【正文】 后續(xù)維修費(fèi)用問(wèn)題如何處理 ？ 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備 ） 進(jìn)行日常維護(hù) 、保養(yǎng) 、 修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用 ， 準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除 。物業(yè)和會(huì)所是公共配套設(shè)施。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （二）分類歸集原則。 （ 4）盈利性配套設(shè)施 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 四、公共配套建造費(fèi) 公共配套設(shè)施四種類別： —— 盈利性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象 單獨(dú)作為核算對(duì)象，成本與收入配比。 案例一： 建安企業(yè)乙為為房地產(chǎn)企業(yè)甲提供建安勞務(wù)，合同約定為大包，總金額中包含材料、設(shè)備在內(nèi)，請(qǐng)問(wèn)乙如何繳納營(yíng)業(yè)稅？ 案例二： 某工程設(shè)備公司與房地產(chǎn)企業(yè)甲簽署建筑工程施工合同，約定工程設(shè)備公司承建甲的中央空調(diào)工程，整體工程采取包工包料形式，其中中央空調(diào)工程（非自產(chǎn)）造價(jià) 1400萬(wàn)，設(shè)備價(jià)款 1200萬(wàn)，安裝費(fèi) 200萬(wàn)，該公司為一般納稅人，請(qǐng)問(wèn)如何納稅？ 案例三 某消防設(shè)備公司為一般納稅人，且具備相應(yīng)施工資質(zhì)。 設(shè)計(jì)費(fèi) 入賬憑證：協(xié)議，發(fā)票或其他有效憑證。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 三、關(guān)于自產(chǎn)貨物范圍問(wèn)題 本通知所稱自產(chǎn)貨物是指 : (一 )金屬結(jié)構(gòu)件 :包括活動(dòng)板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品； (二 )鋁合金門窗； (三 )玻璃幕墻； (四 )機(jī)器設(shè)備、電子通訊設(shè)備； (五 )國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他自產(chǎn)貨物。 如： 30萬(wàn)甲供設(shè)備， 70萬(wàn)工費(fèi)，按照 70萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具發(fā)票。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格，停止借款費(fèi)用資本化。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。假設(shè)一期二期建筑面積相當(dāng)。 國(guó)稅函【 2023】342號(hào) 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是成本對(duì)象，而不是一棟樓。 已銷： 455 80%＝ 364 未銷： 455 20%＝ 91 已銷部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預(yù)算預(yù)提過(guò)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 1200萬(wàn)元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 (二 ) (三 )開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算 二、預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目分兩期，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 其他要求同管理費(fèi)用相關(guān)科目費(fèi)用。 如： 30萬(wàn)甲供材，70萬(wàn)工費(fèi)，按照100萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具發(fā)票。 凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 如： 30萬(wàn)材料開(kāi)具增值稅發(fā)票，70萬(wàn)工費(fèi)開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 —— 固定資產(chǎn)性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象，進(jìn)入公司資產(chǎn)。 （三）功能區(qū)分原則。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。假定一期二期同時(shí)開(kāi)發(fā)，銀行借款 3億元，產(chǎn)生合法利息費(fèi)用 4800萬(wàn)元。 2023年寫字樓項(xiàng)目已完工，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 3億元人民幣，共計(jì)賣出 8萬(wàn)平方米。 1月份銷售房屋 10000平方，其中 8000平方米為銀行按揭，業(yè)主已支付 30%首付，銀行按揭款尚未批下，請(qǐng)問(wèn) 1月份成本如何結(jié)轉(zhuǎn)？ 面積： 2023＋（ 8000 30%）＝ 4400 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本： 3000 4400＝ 13202300元 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 特指成本對(duì)象完工后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本 ， 應(yīng)該按照計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定 ， 首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?， 其次再將由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分 ， 在已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。 土地面積如何分配？ 寫字樓： 20=5畝 住宅