【正文】 必須堅持貨比三家，擬選中產(chǎn)品的生產(chǎn)單位、經(jīng)銷單位的生產(chǎn)實力、技術(shù)力量、資質(zhì)等級、產(chǎn)品質(zhì)量進行嚴(yán)格的考察，以免造成誤選錯選，甚至受騙上當(dāng)造成質(zhì)量事故和資金損失。在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時。 第 25 頁④對工程質(zhì)量和施工進度控制不力造成工程返工、工期拖延，以致延誤了最佳的施工季節(jié)使整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。當(dāng)然建設(shè)項目也是一個動態(tài)的投資，所以在做好事前控制的同時，事中和事后的控制，尤其是對工程的洽商、變更的控制也是不能放松的。②主動控制和被動控制主動控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各種預(yù)防措施，以使計劃目標(biāo)得以實現(xiàn)。 第 26 頁被動控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，在傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。被動控制是十分重要的控制方式，也是經(jīng)常運用的控制形式。工程的結(jié)算是完全建立在項目初期，工程招投標(biāo)、合同的簽訂以及施工建設(shè)期間成本的動態(tài)控制的結(jié)果之上的。做好工程竣工決算的幾項措施：①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。監(jiān)理月報是監(jiān)理公司根據(jù)總包單位以及分包單位在 第 27 頁施工期間的實際進度和每月完成實際工程量而做出的形象進度報告，市建設(shè)單位在工程竣工之后審核各個施工單位所報竣工決算的基礎(chǔ)資料。房地產(chǎn)企業(yè)要進行相應(yīng)的樓盤預(yù)售準(zhǔn)備，需要做適度的宣傳、預(yù)售策劃、聯(lián)系抵押貸款銀行、申請預(yù)售許可證、準(zhǔn)備住宅質(zhì)量保證書和預(yù)售合同、辦理過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證等。房地產(chǎn)的市場營銷，是一個內(nèi)涵豐富的概念，它貫穿了市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、營銷策劃、廣告宣傳、客戶服務(wù)以及信息反饋等諸多環(huán)節(jié)。因此，營銷環(huán)節(jié)成本控制的要點就在于“準(zhǔn)確”二字。由于對營銷策劃定位不準(zhǔn)確，過度的投入大量資金、人力物力進行宣傳，建造豪華的售樓大廳，樣板間進行包裝，加大了銷售成本，同樣實現(xiàn)不了應(yīng)有的利潤空間。然而，要成功的控制好這一環(huán)節(jié)的成本費用，就需要營銷的管理層在廣泛的市場調(diào)研之后，編制出對銷售策劃和廣告宣傳策劃公司進行招標(biāo)的文件，對這些公司所做的方案采用招投標(biāo)的形式進行確定。但是，建造售樓處和進行樣板間的裝修又是售樓成本中的占用比重較大的一項投資。 做好售后服務(wù)因為在上個階段已經(jīng)收回了投資，獲得了應(yīng)有的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼而轉(zhuǎn)向新的開發(fā)項目。良好的物業(yè)管理可以提升房屋的價值，樹立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好形象。開拓了公司的業(yè)務(wù)，同時長期合作，也減少很多麻煩。該公司開發(fā)的 JTLW項目就秉承這一宗旨，取得了較好的效果。 JTLW項目投資概算項目在啟動之初，各部門測算本部門意見，匯總后經(jīng)董事會批準(zhǔn)，JTLW 項目成本測算為表 51 JTLW 項目成本測算表項目 單方成本（元） 單方成本（元） 所占比例建筑面積（m 2） 分包 %結(jié)構(gòu)工程總包 %%分包 %裝飾工程總包 %%分包 %設(shè)備工程總包 %%分包 %電氣工程總包 %% 第 31 頁其他 %建安工程合計 %前期工程 %小計 %市政工程 %總計 %看得出來，在整個開發(fā)的資金投入上，建安成本是開發(fā)成本中所占比例最大的，也是控制的重點，但設(shè)計成本只占總成本的 3%，對建安成本的影響卻是最大的。與設(shè)計單位的不斷溝通，對建筑風(fēng)格、品味都有了明確的定位。外立面設(shè)計由新加坡最大的建筑設(shè)計事務(wù)所締博親筆，采用簡潔現(xiàn)代的美式風(fēng)格，深灰淺灰和諧搭配的色調(diào)，打造地標(biāo)級建筑群的卓爾不群。寬闊的矮間距，讓每個樓座的觀景視線不受遮擋，讓每一戶的私密生活得到充分呵護。 JTLW項目施工建設(shè)階段的成本控制、招投標(biāo)成本控制措施降低節(jié)支前提是集中批量采購，并且指定采購方案，成立成本采購考核小組，建立獎懲機制。在對設(shè)計院提限額設(shè)計時，提出三個具體指標(biāo)：（1） 每平方米鋼筋含量指標(biāo)（2） 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)（3） 設(shè)計變更費用限額指標(biāo)由于房地產(chǎn)成本的特殊性，對成本控制影響幅度最大的就是規(guī)劃、設(shè)計階段了。