房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制_secret(文件)
【正文】 指定分包人的合同寫好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。如果甲方有供材料的偏好，我認(rèn)為成本管理人員和材料采購人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家。首先要優(yōu)選施工隊(duì)伍，實(shí)行工程總承包，嚴(yán)格執(zhí)行建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，選用合理的建筑材料及制品，加強(qiáng)施工管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，合理組織施工。主要包括以下幾點(diǎn)：（1）圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建設(shè)方主持，建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方一起坐下來，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。 這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。堅(jiān)持工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程成本結(jié)算確切、合理。在具體實(shí)施中，可由招標(biāo)單位編制實(shí)物工程量清單，由競(jìng)標(biāo)單位展開單價(jià)或總價(jià)競(jìng)標(biāo)，關(guān)于工程量與價(jià)格調(diào)整的內(nèi)容在合同中寫明?？刂其N售成本的關(guān)鍵取決于銷售策劃及廣告費(fèi)用的支出，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。在這一階段我們需要做到以下幾點(diǎn)：1．完善項(xiàng)目交接手續(xù)，附項(xiàng)目交接清單?！《⒛壳拔覈康禺a(chǎn)成本控制管理存在的主要問題 1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制 投資決策是工程成本源頭，對(duì)項(xiàng)目的成本和投資效益有著決定性的作用。 (3)項(xiàng)目實(shí)施中，建設(shè)單位提出過高要求，如建筑面積增大等。 3．施工實(shí)踐與竣工結(jié)算階段控制不力 在施工階段設(shè)計(jì)變更過多，經(jīng)常出現(xiàn)先施工后改設(shè)計(jì)的情況，造成工程成本突破概算。強(qiáng)制要求對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的工程成本分析和論證，特別是后期的物業(yè)維持費(fèi)用[不要讓賣點(diǎn)，變成污點(diǎn)]等，從而做出合理優(yōu)化的選擇。全面推行國際通用的“綜合價(jià)格計(jì)價(jià)法”，逐步代替現(xiàn)行的“分項(xiàng)工程單價(jià)法”。重視開工前招投標(biāo)文件、工程承包合同、施工組織設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及竣工后送審的簽證資料及隱蔽工程驗(yàn)收單等。在初步成本咨詢、招投標(biāo)文件的制訂、工程費(fèi)的預(yù)算及成本控制和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)損失估值等方面提供廣泛服務(wù)。采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的建筑工程可降低成本10％—15％，并且可重復(fù)使用。我國大多數(shù)工程項(xiàng)目在工程竣工決算時(shí)，施工承包方在竣工結(jié)算書中普遍多算，發(fā)包方千方百計(jì)亂砍一通，扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重，造成工程結(jié)算拖延，嚴(yán)重影響工項(xiàng)目的使用和工程成本的確認(rèn)。以致無法通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案來有效控制工程成本。形成這種情況的主要原因有 (1)故意降低預(yù)算，為通過批準(zhǔn)，有意壓縮投資，預(yù)留資金缺口。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理無法運(yùn)行，物業(yè)公司應(yīng)將問題及時(shí)上報(bào)房產(chǎn)公司，對(duì)第三方采取必要的措施將損失減少到最低。物業(yè)管理(運(yùn)營管理)階段的成本控制這個(gè)階段隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點(diǎn)，但是物業(yè)管理(運(yùn)營管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個(gè)高效的物業(yè)經(jīng)營組織，降低運(yùn)營管理成本，增加物業(yè)管理效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是針對(duì)銷售費(fèi)用支出，其主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)用支出。最少占成本控制的10％。它反映工程的實(shí)際成本，也反映工程各方對(duì)成本管理的能力，及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算必須收集、整理各種資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證材料等，同時(shí)必須注意其有效性，如設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)并有設(shè)計(jì)人員的簽名和相關(guān)印鑒。作為控制理論的事前控制即主動(dòng)控制，這個(gè)階段的圖紙會(huì)審比設(shè)計(jì)階段的出圖實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要，一是可以修正審
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