【正文】 整體規(guī)劃摒棄了傳統(tǒng)的純板、純塔式建筑，結(jié)合二者的優(yōu)點，設(shè)計了點式建筑，保證了社區(qū)整體的通透性，使環(huán)境空間更有層次和深度，讓居住者從不同角度都可以看到不同的院落，增加了空間的趣味性。5 案例分析由于在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司最重要的 第 30 頁問題就是不重視對項目的全過程進行成本控制，而第四章也詳細提出了對項目全過程進行成本控制的措施，因此，本案例將著重對此部分進行分析，以達到理論聯(lián)系實際，從而能對房地產(chǎn)行業(yè)提供有利幫助。從而編制出在廣告宣傳環(huán)節(jié)計劃投入資金的額度預(yù)算及進度計劃，以求得一個最經(jīng)濟、最合理、最好效果的營銷策劃方案和廣告宣傳方案，同時實現(xiàn)對這個環(huán)節(jié)的成本控制。在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)除了辦理相關(guān)手續(xù)，最重要的就是為房屋的銷售做好準備，包括與房屋相關(guān)的有效信息的發(fā)布，除了房屋的地域、面積、結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施外，更要將產(chǎn)品的差異性、設(shè)計的科學性與獨特性，及物業(yè)管理的相關(guān)信息進行發(fā)布，房屋信息與客戶信息的管理是這一活動的重點。（4） 項目竣工結(jié)算階段的成本控制利用核算體系，對項目實施過程中所發(fā)生的各種消耗進行記錄、分類，并采用適當?shù)某杀居嬎惴椒?，計算出各個成本核算對象的總成本和單位成本。工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作：①事前控制和事中控制、事后控制相結(jié)合的方法。通過管理把原材料和設(shè)備設(shè)施的采購成本有效的控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。（1） 實行工程招投標管理是成本控制的基礎(chǔ)①招投標文件的編制是建設(shè)單位建設(shè)成本的始發(fā)點也是控制成本的核心。由于現(xiàn)在的設(shè)計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節(jié)約和設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣無關(guān)。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。 前期階段如果一個項目可行，前期階段的主要工作包括土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計這兩大部分。預(yù)算則依據(jù)預(yù)算定額和綜合預(yù)算定額進行編制，預(yù)算定額一般都是由工程所在地的建設(shè)主管部門按年編制的定價，其項目較詳細，較重要。期間有許多不確定因素，如工期的變動，細部結(jié)構(gòu)的變動，重要材料的選擇等。因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機構(gòu)提供貸款的依據(jù)。但由于近十多年我國房地產(chǎn)因為處于賣方市場而存在暴力現(xiàn)象，因而很多房地產(chǎn)商不重視決策的成本控制，忽略了策劃的重要性。成本計劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本分析和考核的基本標準。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，開發(fā)管理費等。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，各方面都要冷靜、理性對待，對于開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，主要是對影響成本的主觀因 第 10 頁素的控制，對關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在開發(fā)商自己手中。房地產(chǎn)開發(fā)的概念有廣義和狹義之分。在解決普通百姓的住房問題方面做出一絲貢獻，這樣就有利于我國社會的和諧發(fā)展。許多開發(fā)企業(yè)雖然意識到了成本管理的重要性，但是卻把開發(fā)項目的成本管理僅當成是單項成本的控制工作。 Ignore aftersales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan。 To the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and aftersale cost control. The last of the argument to actual case, bining theory with practice can, so as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market petitiveness. Key Words: Real estate, real estate project, cost, control目 錄1 緒論 .............................................................5 研究背景 ...................................................5 研究的目的和意義 ...........................................6 研究的總體思路主要內(nèi)容 .....................................7 第 3 頁 總體思路 .............................................7 主要內(nèi)容 .............................................72 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 ...........................................9 房地產(chǎn)概述 .................................................9 房地產(chǎn)含義 ...........................................9 房地產(chǎn)開發(fā)的概念及其特征 .............................9 成本控制概述 ...............................................9 房地產(chǎn)項目成本控制概述 ....................................10 房地產(chǎn)項目成本的概念及構(gòu)成 ..........................10 房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素 ........................113 我國房地產(chǎn)項目成本控制過程中存在的問題 ..........................13 忽略了成本控制計劃的重要性 ................................13 只注重項目某一階 段的成本控制 ..............................13 不注重決策階段的成本控制 ............................14 