同時，又充分增加了各戶型的采光面，以及單個戶型內(nèi)部的開場。最后，JTLW 項目定位于為成長中的城市中間階層打造的中產(chǎn)居所，主力戶型為 50—60 平米的一居、80—120 平米的二居、120—140 平米的三居。由于周邊開發(fā)環(huán)境不成熟，JT 公司沒有立即啟動項目，而是對整個項目進行了全面的分析和評估，并且要求市場部門對市場進行了詳盡的調(diào)研。 JTLW項目概況作為離天安門最近的成本綠化帶項目，JTLW 項目位于西二環(huán)西南側(cè)，占據(jù)西二環(huán)核心，金融街延長線，交通便利，是集住宅、寫字樓、SOHO 商務(wù)樓、臨街商鋪于一體的 22 萬平方米的建筑綜合體。北京 JT 房地產(chǎn)公司，是國有控股房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司秉承國有企業(yè)，責(zé)任地產(chǎn)為己任，為打造企業(yè)品牌，踏踏實實的做房地產(chǎn)開發(fā)。物業(yè)公司的良好服務(wù)對房地產(chǎn)上階段的工作是最好的促進。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的功能主要體現(xiàn)在對房屋及設(shè)備的維護和維修上。但是，這種追求是無止境的，到底做到什么程度為最好，必須要有科學(xué)的論證，編制出費用預(yù)算。售樓處建筑的建造費用和樣板間建造費用。（2） 營銷成本預(yù)算與控制要做好營銷環(huán)節(jié)的成本控制，首先要明確影響營銷環(huán)節(jié)成本的因素，我認(rèn)為有以下兩條：房屋在銷售之前的銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費用。所以，如何以最低的成本，完成對項目銷售的策劃定位、對項目銷售的主要消費群體的宣傳范圍的確定以及宣傳手段和傳播媒體的選擇、包裝項目所需要營建的售樓大廳和樣板間的建設(shè)裝修規(guī)模等級，這就需要開發(fā)公司進行大量的調(diào)查研究、市場分析后做出準(zhǔn)確的決策。市場營 第 28 頁銷能力建立了企業(yè)和消費者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)。根據(jù)市場營銷學(xué)中 4P 營銷模式，房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)商品進行合理的產(chǎn)品定價、銷售渠道的管理、廣告宣傳、商品促銷，在滿足社會利益的前提下，使商品最終到達(dá)消費者手中。③在最后結(jié)算時，讓工程審計資質(zhì)的部門對工程的決算進行審核認(rèn)定，以保證工程決算價格的合理性和合法性。只有符合合同中的約定條件的文件，同時又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料，才可以作為工程決算的依據(jù)。結(jié)算的依據(jù)就是工程的招標(biāo)文件、施工合同、施工過程中發(fā)生的工作聯(lián)系單、經(jīng)濟洽商和設(shè)計變更等文件。做好目標(biāo)考核與評價，項目管理者在堅持每月、每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)在工程完工之后根據(jù)施工過程中的計量支付以及變更、索賠等情況，及時匯總各種相關(guān)數(shù)據(jù)。這種從計劃的實際輸出中發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾偏的控制方式稱為被動控制。主動控制的具體措施主要體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項保障成本控制的計劃、規(guī)章制度、組織保障體系以及對落實這些制度和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。這是我們現(xiàn)場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。開發(fā)項目在建設(shè)的過程中，應(yīng)該盡量做到對于項目工程進行事前管理。②由于沒能得到很好的控制設(shè)計變更和經(jīng)濟洽商的頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致成本失控。在施工建設(shè)期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關(guān)鍵所在。二是要編制一個合理全面的采購計劃。在招標(biāo)文件和工程合同以及施工圖紙之中對施工期間原材料和設(shè)備設(shè)施的采購都是有比較詳盡的規(guī)定條款，哪些是甲供的，哪些是乙供的；材料設(shè)備的功能、等級、規(guī)格甚至是國產(chǎn)、進口還是合資的產(chǎn)品都有詳盡的規(guī)定，而這些條件設(shè)置又都是經(jīng)過建設(shè)單位的主管部門進行了認(rèn)真仔細(xì)的研究策劃而得出的。采購為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供一切必要的物資，包括土地、資金、建筑材料、電氣設(shè)備及管道，其費用占工程造價的 60%—70%，選擇產(chǎn)品質(zhì)量符合要求、價格低檔、售后服務(wù)好的供應(yīng)商，能達(dá)到降低成本保證施工質(zhì)量的作用。如果在這些方面稍有疏漏，在工程建設(shè)期間就有可能造成施工成本的失控。