【正文】 個(gè)設(shè)計(jì)工作的合理性、經(jīng)濟(jì)性、新穎性等常常不能從設(shè)計(jì)文件如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來，往往在工程竣工甚至是在項(xiàng)目運(yùn)行一段時(shí)間后，才能做出適當(dāng)?shù)脑u價(jià)，所以設(shè)計(jì)質(zhì)量很難控制。 忽略售后服務(wù)階段的重要性房屋售出到交付短則一年，長則兩三年。許多房地產(chǎn)商在項(xiàng)目竣工、運(yùn)營之后，收回了投資，獲得了利潤，就自然而然的投入了下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，忽略了售后服務(wù)的重要性。預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，一般不編制總預(yù)算，只編制單位工程預(yù)算和綜合預(yù)算，他不包括準(zhǔn)備階段的費(fèi)用（如勘察、征地、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)用等）。項(xiàng)目的業(yè)主常常期望盡快準(zhǔn)確的從項(xiàng)目成本計(jì)劃中獲悉項(xiàng)目的總成本，期望項(xiàng)目計(jì)劃成本要盡可能低，要比項(xiàng)目未來的實(shí)際成本低，否則就認(rèn)為項(xiàng)目成本計(jì)劃是不成功的。首先是前期階段的土地開發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)，接下來是施工建設(shè)階段的成本控制，竣工后，是營銷階段的成本控制。對土地開發(fā)的成本也要有嚴(yán)格的控制。開發(fā)間接費(fèi)是指應(yīng)有商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。具體來講，可根據(jù)設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)說明制定建設(shè)投資分項(xiàng)初步概算，以保證投資得到最有效的運(yùn)用；對不同的設(shè)計(jì)和材料進(jìn)行成本分析和研究，并向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)。由于目前的設(shè)計(jì)經(jīng)營缺乏公平競爭，所以設(shè)計(jì)單位的重心不在技術(shù)水平的提高上，設(shè)計(jì)只要保證不出大的質(zhì)量問題，方案的好壞，造價(jià)的高低，關(guān)系不大，使優(yōu)化設(shè)計(jì)失去壓力。②開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，這是增加工程造價(jià)的關(guān)鍵因素之一。此階段的主要工作包括：（1）編制工作流程圖，落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；（2）熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，對工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)，作為重點(diǎn)成本控制對象；（3）詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；（4）對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測和分析，嚴(yán)格控制計(jì)劃變更；（5）定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；（6）及時(shí)掌握國家和省、市、自治區(qū)有關(guān)部門的各種定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；（7）注重合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對項(xiàng)目成本的影響；（8）做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。對這一環(huán)節(jié)的成本控制主要在兩個(gè)方面：一個(gè)是在簽訂合同時(shí)要嚴(yán)格的以招標(biāo)文件為基礎(chǔ)，對有關(guān)工程成本控制的條款進(jìn)行詳細(xì)的約定。1. 采購成本的管理基礎(chǔ)項(xiàng)目采購管理的依據(jù)是招標(biāo)文件、合同、施工圖紙，管理的具體措施是對擬采購的原材料或設(shè)備編制出購置計(jì)劃之后進(jìn)行招投標(biāo)管理。三就是采購必須堅(jiān)持貨比三家，擬選中產(chǎn)品的生產(chǎn)單位、經(jīng)銷單位的生產(chǎn)實(shí)力、技術(shù)力量、資質(zhì)等級、產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的考察，以免造成誤選錯(cuò)選，甚至受騙上當(dāng)造成質(zhì)量事故和資金損失。 第 25 頁④對工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期拖延，以致延誤了最佳的施工季節(jié)使整個(gè)項(xiàng)目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。②主動(dòng)控制和被動(dòng)控制主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各種預(yù)防措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。被動(dòng)控制是十分重要的控制方式，也是經(jīng)常運(yùn)用的控制形式。做好工程竣工決算的幾項(xiàng)措施：①建設(shè)單位的工程資料必須保證完整有效。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行相應(yīng)的樓盤預(yù)售準(zhǔn)備，需要做適度的宣傳、預(yù)售策劃、聯(lián)系抵押貸款銀行、申請預(yù)售許可證、準(zhǔn)備住宅質(zhì)量保證書和預(yù)售合同、辦理過戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證等。因此，營銷環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)就在于“準(zhǔn)確”二字。然而，要成功的控制好這一環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，就需要營銷的管理層在廣泛的市場調(diào)研之后，編制出對銷售策劃和廣告宣傳策劃公司進(jìn)行招標(biāo)的文件，對這些公司所做的方案采用招投標(biāo)的形式進(jìn)行確定。 