【正文】 房地產(chǎn)成本如何控制管理？ 　　從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就是通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本?！　∫胱龊贸杀究刂乒芾?，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發(fā)成本，橫向管部門費用。　　建立成本管理體系，需要按照項目投資的構(gòu)成進行分解，或直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對應(yīng)責(zé)任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統(tǒng)稱目標(biāo)成本?！　№椖靠偼顿Y主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，公共配套設(shè)施建設(shè)費用，不可預(yù)見費用，管理費用，開發(fā)間接費用，銷售費用，開發(fā)期稅費，財務(wù)費用等等?！　〕杀竟芾硪话惴忠韵聨讉€階段：　　項目總投資估算階段 ；　　項目總投資估算深化；　　工程概算與設(shè)計 ；　　 項目總投資預(yù)算；　　項目施工階段成本管理 ；　　工程竣工結(jié)算 ；　　項目總投資決算 。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作流程　　一、會計核算流程　　A、基本流程　　（一）填制會計憑證　　審核原始憑證　　原始憑證是證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟責(zé)任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑證，是進行會計核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng)具備如下基本要素：憑證名稱、填制日期、填制單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單位名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等?！　、購耐獠咳〉玫脑紤{證，須蓋有填制單位公章（財務(wù)專用章或發(fā)票專用章）；從個人取得的原始憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章?！　、谧灾圃紤{證，須有負(fù)責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章?！　、圪徺I實物的原始憑證，必須有購物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗收證明。　?、苤Ц犊铐椩紤{證，必須有收款單位或收款人的收款(簽收)證明?！　、莅l(fā)生業(yè)主售房時，須提供業(yè)主申請,要審核有無合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交付等情況，要有營銷部經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門的相互銜接工作。　?、蘼毠こ霾罱杩顟{據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時，應(yīng)另開收據(jù)，作為正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)?！　、呓?jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。　　編制記帳憑證　　會計人員根據(jù)審核無誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分現(xiàn)收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類，編制記帳憑證。　?、儆泿{證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫“摘要”時，既要簡明，又要全面、清楚，以說明問題為主。寫事情要有過程；銀行結(jié)算憑證，要注明支票號碼、去向；送存款項，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)和憑證號碼，也不能只寫對方科目。要求“摘要”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟活動和資金變化的來龍去脈，切忌含糊不清。如果一份報銷單涉及電話費、差旅費、辦公費等多個費用科目，編制憑證時要分別按實際內(nèi)容填列摘要?！　∮泿{證要有審核人（財務(wù)經(jīng)理）簽章(簽字)?！　嫅{證整理、保管　　應(yīng)每月定期將會計憑證加以歸類整理，按憑證序號排列，加上封面、封底，裝訂成冊，并在裝訂線上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面上應(yīng)注明項目公司名稱、憑證種類、所屬年月和起訖日期、起訖號碼、憑證本數(shù)等。財務(wù)經(jīng)理要在裝訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。　　會計憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，嚴(yán)防毀損、丟失和泄密?！　嫅{證原則上不得借出，如有特殊需要，須報項目項目公司總經(jīng)理與財務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，才能借出，并由財務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還?！　。ǘ┐蛴げ尽　∶考径却蛴∫淮螘嫀げ?，并裝訂成冊，存檔保管?！　。ㄈ┚幹茣媹蟊怼　≡谌拷?jīng)濟業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準(zhǔn)確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家會計準(zhǔn)則中有關(guān)編制會計報表的規(guī)定，按照總部統(tǒng)一會計報表的項目、內(nèi)容和格式，對相關(guān)帳目進行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會計報表?！　媹蟊淼木唧w報送時間按總公司財務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　月報包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。會計報表應(yīng)由項目公司負(fù)責(zé)人、財務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項目公司公章。　　B、涉及主要工作流程控制　　付款流程控制　　適用范圍　　1工程款的審批、支付。[預(yù)付款、進度款、結(jié)算款（保修金）]　　2材料、設(shè)備款的審批、支付?！　?設(shè)計費的審批、支付。　　借款報銷流程　　A、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫借款申請單，借據(jù)中需標(biāo)明借款日期、借款金額、借款用途及借款人本人簽字。其中借款金額大小寫須相符，且借據(jù)表面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷舊賬，否則不可以再借款?！　、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理需問明借款緣由，確認(rèn)用途妥當(dāng)后方可簽字審批?！　、借款人將部門經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財務(wù)會計審核后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確認(rèn)落實，并由財務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財務(wù)部可以支付該款項?！　、財務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款。如有一項簽批手續(xù)不全，出納員不予支付?！　借款人需保證在借款之日起一定時間內(nèi)報賬還款(出差人員則在回公司后一周內(nèi)結(jié)清，對于異地出差人員補充借款應(yīng)填寫借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司，但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同時必須把前期的費用報銷單據(jù)連同借款單一并郵回公司，否則不予報銷并承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。結(jié)算方式：以現(xiàn)金歸還或報銷單抵扣。　　日常費用報銷流程　　A、因工作需要購買物品，需先填寫采購申請單(辦公用品將由行政部(辦公室)統(tǒng)一在月底統(tǒng)計物品種類、數(shù)量，編制月度采購計劃)，經(jīng)財務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核同意后方可采購；　　B、購買物品后需先填寫報銷單(確保提供正規(guī)發(fā)票等)，經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)、財務(wù)會計審核、財務(wù)經(jīng)理審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項?！　、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時提醒、督促報銷。一周內(nèi)必須完成報銷工作?！　箐N內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請客送禮需預(yù)先報請財務(wù)經(jīng)理確認(rèn)，然后由總經(jīng)理簽字方能實施?！　箐N單填寫：寫明出差時間、報銷內(nèi)容、金額等，并由部門經(jīng)理簽字確認(rèn)。　　D、報銷人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費用報銷單。費用報銷單上需寫明報銷人、報銷日期、報銷人所屬部門、報銷事由、后附單據(jù)數(shù)量及報銷金額。其中報銷金額大小寫須相符，且費用報銷單表面不得涂抹。　　E、填好的費用報銷單需先交由報銷人所屬部門經(jīng)理審核，部門經(jīng)理應(yīng)確認(rèn)各項費用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽字。另外對于營銷人員費用報銷參照《營銷人員薪酬管理辦法及費用管理