開發(fā)商不重視項目設(shè)計階段的成本控制 ..................15 招標投標沒有真正起到成本控制的作用 ..................15 忽略售后服務(wù)階段的重要性 ..................................164 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制措施 ......................................17 認真做好項目開發(fā)的成本控制計劃 ............................17 對開發(fā)項目全過程進行成本控制 ..............................18 前期階段 ............................................18 項目施工建設(shè)階段 ....................................22 市場營銷階段 ........................................27 做好售后服務(wù) ..............................................295 案例分析 ........................................................30 JTLW 項目概況 .............................................30 JTLW 項目投資概算 .........................................30 JTLW 項目前期開發(fā)階段的成本控制 ...........................31 JTLW 項目施工建設(shè)階段的成本控制 ...........................32 采購、招投標成本控制措施 ............................32 第 4 頁 施工階段的成本控制 ..................................33 JTLW 項目市場營銷階段的成本控制 ...........................33 JTLW 項目成本管理控 制成果 .................................336 結(jié)論 ............................................................36參考文獻 ......................................................37致 謝 .....................................................381 緒論 研究背景自從改革開放以來，我國已經(jīng)經(jīng)過 30 年的發(fā)展，時至現(xiàn)在，所取得的成就舉世矚目。如：建安成本、土地成本、規(guī)劃設(shè)計費、配套設(shè)施費等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。 總體思路本文首先分析研究了房地產(chǎn)項目的相關(guān)概念及理論，然后從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題，即項目運作過程中輕計劃；實際中比較注重對某一階段的成本控制，而對其他階段的成本控制缺乏足夠重視；忽略售后服務(wù)階段這三方面入手，提出我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的三點措施：一是認真做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本計劃；二是按照全面控制與重點控制相結(jié)合的原則，對開發(fā)項目全過程進行成本控制；三是認真做好售后服務(wù)。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)到房屋開發(fā)項目建設(shè)的全過程。房地產(chǎn)項目的目的和意義相當明確，追求利益最大化是一個企業(yè)的最終目標。 房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素 房地產(chǎn)在開發(fā)項目過程中有諸多因素會影響成本控制，一部分是主觀因素，即開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時，能夠通過主觀意愿來控制的，比如建安成本、采購成本、營銷成本等。成本計劃的逐級分解是將來進行成本考核分析的基本標準。很多房地產(chǎn)商做策劃報告僅僅是為了籌集資金的需要，只想把策劃包裝的好一點，從而達到籌資的目的。（4）可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。而作為開發(fā)商，為樹立形象，建立良好的客戶關(guān)系，則必須先做好目前已有客戶的關(guān)系維護，這就需要有一個職能部門及時將房屋情況通知客戶，再碰到某些情況時可以很好的與客戶溝通，同時還可以舉行業(yè)主聽證會，廣泛聽取客戶的意見。預(yù)算起著建筑產(chǎn)品價格的作用，是工程價款的標底。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價格的最重要因素。但讓很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在都是直接購買開發(fā)好的土地，但必須做好該地塊的成本核算和評估。導(dǎo)致設(shè)計方案不認真進行經(jīng)濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數(shù)，造成浪費。必須在編制招標文件時以單項工程為基礎(chǔ)，對投標單位編制投標書時，尤其是編寫經(jīng)濟表和技術(shù)標時提出建設(shè)單位的詳盡條件要求，以牢牢的控制住建設(shè)成本。在招標文件和工程合同以及施工圖紙之中對施工期間原材料和設(shè)備設(shè)施的采購都是有比較詳盡的規(guī)定條款，哪些是甲供的，哪些是乙供的；材料設(shè)備的功能、等級、規(guī)格甚至是國產(chǎn)、進口還是合資的產(chǎn)品都有詳盡的規(guī)定，而這些條件設(shè)置又都是經(jīng)過建設(shè)單位的主管部門進行了認真仔細的研究策劃而得出的。開發(fā)項目在建設(shè)的過程中，應(yīng)該盡量做到對于項目工程進行事前管理。做好目標考核與評價，項目管理者在堅持每月、每季度綜合分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)在工程完工之后根據(jù)施工過程中的計量支付以及變更、索賠等情況，及時匯總各種相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)市場營銷學中 4P 營銷模式，房地產(chǎn)企業(yè)要對房地產(chǎn)商品進行合理的產(chǎn)品定價、銷售渠道的管理、廣告宣傳、商品促銷，在滿足社會利益的前提下，使商品最終到達消費者手中。售樓處建筑的建造費用和樣板間建造費用。北京 JT 房地產(chǎn)公司，是國有控股房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司秉承國有企業(yè)，責任地產(chǎn)為己任，為打造企業(yè)品牌，踏踏實實的做房地產(chǎn)開發(fā)。同時，又充分增加了各戶型的采光面，以及單個戶型內(nèi)部的開場。外立面設(shè)計由新加坡最大的建筑設(shè)計事務(wù)所締博親筆，采用簡潔現(xiàn)代的美式風格，深灰淺灰和諧搭配的色調(diào)，打造地標級建筑群的卓爾不群。開拓了公司的業(yè)務(wù)，同時