做好售后服務(wù)因?yàn)樵谏蟼€(gè)階段已經(jīng)收回了投資，獲得了應(yīng)有的利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼而轉(zhuǎn)向新的開發(fā)項(xiàng)目。開拓了公司的業(yè)務(wù)，同時(shí)長期合作，也減少很多麻煩。 JTLW項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目在啟動(dòng)之初，各部門測算本部門意見，匯總后經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，JTLW 項(xiàng)目成本測算為表 51 JTLW 項(xiàng)目成本測算表項(xiàng)目 單方成本（元） 單方成本（元） 所占比例建筑面積（m 2） 分包 %結(jié)構(gòu)工程總包 %%分包 %裝飾工程總包 %%分包 %設(shè)備工程總包 %%分包 %電氣工程總包 %% 第 31 頁其他 %建安工程合計(jì) %前期工程 %小計(jì) %市政工程 %總計(jì) %看得出來，在整個(gè)開發(fā)的資金投入上，建安成本是開發(fā)成本中所占比例最大的，也是控制的重點(diǎn)，但設(shè)計(jì)成本只占總成本的 3%，對建安成本的影響卻是最大的。外立面設(shè)計(jì)由新加坡最大的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所締博親筆，采用簡潔現(xiàn)代的美式風(fēng)格，深灰淺灰和諧搭配的色調(diào)，打造地標(biāo)級建筑群的卓爾不群。 JTLW項(xiàng)目施工建設(shè)階段的成本控制、招投標(biāo)成本控制措施降低節(jié)支前提是集中批量采購，并且指定采購方案，成立成本采購考核小組，建立獎(jiǎng)懲機(jī)制。同時(shí)，又充分增加了各戶型的采光面，以及單個(gè)戶型內(nèi)部的開場。由于周邊開發(fā)環(huán)境不成熟，JT 公司沒有立即啟動(dòng)項(xiàng)目，而是對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了全面的分析和評估，并且要求市場部門對市場進(jìn)行了詳盡的調(diào)研。北京 JT 房地產(chǎn)公司，是國有控股房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司秉承國有企業(yè)，責(zé)任地產(chǎn)為己任，為打造企業(yè)品牌，踏踏實(shí)實(shí)的做房地產(chǎn)開發(fā)。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的功能主要體現(xiàn)在對房屋及設(shè)備的維護(hù)和維修上。售樓處建筑的建造費(fèi)用和樣板間建造費(fèi)用。所以，如何以最低的成本，完成對項(xiàng)目銷售的策劃定位、對項(xiàng)目銷售的主要消費(fèi)群體的宣傳范圍的確定以及宣傳手段和傳播媒體的選擇、包裝項(xiàng)目所需要營建的售樓大廳和樣板間的建設(shè)裝修規(guī)模等級，這就需要開發(fā)公司進(jìn)行大量的調(diào)查研究、市場分析后做出準(zhǔn)確的決策。根據(jù)市場營銷學(xué)中 4P 營銷模式，房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)商品進(jìn)行合理的產(chǎn)品定價(jià)、銷售渠道的管理、廣告宣傳、商品促銷，在滿足社會(huì)利益的前提下，使商品最終到達(dá)消費(fèi)者手中。只有符合合同中的約定條件的文件，同時(shí)又是經(jīng)過總包、建設(shè)、工程監(jiān)理以及設(shè)計(jì)單位及四方簽章確認(rèn)的才可確認(rèn)為是完整有效的文件資料，才可以作為工程決算的依據(jù)。做好目標(biāo)考核與評價(jià)，項(xiàng)目管理者在堅(jiān)持每月、每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)在工程完工之后根據(jù)施工過程中的計(jì)量支付以及變更、索賠等情況，及時(shí)匯總各種相關(guān)數(shù)據(jù)。主動(dòng)控制的具體措施主要體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系以及對落實(shí)這些制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中，應(yīng)該盡量做到對于項(xiàng)目工程進(jìn)行事前管理。在施工建設(shè)期間，找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。在招標(biāo)文件和工程合同以及施工圖紙之中對施工期間原材料和設(shè)備設(shè)施的采購都是有比較詳盡的規(guī)定條款，哪些是甲供的，哪些是乙供的；材料設(shè)備的功能、等級、規(guī)格甚至是國產(chǎn)、進(jìn)口還是合資的產(chǎn)品都有詳盡的規(guī)定，而這些條件設(shè)置又都是經(jīng)過建設(shè)單位的主管部門進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)的研究策劃而得出的。如果在這些方面稍有疏漏，在工程建設(shè)期間就有可能造成施工成本的失控。必須在編制招標(biāo)文件時(shí)以單項(xiàng)工程為基礎(chǔ)，對投標(biāo)單位編制投標(biāo)書時(shí)，尤其是編寫經(jīng)濟(jì)表和技術(shù)標(biāo)時(shí)提出建設(shè)單位的詳盡條件要求，以牢牢的控制住建設(shè)成本。依據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效的確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，對某個(gè)專業(yè)或某一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不管工程造價(jià)高低的傾向，變“畫了算”為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而是追求高標(biāo)準(zhǔn)，或?yàn)楸ｋU(xiǎn)起見，隨意加大安全系數(shù)，造成浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在工程質(zhì)量事故的眾多原因中設(shè)計(jì)責(zé)任多數(shù)占 %，居第一位。但讓很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都是直接購買開發(fā)好的土地，但必須做好該地塊的成本核算和評估。