【正文】 項(xiàng)目的全過(guò)程、全方位的角度出發(fā)，最大限度的利用企業(yè)的有效資源，從整體意義上降低項(xiàng)目成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，并提高企業(yè)成本管理的科學(xué)性。依照公式：利潤(rùn)=銷售收入成本費(fèi)用，可知成本是影響企業(yè)利潤(rùn)高低的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。因此，項(xiàng)目成本控制得好，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其企業(yè)的成本控制也會(huì)相應(yīng)控制得好，進(jìn)而提高企業(yè)利潤(rùn)。那么，如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，成為迫切需要研究的理論和實(shí)踐問(wèn)題。 研究的目的和意義本文研究的目的在于通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存問(wèn)題的分析，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)及其成本控制的特殊性，尋求解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題。從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，以低成本為依托，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終擴(kuò)大企業(yè)的利潤(rùn)，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文的研究具有以下意義：，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的總體思路、結(jié)構(gòu)框架和實(shí)施措施，并減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源。為房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制提供一個(gè)理論上的平臺(tái)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中的成本控制。，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，對(duì)振興當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)起到一定的作用。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用十分明顯，隨著房地產(chǎn)需求的提升，伴隨著家電、建材、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)需求的提升，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貧富差距越來(lái)越大，由于前些年房地產(chǎn)的泡 第 7 頁(yè)沫經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)猛漲，生活在城市中的廣大普通老百姓好多買(mǎi)不起房，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，可以從某種程度上促進(jìn)成本降低，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)回歸到理性階段，能夠在國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行調(diào)控是提供參考意義。在解決普通百姓的住房問(wèn)題方面做出一絲貢獻(xiàn)，這樣就有利于我國(guó)社會(huì)的和諧發(fā)展。 總體思路本文首先分析研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)概念及理論，然后從目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，即項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中輕計(jì)劃；實(shí)際中比較注重對(duì)某一階段的成本控制，而對(duì)其他階段的成本控制缺乏足夠重視；忽略售后服務(wù)階段這三方面入手，提出我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的三點(diǎn)措施：一是認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本計(jì)劃；二是按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制；三是認(rèn)真做好售后服務(wù)。 主要內(nèi)容本文主要有六個(gè)部分的內(nèi)容，具體情況如下：第一部分是緒論。介紹了文章的研究背景；研究的目的和意義；研究的總體思路、主要內(nèi)容和研究方法。第二部分是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述。介紹了房地產(chǎn)和成本控制的概念、特征，成本的構(gòu)成及其影響因素。第三部分是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的主要問(wèn)題。主要有：輕計(jì)劃；只注重某一階段的成本控制；忽略售后服務(wù)。第四部分是成本控制措施。主要包括：認(rèn)真做好成本計(jì)劃；對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制；做好售后服務(wù)。第五部分是案例分析，對(duì)北京 JT 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 JTLW 項(xiàng)目進(jìn)行分析。第六部分是結(jié)論。 第 8 頁(yè)2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)含義 第 9 頁(yè)房地產(chǎn)，又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的合稱，有廣義和狹義兩種理解，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施與自然資源，以及由它們衍生出來(lái)的與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益，包括與分析房地產(chǎn)的有關(guān)知識(shí)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的商業(yè)界。狹義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物以及由它們衍生出來(lái)的各種物權(quán)。本文研究的是狹義的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念及其特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)以土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)到房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多是指建設(shè)前期的開(kāi)發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本文中所指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。成本控制就是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各種耗費(fèi)進(jìn)行控制。它有廣義和狹義之分。狹義的成本控制也稱成本的日?？刂?，主要是指對(duì)生產(chǎn)階段產(chǎn)品成本的控制，即運(yùn)用一定的方法將生產(chǎn)過(guò)程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切耗費(fèi)限制在預(yù)先確定的計(jì)劃成本范圍內(nèi)，然后通過(guò)分析實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，找出原因，采取對(duì)策以降低成本。廣義的成本控制就是成本經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和方面進(jìn)行全過(guò)程的控制。廣義的成本控制包括成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本日常控制、成本分析和考核等一系列環(huán)節(jié)。論文中的成本指的是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本的控制，是廣義的成本控制。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?rùn)=銷售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身就是一種投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、周期長(zhǎng)、管理復(fù)雜的項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將直接影響公司投資額以及投資后的收益。在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，各方面都要冷靜、理性對(duì)待，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，主要是對(duì)影響成本的主觀因 第 10 頁(yè)素的控制，對(duì)關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在開(kāi)發(fā)商自己手中。