項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制措施 二 房地產開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 三 房地產開發(fā)項目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點 四 房地產開發(fā)項目材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點 五 房地產開發(fā)項目工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制 六 房地產開發(fā)項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制 七 房地產開發(fā)項目期間費用的成本控制要點 八 33 房地產開發(fā)項目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)特點： 由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小。 35 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有項目建設成本決定地位和作用。 盡管設計費在建設工程全過程費用中的一般只占建安成本的— 2%左右，但對工程造價的影響可達 75%以上，設計質量的好壞直接影響建設成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財力投入的多少。 運用價值工程的優(yōu)勢： ，使