【正文】 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂） PDCA 目標(biāo)成本建立的難點(diǎn) 目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ ? 相關(guān)部門參加了嗎？ —— 全成本！ ? 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ ? 各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？ —— 標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力 ? 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？ 目標(biāo)成本夠深度嗎？ ? 專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi) /營銷費(fèi)用 /財務(wù)費(fèi)用。但如何保證部門 /崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門 /崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。 如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？ 概括為：“一個中心，三條線”?！皩?shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。 第四步：成本業(yè)績評估（績效考核） ? 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時對作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 實(shí)行限額設(shè)計，有效控制造價。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 設(shè)計階段的造價控制和知識積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項(xiàng)目：原設(shè)計地下室建筑面積約 15萬平米。 ? 通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對比進(jìn)行一些設(shè)計選擇，通過材料設(shè)備價格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計修正和完善是提高設(shè)計效率的基礎(chǔ)。 ? 加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時間的確定并關(guān)注市場變化。 例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時，各家報價與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害。 對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會公認(rèn)的計算方法，例如按定額，投標(biāo)時報下浮比例。 ? 對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。例如石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時，最低價較次低價低約 2023萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開競爭性招標(biāo)采購 ? 有限競爭性招標(biāo)采購 ? 詢價采購 ? 直接簽訂合同采購 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。 ? 合理確定工程變更價款： 變更后要主動管理變更價款。 細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 ? 營銷推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢，達(dá)到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。 要點(diǎn)五：及時的效果評估 ? 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。 提倡 “ 小氣管理 ” ，處理好 “ 小氣 ” 與 “ 大氣 ” 的關(guān)系。 ? 項(xiàng)目在于操作。 “ 小氣 ” 既要做到 “ 小處不可隨便 ” ，如人越少、機(jī)構(gòu)越精簡、車輛管理越有效越好。 制定銷售費(fèi)四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用 ? 競爭對比法 ? 目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行促銷預(yù)算。同時也使客戶日益分散，市場細(xì)分程度更高。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補(bǔ)充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。評級、建立量化指標(biāo)。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。 ? 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。 ⑥ 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié) ? 招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。 ⑤ 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 ? 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。 按定額 （定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時需定價材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價受政府政策文件影響）、 總價包干 （定標(biāo)最慢，但造價明確，施工期長時雙方風(fēng)險大，特別是施工方）、 綜合單價包干 （有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項(xiàng)目采用綜合單價報價，設(shè)計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時不易評標(biāo)） ? 條件具備時盡量總價包干。 組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 設(shè)計時應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 方案選擇和優(yōu)化 ：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)： SOM設(shè)計方案約 ，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計，總用鋼量減少為 7000噸。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 深入應(yīng)用價值工程原理。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價。做到動態(tài)成本一月一清，設(shè)計變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。 ? 保利地產(chǎn)成本管