【正文】 第 1 頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究摘 要中國(guó)加入 WTO 以后，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)也面臨著更多挑戰(zhàn)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為維持自身的生存與發(fā)展，就必須努力做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作，成本控制工作就成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重中之重。本文研究分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論，以及影響成本控制的因素，接下來(lái)分析了現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中存在的問(wèn)題，如：忽略成本計(jì)劃；只注重項(xiàng)目某一階段的成本控制；忽略售后服務(wù)。然后就這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的解決方法及控制措施，如：重視成本計(jì)劃；對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本控制，包括前期的土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制，中期施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，以及后期營(yíng)銷(xiāo)和售后的成本控制。最后結(jié)合實(shí)際案例來(lái)進(jìn)行論證，使理論與實(shí)際能夠相結(jié)合，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目，成本，控制THE STUDY OF COST CONTROL IN REAL ESTATE PROJECTClass: Accounting 0804Name: Niu Kai 第 2 頁(yè)Instructor: Qin Xiao MengAbstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly, not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market petition bees increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work hard to real estate development project cost management, cost control work will bee real estate enterprise management priority.This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real estate now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan。 Focus on one phase of the project cost control。 Ignore aftersales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan。 To the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and aftersale cost control. The last of the argument to actual case, bining theory with practice can, so as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market petitiveness. Key Words: Real estate, real estate project, cost, control目 錄1 緒論 .............................................................5 研究背景 ...................................................5 研究的目的和意義 ...........................................6 研究的總體思路主要內(nèi)容 .....................................7 第 3 頁(yè) 總體思路 .............................................7 主要內(nèi)容 .............................................72 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述 ...........................................9 房地產(chǎn)概述 .................................................9 房地產(chǎn)含義 ...........................................9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念及其特征 .............................9 成本控制概述 ...............................................9 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制概述 ....................................10 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念及構(gòu)成 ..........................10 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素 ........................113 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中存在的問(wèn)題 ..........................13 忽略了成本控制計(jì)劃的重要性 ................................13 只注重項(xiàng)目某一階 段的成本控制 ..............................13 不注重決策階段的成本控制 ............................14 開(kāi)發(fā)商不重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制 ..................15 招標(biāo)投標(biāo)沒(méi)有真正起到成本控制的作用 ..................15 忽略售后服務(wù)階段的重要性 ..................................164 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制措施 ......................................17 認(rèn)真做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制計(jì)劃 ............................17 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行成本控制 ..............................18 前期階段 ............................................18 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 ....................................22 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段 ........................................27 做好售后服務(wù) ..............................................295 案例分析 ........................................................30 JTLW 項(xiàng)目概況 .............................................30 JTLW 項(xiàng)目投資概算 .........................................30 JTLW 項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段的成本控制 ...........................31 JTLW 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的成本控制 ...........................32 采購(gòu)、招投標(biāo)成本控制措施 ............................32 第 4 頁(yè) 施工階段的成本控制 ..................................33 JTLW 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制 ...........................33 JTLW 項(xiàng)目成本管理控 制成果 .................................336 結(jié)論 ............................................................36參考文獻(xiàn) ......................................................37致 謝 .....................................................381 緒論 研究背景自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)經(jīng)過(guò) 30 年的發(fā)展，時(shí)至現(xiàn)在，所取得的成就舉世矚目。在眾多推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的元素中，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑扮演著舉足輕重的角色。90 年代以前，我國(guó)一直是以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 5 頁(yè)全部由國(guó)家進(jìn)行投資。自從 1990 年國(guó)務(wù)院 55 號(hào)令對(duì)土地交易的法律承認(rèn)以及1992 年我國(guó)政府宣布實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之后，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)商品化的開(kāi)始，才真正形成我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)。從那時(shí)到目前，我國(guó)房地產(chǎn)大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：1990 至 1996 年為第一個(gè)階段，當(dāng)時(shí)的城市住宅建設(shè)由國(guó)家財(cái)政做出安排。住宅單體幾乎都是千篇一律的平頂板式樓，風(fēng)格單調(diào)，缺乏多樣性。那時(shí)的住房主要是解決居住問(wèn)題，基本上沒(méi)有其他的要求。這個(gè)階段總的來(lái)說(shuō)是賣(mài)方市場(chǎng)，因而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求不高；第二個(gè)階段是從 1996 年到2022 年，隨著 1998 年取消福利分房以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主體發(fā)生了變化，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)基本退出市場(chǎng)，而個(gè)人消費(fèi)成為主體，普通居民有了選房的自由，對(duì)居住品質(zhì)逐步提高。同時(shí)，除國(guó)有、集體所有的房地產(chǎn)公司外，大量的中外合資、合作、獨(dú)資、私營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)也參與到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房主體需求的多樣化和開(kāi)發(fā)主體的多元化，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。要想在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求也越來(lái)越高。第三階段是在 2022 年以后，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)快速發(fā)展，進(jìn)入到大規(guī)模的市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)階段。居住者不僅要求優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)，而且希望達(dá)到與周?chē)淖匀画h(huán)境、認(rèn)為環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)“人居合一”的理想境界，它要求企業(yè)更有實(shí)力，資源要更加充分整合。隨著中國(guó)城市化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚，年年的福布斯排行榜上都擠滿了房地產(chǎn)商的身影，暴利吸引了各路資金一擁而入，很多都是只關(guān)注暴利，不考慮成本的。然而，當(dāng)一個(gè)行業(yè)所吸納的資金和資本到了無(wú)以復(fù)加的程度，勢(shì)必影響到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局，弄不好會(huì)引起國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體性動(dòng)蕩。許多開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然意識(shí)到了成本管理的重要性，但是卻把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作。如：建安成本、土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷(xiāo)售過(guò)程中不斷的暴露出來(lái)，開(kāi)發(fā)成本變成了開(kāi)口成本，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。 第 6 頁(yè)目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭日益強(qiáng)勁，不少房地產(chǎn)商不重視項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題，或者是想控制成本卻沒(méi)有行之有效的辦法和措施。企業(yè)進(jìn)行成本控制的目的不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的施工成本控制，更不僅僅為了把某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從