【正文】 注 土地價款 土地出讓契稅 出讓地價或評估地價的 4% 其他土地費用 征地補償費 拆遷補償費 征地規(guī)費 18 五、成本費用的歸集與分配 土地費用的分配 ◆ 能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入 商品房的成本核算對象中； ◆ 如果分不清成本核算對象，可先進行歸集，然后 再在有關成本核算對象間按占地面積分配； ◆ 通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土石方工程 包括排水費、輕型井點、沉井等降水費 主體工程及粗裝修 包括非集中建設的小區(qū)配套人防、車庫地下室 一般土建工程 工程施工費 包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格 甲 /直供材料 建安工程合同及預算內、外的土建甲供材料 24 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費 （續(xù)） 注：工程施工費中包括室內給排水施工費室內強、弱電施工費通風和采暖工程費等。 32 五、成本費用的歸集與分配 利息資本化計算分攤表（ **季度 /月份） ?全部項目資金占用平均余額總數 = 合計 4欄 + 合計 9欄 = 80000 ?利息分攤系數 = 本期應分攤利息金額 / 全部項目本期資金占用平均余額總數 = 800 / 80000 = 項目 預付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應付賬款平均余額 小計 分攤計入開發(fā)成本利息數 開發(fā)產品平均余額 減： 應付賬款平均余額 減： 預提費用平均余額 小計 分攤計入財務費用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分攤系數 *4 6 7 8 9=678 10=利息分攤系數 *9 A項目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 33 五、成本費用的歸集與分配 注： 利息分攤一般每季度一次 ， 一是有的銀行按季結息 ，二是即使按月結息 ， 其結息日也是每月 21日 ， 每月都要預提結息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財務部門的工作量較大 。 36 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標準問題 主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔印⒏呒壒?、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設標準、配套標準、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。 （ 4）地下室往往集中建設，多屋住宅下面不一定建地下室。 39 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設二個地下車庫，其中：標準人防 6級地下車庫 4,000平方米 ,總投資預算為 1,120萬元，6B級人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個，每個車位售價 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個車位）。例如： 工程合同造價決算 1000萬元，其中甲供鋼材 280萬元，預算數量 1000噸，預算價格 2800元 /噸，實際供應數量1010噸，實際采購價格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬元（（ 10101000） *3800），應付工程款 （ ）。 。收入確認滯后的情況和上述剛相反。預付工程款項目要特別引起重視，結算時特別容易出現(xiàn)少扣預付款的情況。 （ 5）計入開發(fā)產品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當；顯然和高風險的房地產行業(yè)收益率不相符的。根據（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。對于多項目公司在實際工作中會碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項目有建設周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項目專用，會造成資金的極大浪費。這樣既會穩(wěn)定增加財稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進城市建設和經濟發(fā)展。而利息的記入是以資金占用為基礎的，把一筆項目貸款的利息全部記入該項目反而是不合理的。公司認為政策的執(zhí)行存在矛盾。 56 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點辦法，對規(guī)范管理、有實力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的 “不公平”。 （ 6）開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。 51 九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產品的計稅成本時的有關規(guī)定（國稅發(fā) [2023]31號文） 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。由于房屋交付時間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。 收入確認準則 公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量時確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。 43 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 甲供材料營業(yè)稅的征收問題 個人認為征收甲供材料營業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營業(yè)稅和征收管理問題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。 （ 1120+4400306*53070/10000） 40 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設施，如供水、供電、供氣、學校等配套設施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 38 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結構原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數量進行分配的，也可要求進行分析后合理分配，如電力工程設備費等可以按各組團的供電量大小進行分配。 在此 ， 也要注意兩個應付賬款的區(qū)別 ， 一個是有關開發(fā)成本的 ， 一個是有關開發(fā)產品的 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 工程施工費 一般均為扣凈甲供材、費后的價格