【正文】 布置費(fèi)，制作費(fèi)等 １４）其他 三，成本核算對(duì)象的確定 三）資本化利息 直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出，匯兌 損失，減去利息收入和匯兌受益的凈額。 ２）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制，審查施工圖概算，預(yù)算， 結(jié)算所支付的費(fèi)用。 對(duì)于產(chǎn)權(quán)，收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室，車位等設(shè) 施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)，開發(fā)商的銷售承諾等具體walkin 第 33 頁 20201220 33 情 況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營 收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施 的支出，如建造幼托，郵局，圖書館，閱覽室，健 身房，游泳池，球場等設(shè)施的支出。室外背景音樂 室外零星設(shè)施：各種指示牌，標(biāo)識(shí)牌，示意圖等 三，成本核算對(duì)象的確定 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益 權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作 自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。建筑小品：雕塑，噴泉，環(huán)廊，假山等 ４。 三，成本核算對(duì)象的確定 園林環(huán)境工程費(fèi) 指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括： walkin 第 32 頁 20201220 32 １。三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：一卡通 ５。 背景音樂及安裝費(fèi) 三，成本核算對(duì)象的確定 三），室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi) １。 walkin 第 31 頁 20201220 31 電梯及其安裝費(fèi) ３。室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道 系統(tǒng)／暖氣片）； ３。主要包括： （一）基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方，樁基，護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理 費(fèi)，樁基咨詢及檢測費(fèi)，降水 （二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑， 有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙 樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。臨時(shí)圍墻：包括圍墻，圍欄設(shè)計(jì)，建造， 裝飾費(fèi)用 ２。 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè) 計(jì)，建造，管線鋪設(shè)，改造，遷移等費(fèi)用。 ２，增容費(fèi) 包括水，電，煤氣增容費(fèi) 三，成本核算對(duì)象的確定 “三通一平”費(fèi)： 三通一平“ １。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)，修改設(shè)計(jì)費(fèi)等 其他： 可行性研究費(fèi)，制圖，曬圖，趕圖費(fèi)等。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上，地下建筑物或附著物的拆遷 補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房 補(bǔ)償費(fèi)。 ８。微地形。主體安裝工程費(fèi)：管線布置的匯總，井道優(yōu)化， ５。土地獲得價(jià)款 ２。 三，成本核算對(duì)象的確定 ４，根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工 圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_ 發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。 同一小區(qū)，同一期有高層，多層，復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的， 還應(yīng)按結(jié)構(gòu) 劃分成本核walkin 第 27 頁 20201220 27 算對(duì)象。 為一個(gè)成本核算對(duì)象。 與產(chǎn)品定位的關(guān)系密切 三，成本核算對(duì)象的確定 walkin 第 26 頁 20201220 26 １，成本的核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要 ；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān) 控的要求。 二，成本核算的基本程序 ５：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象 的開發(fā)總成本。 二，成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟： １：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定 成本核算對(duì)象。 本制度由財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修 訂和完善。 工期成本的概念： 自身價(jià)值，附加價(jià)值，財(cái)務(wù)成本 walkin 第 24 頁 20201220 24 五，附 則 １，本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)， 結(jié)合本制度的要求。 ２，銷售過程中 為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠 化，公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各 開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 ６，成本部門應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理， 進(jìn)walkin 第 23 頁 20201220 23 行“三算” 對(duì)比，找出工程成本超，降的因素， 并提出 改進(jìn)措施和意見。 ３，“點(diǎn)工” 必須按照定額價(jià)計(jì)取，結(jié)算。 ５，采取一次性扣留保修金，walkin 第 22 頁 20201220 22 自行保修的開發(fā)企 業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及 其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足 保修費(fèi)用。因施工單位原因延誤工程移交， 給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 １，單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢，復(fù)查，驗(yàn)收三 個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。成本部門同意領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 成本，工程／設(shè)計(jì)，項(xiàng)目（材料采購）， 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ５，對(duì)于乙供材料和設(shè)備，公司必須按認(rèn)定質(zhì)量及 選型。對(duì)不符合要求的，應(yīng) 及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。 各類井道及吊頂和地面敷設(shè)材料的確定及現(xiàn)場放樣 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ４），甲供材料，設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨 比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招 標(biāo)方式。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 工程進(jìn)度款 ３，應(yīng)要求施工單位在公司開戶銀行開具結(jié)算帳戶， 以便為公司融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用 walkin 第 19 頁 20201220 19 提供便利。 ２，工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理 ： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)。 施工現(xiàn)場管理的利器。凡未經(jīng)驗(yàn)收 簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工 序施工?！昂酶傻幕睢?。爭故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并 存檔備案。監(jiān)理單 位應(yīng) 監(jiān)理單位。 walkin 第 17 頁 20201220 17 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （四）施工過程的成本控制 —— 現(xiàn)場簽證 施工過程的成本控制 —— 現(xiàn)場簽證 —— ４，凡實(shí)行造價(jià)大包干的工 程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取 預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過 程中不得辦理任何簽證。 ２，現(xiàn)場簽證 必須列清事由，工程實(shí)物量及其價(jià)值 量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單 位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必 須對(duì)工程量，單價(jià)，用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。（設(shè)備廠家的作 設(shè)備廠家的作 用） ８，施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程，預(yù)算兩方面 的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款 及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工 （項(xiàng)目部的作用）。