房地產成本控制管理教材-資料下載頁
2025-02-15 14:43本頁面
【正文】 供應商的管理 ? 建立直接伙伴戰(zhàn)略關系?！袄婀蚕恚L險共擔”例：科勒、歐派 ? 對供應商行為進行績效管理。評級、建立量化指標。 （保利地產供方評估表鏈接） 供應方式探討 ? 哪些材料乙供？ ? 哪些材料甲限乙供（甲方限價）？ ? 哪些材料甲定乙供？ ? 哪些材料甲供？ 加強采購合同管理 （五）施工階段的成本控制策略 ? 施工階段由于設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有 5%10%，節(jié)約投資的可能性已經很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性很大。主要從以下五個方面進行成本控制。 ? 加強現場管理： 選擇有經驗的管理人員做工程負責人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。 ? 可對管理人員實行獎勵： 在施工過程中，應鼓勵現場管理人員發(fā)現施工圖設計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設立節(jié)約合理建議獎。 ? 嚴格控制進度撥款： 要主動控制工程量核算。 ? 合理確定工程變更價款： 變更后要主動管理變更價款。 ? 合理規(guī)避索賠風險： 在合同簽定時就應約定細致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現相互之間分不清責任而扯皮的現象。 如何在工程實施階段減少不必要的費用，達到雙贏。 簽證中需要注意的地方， 嚴格執(zhí)行公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ，考慮是否需要簽，如何簽。 ? 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內容，建議重點核查。 ? 是否需要簽： ? 責任界定，是否屬于甲方責任、或其他設計或施工單位責任。 ? 簽證時結合總包合同及其他合同，是否措施費、預算包干費中已含，是否包含在其他合同中，是否重復簽。 細化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經濟合理性等。 簽證和變更的審批和流程 ? 公司 《 簽證管理規(guī)定 》 ：審批權限， 5000元以下經辦部門簽認，500010000由經辦部門、技術部和預結算部共同協商處理，超過 1萬元的要公司領導審批。各公司不應放棄這一管理責任和權利。 結算階段 ? 任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關資料，找出利于我司的方面，可在結算爭議時占主動。當然，最好是在招標及合同簽訂時對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數。 ? 國際廣場鋼結構工程結算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調價要求，為趕工期我司答應結算時再談，結算時我方提出施工時部分鋼結構連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 （六）關于營銷費用的成本控制策略 要點一：合理有效的推廣計劃 ? 營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現推廣已展開而開發(fā)建設進度比計劃滯后，結果廣告費花出后效果卻大打折扣，導致費用超支。 ? 營銷推廣費要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。 要點二：切實可行的銷售通路 ? 后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。同時也使客戶日益分散，市場細分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好 where(客戶在哪 )、 who(誰是客戶 )的問題。同時要時刻反省對渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導致廣種草收。 要點三：高效的資源整合 ? 房地產營銷的核心在于整合各類資源。 1+1＞ 2的效果。 要點四：執(zhí)行過程的成本控制 :按預算推進工作 ? 按預算推進工作，做好過程的成本合同商談及文稿效果。 要點五：及時的效果評估 ? 提高操作水平，花錢買經驗，為下階段工作提供借鑒。 關于銷售費成本控制： ? 銷售費大致占樓盤銷售額的 1%3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預算之內。 制定銷售費四種方法： ? 量入為出法 ? 銷售百分比法：一般在小盤和整體預算使用 ? 競爭對比法 ? 目標任務法：指企業(yè)首先確定其促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，嚴格執(zhí)行促銷預算。由于針對性強，解決實際問題強，一般在階段推廣時使用。但需要更多的經驗，而且任務的內容和成本的確定帶有明顯的不確定性。 影響廣告費用的四大因素： ? 競爭程度 ? 廣告頻率：國外研究指出，目標溝通者在一個購買周期內需接觸 3次廣告信息才能產生對廣告的記憶，接觸達到 6次一般認為是最佳頻率，超過 8次后還可能產生負面影響。 ? 房地產銷售進度 ? 企業(yè)品牌 （七）管理費用控制 要學會當家過日子，樹立主人翁的觀念意識，樹立艱苦奮斗的精神。 要了解管理費用的組成，實行嚴格預算管理。 提倡 “ 小氣管理 ” ，處理好 “ 小氣 ” 與 “ 大氣 ” 的關系。既要省錢，也要算大帳。 “ 小氣 ” 既要做到 “ 小處不可隨便 ” ，如人越少、機構越精簡、車輛管理越有效越好。 “ 大氣 ” 則是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。 管理費用控制的關鍵在于開發(fā)建設的規(guī)模，應當通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費用水平。 （鏈接） （八）財務費用控制 ? 實際上是對資金時間價值的控制，通過減緩工程地價款支付控制合理適度的開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，達到對財務費用的控制。（上海西子灣案例、北京百合案例） 保利地產語錄 ? 能掙錢的項目，才是好項目。 ? 符合市場需要的產品，才是好產品。 ? 項目在于操作。 請領導和同志們指正！ 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！
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