【正文】 銷售費(fèi)用主要由廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、銷售人員職工薪酬 (含銷售提成 )、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)等費(fèi)用組成。 ◇ 教育配套工程費(fèi) 教育配套工程費(fèi)包括幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理 有些城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有： 自行采購(gòu) (甲供 ) 如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。主要方法和措施有： （ 1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。 Ⅴ 工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每 5～ 7元 /m2。 第三部分 前期工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用 (粗裝飾部分 ) 。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 (2) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。 09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的 46家上市公司中，平均毛利率高達(dá) ％，凈資產(chǎn)收益率為 ％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)； ，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間 (土地溢價(jià) )，其成本的確定應(yīng)包含： (1)土地征用費(fèi) 土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外 2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。 房屋建安費(fèi)用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。 （ 8）給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。 （三）獎(jiǎng)懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照目標(biāo)成本進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理情況，進(jìn)行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)。 第七部分 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的 34%。 第八部分 銷售費(fèi)用 總之，從上述成本費(fèi)用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入 23％的 30%。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 總承包單位自行采購(gòu) (乙購(gòu) ) 開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （ 2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，可以說地質(zhì)勘察質(zhì)量會(huì)影響工程造價(jià)于“無(wú)形”，因此，選擇一家高水準(zhǔn)的地勘單位對(duì)基礎(chǔ)工程造價(jià)和工程工期影響巨大。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可