房地產(chǎn)成本管理與控制方法161019-資料下載頁(yè)
2025-02-17 20:43本頁(yè)面
【正文】 月份施工，在此 期間，甲方指定的材料價(jià)格上漲，施工方提出材料調(diào)整認(rèn)價(jià)，是否應(yīng)該給？ 當(dāng)然不能調(diào)整。所以這要求大家平時(shí)多看合同、招標(biāo)文件、施工圖紙等，避 免不必要的失誤，給公司的成本造成浪費(fèi)。對(duì)于簽證，公司有詳細(xì)的簽證制 度，這里不再贅述。 ? 合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)： ? 工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，在簽定合同時(shí)，約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款。其次，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)間較長(zhǎng)，出現(xiàn)相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。 ? 對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本控制。嚴(yán)格按照合同要求的約定時(shí)限和程序進(jìn)行。 ? 作好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量。堅(jiān)決避免因重進(jìn)度輕質(zhì)量的現(xiàn)象，否則，不僅加大公司物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致物業(yè)管理成本增加，還會(huì)降低公司的美譽(yù)度。 ? 熟練運(yùn)用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對(duì)施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對(duì)超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請(qǐng)更換，采用同樣滿足要求的價(jià)格低的材料代替。 ? 銷(xiāo)售階段的成本控制 ? 成本控制要求：制定營(yíng)銷(xiāo)方案；推廣計(jì)劃要合理有效；執(zhí)行過(guò)程的成本控制； 效果評(píng)估至關(guān)重要。銷(xiāo)售資料及營(yíng)銷(xiāo)承諾的多專(zhuān)業(yè)評(píng)審（保修期限的確定），營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理。 ? 控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出。營(yíng)銷(xiāo)效果的及時(shí)跟蹤及后評(píng)估。 ? 控制方法： ? 增強(qiáng)工作的計(jì)劃性、預(yù)見(jiàn)性，結(jié)合階段工作目標(biāo)和目標(biāo)成本細(xì)化科目預(yù)算，合理調(diào)配資源；在總額內(nèi)由營(yíng)銷(xiāo)中心提出使用項(xiàng)目和預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審查同意后執(zhí)行。 ? 營(yíng)銷(xiāo)中心可在總額內(nèi)在各單項(xiàng)計(jì)劃之間靈活掌握使用，但單項(xiàng)計(jì)劃使用超出 20%以上，不論營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額有無(wú)結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告成本部審查并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，詳細(xì)說(shuō)明理由和額度來(lái)源。 ? 由設(shè)計(jì)或工程等其他部門(mén)具體操作的營(yíng)銷(xiāo)性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、樣板間接待廳裝修、圍板裝飾、廣告牌等），費(fèi)用目標(biāo)由銷(xiāo)售部和操作部門(mén)共同確定，具體實(shí)施控制由操作部門(mén)負(fù)責(zé)。 ? 費(fèi)用使用應(yīng)與銷(xiāo)售進(jìn)度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)成本管理部備案。 ? 、裝飾用品、生活用品和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售設(shè)施、用具，最大程度回收組合利用； ? 樣板房裝修費(fèi)按照不低于 50%標(biāo)準(zhǔn)作價(jià)收回； ? 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目和廣告牌架的制作安裝的計(jì)劃性，全面實(shí)行招投標(biāo)； ? 靈活配備現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員； ? 按月或按階段向公司領(lǐng)導(dǎo)提供營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)對(duì)比分析報(bào)告。 ? 在選擇合作伙伴時(shí)，充分調(diào)查市場(chǎng)，做到貨比三家，選擇能保證工作要求的、最適合的性?xún)r(jià)比高的合作伙伴； ? ，爭(zhēng)取少花錢(qián)多辦事，花同樣的錢(qián)爭(zhēng)取最佳效果。 ? ，盡量不提一些增加建筑工程費(fèi)用的變更。 ? ，隨時(shí)更新、提高銷(xiāo)售價(jià)格，維護(hù)公司的利益。 ? 竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制 ? 成本控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性；落實(shí)維修責(zé)任；物業(yè)提前介入，把握全壽命期成本，獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，防止物業(yè)管理虧損。及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)估，實(shí)際成本與責(zé)任成本及目標(biāo)成本的對(duì)比。 ? 控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)；工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，智能化系統(tǒng)，景觀燈具，水景；維修責(zé)任索賠辦理。項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估。 ? 控制方法： ? 加強(qiáng)結(jié)算資料的審核。對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。 ? 加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過(guò)投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考。 謝 謝 演講完畢，謝謝觀看！
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