【正文】 銷售費用主要由廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、制作費、咨詢費、展覽費、租賃費、售樓處裝修費、銷售人員職工薪酬 (含銷售提成 )、辦公費、差旅費、招待費、交通費、會務(wù)費、銷售代理費、交易手續(xù)費、房屋空置費等費用組成。 ◇ 教育配套工程費 教育配套工程費包括幼兒園、中小學(xué)等工程費用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 B）加強設(shè)備、材料品質(zhì)和價格的管理 有些城市的建筑材料市場不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有： 自行采購 (甲供 ) 如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料。主要方法和措施有： （ 1）根據(jù)項目的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率。 Ⅴ 工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用，一般每 5～ 7元 /m2。 第三部分 前期工程費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 房屋建筑安裝工程費用主要由以下五項費用組成： 總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費用、水電安裝工程費及部分裝修工程費用 (粗裝飾部分 ) 。 第二部分 土地獲取費用 (2) 拆遷安置補償費、城市配套費 拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。 09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的 46家上市公司中，平均毛利率高達 ％，凈資產(chǎn)收益率為 ％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)； ，具有投資大、風(fēng)險高的特點。 第二部分 土地獲取費用 對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間 (土地溢價 )，其成本的確定應(yīng)包含： (1)土地征用費 土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進行修正估算。對前期工程費用的確定主要考慮以下幾點： (1)“三通一平”和臨時設(shè)施費應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 Ⅲ 室外附屬工程費用：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外 2m與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。 房屋建安費用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。 （ 8）給設(shè)計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。 （三）獎懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對照目標成本進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、現(xiàn)場簽證的管理情況，進行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)。 第七部分 財務(wù)費用 財務(wù)費用一般占至總費用的 34%。 第八部分 銷售費用 總之，從上述成本費用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入 23％的 30%。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 總承包單位自行采購 (乙購 ) 開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應(yīng)調(diào)動其積極性。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 （ 2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計，可以說地質(zhì)勘察質(zhì)量會影響工程造價于“無形”，因此，選擇一家高水準的地勘單位對基礎(chǔ)工程造價和工程工期影響巨大。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可