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ５，凡投資額超過人民幣１，０００萬元的工程項(xiàng)目若采 取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。質(zhì)量成本 質(zhì)量成本 過程：技術(shù)－造價(jià)－進(jìn)度－安全。 生命周期價(jià)格 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 １，除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單 位，不得指定。 檢測及概率： 檢測及概率：風(fēng)險(xiǎn)控制 流程再造：效率?？刂疲簣?zhí)行 ，檢查；協(xié)調(diào)：溝通和處置。 ），技術(shù) ），運(yùn)作 資源（巴菲特），技術(shù)（比爾蓋茨），運(yùn)作（沃爾瑪）。在施工的規(guī)模最龐大時(shí)， 總共動(dòng)用了三千五百名左右的工人，在架 設(shè)鋼構(gòu)架期間，為了減少他們坐電梯到一樓 的趟數(shù)，就在適當(dāng)?shù)臉菍釉O(shè)置臨時(shí)餐廳。辦公空間下設(shè)裙 房 餐飲面積三層合計(jì)１。精品小戶型下設(shè)裙房 餐飲面積三層合計(jì)１。附加裙房面積 附加裙房面積１萬 萬平米（約）。 ２，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)）， 應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查， 獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)，擴(kuò)初設(shè)計(jì)， 施工圖設(shè)計(jì)）。 四，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 ２，《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前 提前一周上交。 ３。 三，房地產(chǎn)成本監(jiān)控 ２。 ２。 ２，成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算，施工圖預(yù)算，成本預(yù)測和決 策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明 確，先進(jìn)，可行，盡量數(shù)據(jù)化，圖表化。 ３， 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況， 設(shè)置成本部，工程部，財(cái)務(wù)部等成本管理職能部 門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。 ９，定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)，差異及其原因，監(jiān)控措施及 其效果，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。 ６，正確處理成本，市場，工程質(zhì)量，開walkin 第 5 頁 20201220 5 發(fā)周期，資源，效益 之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā) 周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)， 提高投資回報(bào)率。 ２，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展 規(guī)劃，開發(fā)能力和市場情況， 確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研，選址和前期策劃， 提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性 報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。 ７，根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審 計(jì)和決算審計(jì)，walkin 第 4 頁 20201220 4 對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性，成本管理的規(guī)范 性提出審計(jì)意見。協(xié)助，督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成 本控制工作。 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)，合理； ２，進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場走勢(shì)作出 投資回報(bào)是否符合利潤目標(biāo)要求； 分析，判斷，及時(shí)提供，反饋給企業(yè)管理層作決策參 考；保持對(duì)國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解， 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。 ｆｅｄ 事業(yè)部式項(xiàng)目管理組織ｆｅｄｅｒａｌ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ ｏｆ ｄｅｃｅｎｔｒａｌｉｚｅｄ walkin 第 2 頁 20201220 2 ｐｏｗｅｒ ｔｙｐｅ ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｊｅｃｔ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 在企業(yè)內(nèi)作為派往項(xiàng)目的管理班子，對(duì)企業(yè)外具有獨(dú) 立法人資格的項(xiàng)目管理組織 一，總 則 制度制定的目的： 制度制定的目的： 增強(qiáng)成本控制力度 降低成本費(fèi)用 提高市場競爭力 制度制定的依據(jù)： 制度制定的依據(jù)： 國 家有關(guān)法規(guī)政策 成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)，教訓(xùn)。 ｓｔｒａｉｇｈｔ 直線職能式項(xiàng)目管理組織ｓｔｒａｉｇｈｔ ｌｉｎｅ ａｎｄ ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｔｙｐｅ ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｊｅｃｔ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 結(jié)構(gòu)形式呈直線狀且設(shè)有職能部門或職能人員的組 織，每個(gè)成員（或部門）只受一位直領(lǐng)導(dǎo)人指揮。 二，房地產(chǎn)成本管理職責(zé) 立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： 立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是 （一）成本管理（審計(jì)預(yù)算）部的成本管理職責(zé) 成本管理（審計(jì)預(yù)算） 立項(xiàng)資料是否齊全，規(guī)范； １，制定，修正成本管理制度，督促，指導(dǎo)各開發(fā) 市場定位是否明確，恰當(dāng)； 企業(yè)建立完善walkin 第 3 頁 20201220 3 本單位成本管理制度；并跟蹤，檢查執(zhí) 行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。 二，房地產(chǎn)成本管理職責(zé) ４，跟蹤，落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各 項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析，總結(jié)項(xiàng)目成本 控制情況。尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。 二，房地產(chǎn)成本管理職責(zé) （二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé) １，認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本 管理制度，并自覺接受監(jiān)督。 二，房地產(chǎn)成本管理職責(zé) ５，遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操 作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí) 行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本，變動(dòng)成 本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成 本范圍內(nèi)。 ８，熟悉，掌握國家和當(dāng) 地有關(guān)法規(guī)政策及市場需求，預(yù)算定 額水平等成本控制因素，用足用活各種政策，資源，提高成 本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。 ２，各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成 本實(shí)行全過程監(jiān)控。 三，房地產(chǎn)成本監(jiān)控 計(jì)劃管理 １，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成 本計(jì)劃，并跟蹤，檢查，考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）； 期間費(fèi)用計(jì)劃； 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期，按開發(fā)階 段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)，差異及其原因，控制措施 及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下 一步成本控制工作，分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及其執(zhí)行情況； 實(shí)際成本walkin 第 7 頁 20201220 7 與預(yù)算成本，計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原 因； 分析研究控制措施，效果，存在問題及改進(jìn)意見， 對(duì)策； 評(píng)價(jià)，結(jié)論與揭示。 應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括： 項(xiàng)目基本情況； 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào) 表； 成