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商 第 19 頁品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價(jià)格的最重要因素。所以，在項(xiàng)目初期難以得到詳細(xì)和具體的成本數(shù)據(jù)，難以準(zhǔn)確預(yù)測未來成本的變化情況，難以 第 18 頁制定符合業(yè)主期望的準(zhǔn)確的項(xiàng)目成本計(jì)劃。預(yù)算起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制措施 認(rèn)真做好項(xiàng)目開發(fā)的成本控制計(jì)劃認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制計(jì)劃，即做好事前成本控制。而作為開發(fā)商，為樹立形象，建立良好的客戶關(guān)系，則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護(hù)，這就需要有一個(gè)職能部門及時(shí)將房屋情況通知客戶，再碰到某些情況時(shí)可以很好的與客戶溝通，同時(shí)還可以舉行業(yè)主聽證會(huì)，廣泛聽取客戶的意見。另一方面，由于設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性不承擔(dān)責(zé)任，所以他們常常從自身效益的角度出發(fā)盡快出方案、出圖，不希望也不愿意做多方案的對比分析，往往只是認(rèn)真做一個(gè)方案，并象征性的做一兩個(gè)方案作陪襯，常常出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖在質(zhì)量上沒問題，而在成本方面不合理的現(xiàn)象。（4）可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)?？尚行匝芯吭谕顿Y實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。很多房地產(chǎn)商做策劃報(bào)告僅僅是為了籌集資金的需要，只想把策劃包裝的好一點(diǎn)，從而達(dá)到籌資的目的。企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時(shí)有所見。成本計(jì)劃的逐級分解是將來進(jìn)行成本考核分析的基本標(biāo)準(zhǔn)。 第 12 頁3 我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中存在的問題我國經(jīng)過幾十年的成本管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成了一套關(guān)于成本預(yù)測、決策、核算、控制、監(jiān)督、分析、考核的管理體系，進(jìn)步是明顯的，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方面，還存在著諸多問題。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素 房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目過程中有諸多因素會(huì)影響成本控制，一部分是主觀因素，即開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時(shí)，能夠通過主觀意愿來控制的，比如建安成本、采購成本、營銷成本等。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和意義相當(dāng)明確，追求利益最大化是一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)。廣義的成本控制包括成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本日?？刂啤⒊杀痉治龊涂己说纫幌盗协h(huán)節(jié)。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)到房屋開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。主要包括：認(rèn)真做好成本計(jì)劃；對開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本控制；做好售后服務(wù)。 總體思路本文首先分析研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)概念及理論，然后從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問題，即項(xiàng)目運(yùn)作過程中輕計(jì)劃；實(shí)際中比較注重對某一階段的成本控制，而對其他階段的成本控制缺乏足夠重視；忽略售后服務(wù)階段這三方面入手，提出我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的三點(diǎn)措施：一是認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)劃；二是按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，對開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本控制；三是認(rèn)真做好售后服務(wù)。 研究的目的和意義本文研究的目的在于通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存問題的分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及其成本控制的特殊性，尋求解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施，解決實(shí)際工作中的問題。如：建安成本、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡單地砍上一刀。同時(shí)，除國有、集體所有的房地產(chǎn)公司外，大量的中外合資、合作、獨(dú)資、私營的房地產(chǎn)企業(yè)也參與到房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。 To the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and aftersale cost control. The last of the argument to actual case, bining theory with practice can, so as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market petitiveness. Key Words: Real estate, real estate