房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的和意義相當(dāng)明確，追求利益最大化是一個(gè)企業(yè)的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)公司要追求利益，只能通過(guò)合理的控制成本，控制投資，才能從中取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目成本的研究，找到一種能夠合理控制成本的方法，并運(yùn)用與實(shí)際工作中，解決實(shí)際工作中的問(wèn)題，在工程中不斷尋求經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)驗(yàn)中更加豐富自己的知識(shí)，把理論和實(shí)踐聯(lián)系起來(lái)解決問(wèn)題，將會(huì)得到事半功倍的效果。“省錢(qián)就是賺錢(qián)”，誰(shuí)在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際應(yīng)用成本。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本大致可分為以下 9 個(gè)項(xiàng)目：（1）土地出讓金：包括出讓金、拆遷費(fèi)用、土地評(píng)估費(fèi)、土地交易費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、三通一平等支出。（3）建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（7）銷售、推廣費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售部門(mén)以及代理機(jī)構(gòu)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品在銷售過(guò)程中所發(fā)生的銷售中心建設(shè)費(fèi)，樣品房裝修費(fèi)，現(xiàn)場(chǎng)包裝，銷售材料，廣告宣傳費(fèi)，推廣活動(dòng)等所有費(fèi)用，代銷手續(xù)費(fèi)，銷售服務(wù)費(fèi)等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中的比例越來(lái)越大。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用：指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息及其他費(fèi)用等。 第 11 頁(yè)（9）稅費(fèi)：包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素 房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中有諸多因素會(huì)影響成本控制，一部分是主觀因素，即開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在完善自身管理制度以及提高人員素質(zhì)的同時(shí)，能夠通過(guò)主觀意愿來(lái)控制的，比如建安成本、采購(gòu)成本、營(yíng)銷成本等。一部分是客觀因素，這些客觀因素就是房地產(chǎn)商自身不能控制的，是由于整個(gè)國(guó)家形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大環(huán)境所確定的，是不可控的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要規(guī)避，把影響將為最低?？陀^因素主要有以下幾個(gè)方面：融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金是最重要的，房地產(chǎn)的融資途徑仍然是自籌資金、銀行貸款和其他資金，且受政策影響較大。在經(jīng)過(guò)多年的改革，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道單一的局面仍未改變，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。土地供應(yīng)價(jià)格上升政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低。地方政府在土地市場(chǎng)上的調(diào)控力度和水平，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者買(mǎi)單。建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安成本提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來(lái)價(jià)格均有不同程度的上漲。 第 12 頁(yè)3 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的成本管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成了一套關(guān)于成本預(yù)測(cè)、決策、核算、控制、監(jiān)督、分析、考核的管理體系，進(jìn)步是明顯的，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方面，還存在著諸多問(wèn)題。 忽略了成本控制計(jì)劃的重要性 第 13 頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)的重要組成內(nèi)容之一就是成本計(jì)劃，同時(shí)成本計(jì)劃又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的有機(jī)組成部分，屬于成本的事前管理。編制成本計(jì)劃，對(duì)加強(qiáng)成本會(huì)計(jì)管理、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本、提高經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的作用。成本計(jì)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重要依據(jù)。通過(guò)成本計(jì)劃，可以詳細(xì)規(guī)定成本降低的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程，也就是各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程，成本的發(fā)生過(guò)程本身也就伴隨著成本的控制。成本計(jì)劃是編制其他計(jì)劃的重要依據(jù)。成本計(jì)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分析和考核的基本標(biāo)準(zhǔn)。成本計(jì)劃的逐級(jí)分解是將來(lái)進(jìn)行成本考核分析的基本標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)定期分析成本計(jì)劃的完成情況，查明各部門(mén)的成本差異，分清主觀和客觀原因，可以正確評(píng)價(jià)和考核各部門(mén)的工作業(yè)績(jī)，作為獎(jiǎng)懲的依據(jù)，從而調(diào)動(dòng)各部門(mén)及職工降低成本的積極性。成本計(jì)劃如此重要，但是在實(shí)際中，有的房地產(chǎn)商為了趕工期，早動(dòng)工，不采用科學(xué)方法并不愿意花費(fèi)時(shí)間制定成本計(jì)劃，而是粗略計(jì)劃，這顯然不利于以后的成本控制。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總是忽略計(jì)劃的重要性。計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃。很多企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期計(jì)劃（一般指 5 年以上的計(jì)劃）太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)失去連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象。企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動(dòng)效能低下，資源沒(méi)有得到合理利用，成本失真的問(wèn)題時(shí)有所見(jiàn)。在評(píng)估成本支出時(shí)，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲(chǔ)備不足、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增值過(guò)程的無(wú)用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等往往令人怵目驚心。 只注重項(xiàng)目某一階段的成本控制許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中比較注重施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)成本的控制，都會(huì)直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。但是在實(shí)際中，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制方面存在誤區(qū)，只重視“顯性成本”的控制，而對(duì)“隱性成本”不加以重視，往往都輕視項(xiàng)目成本控制中的溝通管理，比較注重對(duì)施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視；或只注重某一環(huán)節(jié)， 第 14 頁(yè)忽視其他環(huán)節(jié)，其成本管理均是鐵路警察，各管一段，“各掃門(mén)前雪”現(xiàn)象嚴(yán)重。 不注重決策階段的成本控制由于前些年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是賣(mài)方市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)商將更多的注意力放在了蓋房子，賣(mài)房子方面，而不注重決策階段的成本控制。雖然決策階段發(fā)生的成本費(fèi)用較少，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制卻起著非常重要的作用，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要