房地產(chǎn)成本控制管理教材(參考版)
2025-02-17 14:43本頁面
【正文】 ? 項目在于操作。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產(chǎn)語錄 ? 能掙錢的項目，才是好項目。 管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費用水平。 “ 小氣 ” 既要做到 “ 小處不可隨便 ” ，如人越少、機構(gòu)越精簡、車輛管理越有效越好。 提倡 “ 小氣管理 ” ，處理好 “ 小氣 ” 與 “ 大氣 ” 的關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)銷售進度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費用控制 要學(xué)會當家過日子，樹立主人翁的觀念意識，樹立艱苦奮斗的精神。但需要更多的經(jīng)驗，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。 制定銷售費四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用 ? 競爭對比法 ? 目標任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴格執(zhí)行促銷預(yù)算。 要點五：及時的效果評估 ? 提高操作水平，花錢買經(jīng)驗，為下階段工作提供借鑒。 1+1＞ 2的效果。同時要時刻反省對渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。同時也使客戶日益分散，市場細分程度更高。 ? 營銷推廣費要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內(nèi)形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。 ? 國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調(diào)價要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時再談，結(jié)算時我方提出施工時部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 結(jié)算階段 ? 任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時占主動。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權(quán)限， 5000元以下經(jīng)辦部門簽認，500010000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過 1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 細化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。 ? 是否需要簽： ? 責任界定，是否屬于甲方責任、或其他設(shè)計或施工單位責任。 簽證中需要注意的地方， 嚴格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責任而扯皮的現(xiàn)象。 ? 合理確定工程變更價款： 變更后要主動管理變更價款。 ? 可對管理人員實行獎勵： 在施工過程中，應(yīng)鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎。主要從以下五個方面進行成本控制。評級、建立量化指標。 選擇供應(yīng)商的四種方式： ? 公開競爭性招標采購 ? 有限競爭性招標采購 ? 詢價采購 ? 直接簽訂合同采購 供應(yīng)商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系。對技術(shù)含量高的要盡早落實評標標準，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。 （四）材料采購成本控制 加強項目采購計劃管理。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。例如石樓項目總包招標時，最低價較次低價低約 2023萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學(xué)性和合理性無標準。 ⑦ 合理低價中標如何執(zhí)行：先評技術(shù)標，可修改完善，標準一致技術(shù)標均合格后再開經(jīng)濟標，是對低價中標的改進。 ? 中標通知書是否一定要發(fā)。 技術(shù)標注重技術(shù)標準、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標單位該項費用較高，故要求其承諾該項內(nèi)容可由甲方定價。 ? 招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定： 科貿(mào)園總包， 因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價范圍。 ⑥ 招標組織中的重要環(huán)節(jié) ? 招標方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。 ? 對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 ? 對于招標文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護，反映在施工措施費和搶險費中。 例如基坑支護及土石方工程合同： ? 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護、工期內(nèi)趕工等因素。 ⑤ 合同條款：嚴格、準確、嚴謹、保護公司利益 ? 要求使用公司標準文本合同，補充條款盡量自己編寫。 對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例。 例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過 10％后，超出（或低于） 10％部分由甲方承擔（或退還甲方）。或跨行業(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價。 按定額 （定標最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點是實際施工時需定價材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價受政府政策文件影響）、 總價包干 （定標最慢，但造價明確，施工期長時雙方風險大，特別是施工方）、 綜合單價包干 （有施工圖，但工程量無法準確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項目采用綜合單價報價，設(shè)計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項目多時不易評標） ? 條件具備時盡量總價包干。 例如，西子灣外電項目招標時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實，請專業(yè)公司做標底，使招標項目由原來投標約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害。 例如 ,基本同期招標的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約 3%，一為下浮 5%，我們均認為其合理。 ③ 標底是對擬招標項目造價的
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