【正文】 因此，項(xiàng)目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項(xiàng)目專用。從全國(guó)范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點(diǎn)辦法，也是和全國(guó)各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調(diào)的。 為此，在實(shí)際工作中，往往在開(kāi)發(fā)成本二級(jí)科目中設(shè)置專門用于結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的科目，已發(fā)生完的成本項(xiàng)目按實(shí)際成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的成本項(xiàng)目按預(yù)算成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。 工程財(cái)務(wù)決算示例： 應(yīng)付款： 土建工程決算 10,000,000 水電工程決算 950,000 材料采保費(fèi)和下力費(fèi) 50,000 小 計(jì) 11,000,000 45 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 應(yīng)收（扣）款： 預(yù)工程款 4,500,000 甲供材料 4,000,000 超（欠）供材料 100,000 施工、生活水電費(fèi) 150,000 預(yù)留維修費(fèi) 328,500 小 計(jì) 9,078,500 應(yīng)付工程款 2,021,500 46 七、營(yíng)業(yè)收入核算 收入分類 主要包括標(biāo)準(zhǔn)普通住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫(kù)、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。據(jù)此，從會(huì)計(jì)核算角度分析： 306個(gè)（ 360*85%）； 70,760 ； （ 80000*（ 1營(yíng)業(yè)稅 %土地增值稅 1%經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)5%） 3355萬(wàn)元。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。 甲 /直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。 同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 8 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 物業(yè)管理控制程序 對(duì)公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。 4 一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ① 資金密集。 主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 20 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)） 注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。 在此 ， 也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的 ， 一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 43 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 甲供材料營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題 個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營(yíng)業(yè)稅和征收管理問(wèn)題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開(kāi)假發(fā)票、扣除甲供材少開(kāi)發(fā)票、各單位為爭(zhēng)稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。 （ 6）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒(méi)有執(zhí)行。 （ 5）計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。例如： 工程合同造價(jià)決算 1000萬(wàn)元，其中甲供鋼材 280萬(wàn)元，預(yù)算數(shù)量 1000噸，預(yù)算價(jià)格 2800元 /噸，實(shí)際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實(shí)際采購(gòu)價(jià)格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬(wàn)元（（ 10101000） *3800），應(yīng)付工程款 （ ）。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 32 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?**季度 /月份） ?全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù) = 合計(jì) 4欄 + 合計(jì) 9欄 = 80000 ?利息分?jǐn)傁禂?shù) = 本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~ / 全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項(xiàng)目 預(yù)付賬款平均余額 開(kāi)發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本利息數(shù) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分?jǐn)傁禂?shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分?jǐn)傁禂?shù) *9 A項(xiàng)目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項(xiàng)目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項(xiàng)目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項(xiàng)目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計(jì) 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對(duì)于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財(cái)務(wù)部門的工作量較大 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土地價(jià)款 土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的 4% 其他土地費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 征地規(guī)費(fèi) 18 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的分配 ◆ 能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入 商品房的成本核算對(duì)象中； ◆ 如果分不清成本核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對(duì)象間按占地面積分配； ◆ 通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。 10 三、成本核算的基本程序 （ 6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。 主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。 ③受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和 金融部門的信貸