工程的施工合同是建設(shè)單位與工程建設(shè)總承包單位互相約束、互相制約的一項法律性文件。必須在編制招標(biāo)文件時以單項工程為基礎(chǔ)，對投標(biāo)單位編制投標(biāo)書時，尤其是編寫經(jīng)濟表和技術(shù)標(biāo)時提出建設(shè)單位的詳盡條件要求，以牢牢的控制住建設(shè)成本。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。依據(jù)施工經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效的確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機制，對某個專業(yè)或某一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不管工程造價高低的傾向，變“畫了算”為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價，但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟上的合理性考慮的較少，片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟效益，缺乏精品意識。導(dǎo)致設(shè)計方案不認(rèn)真進行經(jīng)濟分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成浪費。目前，業(yè)主往往把投資的控制中心放在施工環(huán)節(jié)上，為了趕工期，往往邊設(shè)計邊施工，而對設(shè)計環(huán)節(jié)重視不夠。據(jù)統(tǒng)計，在工程質(zhì)量事故的眾多原因中設(shè)計責(zé)任多數(shù)占 %，居第一位。據(jù)研究分析，這一階段的設(shè)計費支出只占建設(shè)工程全過程費用的 1%以下，但正是這少于 1%的費用對工程造價的影響卻高達(dá) 75%以上，且往往容易被忽視。但讓很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都是直接購買開發(fā)好的土地，但必須做好該地塊的成本核算和評估。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘查、測繪費，場地平整費等。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商 第 19 頁品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?？梢哉f是從宏觀上來說明地段在房地產(chǎn)投資方面的重要性。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價格的最重要因素。這種情況會影響項目計劃成本和項目決策的正確性、科學(xué)性和客觀性，影響到上層系統(tǒng)戰(zhàn)略決策的制定，影響項目有限資源的合理配置，甚至影響整個國家或地區(qū)的資源配置，從而導(dǎo)致項目決策失誤和實施過程的混亂，損害項目的總體目標(biāo)及其他相關(guān)目標(biāo)。所以，在項目初期難以得到詳細(xì)和具體的成本數(shù)據(jù)，難以準(zhǔn)確預(yù)測未來成本的變化情況，難以 第 18 頁制定符合業(yè)主期望的準(zhǔn)確的項目成本計劃。另一種是直接計算法，它根據(jù)現(xiàn)實的各項消耗定額和費用的預(yù)算資料，在考慮成本減低要求的基礎(chǔ)上，按成本核算的程序和方法詳細(xì)計算項目的各項、各部的計劃成本，然后再匯總編制整個項目的成本計劃，這種方法適應(yīng)性強，計算詳細(xì)，比較準(zhǔn)確，有利于控制、分析與考核，但編制過程比較繁瑣，工程量較大。預(yù)算起著建筑產(chǎn)品價格的作用，是工程價款的標(biāo)底。概算編制在初步設(shè)計階段，應(yīng)包括工程建設(shè)的全部內(nèi)容，如總概算要考慮從籌建開始到竣工驗收交付使用前所需的一切費用。4 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施 認(rèn)真做好項目開發(fā)的成本控制計劃認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制計劃，即做好事前成本控制。其原因，就是沒有真正將服務(wù)落實到工作中。而作為開發(fā)商，為樹立形象，建立良好的客戶關(guān)系，則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護，這就需要有一個職能部門及時將房屋情況通知客戶，再碰到某些情況時可以很好的與客戶溝通，同時還可以舉行業(yè)主聽證會，廣泛聽取客戶的意見。 第 16 頁由此可見，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)項目在成本控制方面，普通對項目施工階段的成本控制非常重視。另一方面，由于設(shè)計單位對項目的經(jīng)濟性不承擔(dān)責(zé)任，所以他們常常從自身效益的角度出發(fā)盡快出方案、出圖，不希望也不愿意做多方案的對比分析，往往只是認(rèn)真做一個方案，并象征性的做一兩個方案作陪襯，常常出現(xiàn)設(shè)計圖在質(zhì)量上沒問題，而在成本方面不合理的現(xiàn)象。 開發(fā)商不重視項目設(shè)計階段的成本控制一方面，許多業(yè)主和項目管理者在項目初期對設(shè)計單位的選擇沒有引起足夠的重視，又是為了方便，省錢或其他原因