【正文】 注 土地價(jià)款 土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的 4% 其他土地費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 征地規(guī)費(fèi) 18 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的分配 ◆ 能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入 商品房的成本核算對(duì)象中； ◆ 如果分不清成本核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對(duì)象間按占地面積分配； ◆ 通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土石方工程 包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi) 主體工程及粗裝修 包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室 一般土建工程 工程施工費(fèi) 包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲 /直供材料 建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料 24 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。 32 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?**季度 /月份） ?全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù) = 合計(jì) 4欄 + 合計(jì) 9欄 = 80000 ?利息分?jǐn)傁禂?shù) = 本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~ / 全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項(xiàng)目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分?jǐn)傁禂?shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分?jǐn)傁禂?shù) *9 A項(xiàng)目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項(xiàng)目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項(xiàng)目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項(xiàng)目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計(jì) 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對(duì)于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財(cái)務(wù)部門的工作量較大 。 36 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（小）高層、高級(jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對(duì)公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 39 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防 6級(jí)地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級(jí)人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià) 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個(gè)車位）。例如： 工程合同造價(jià)決算 1000萬元，其中甲供鋼材 280萬元，預(yù)算數(shù)量 1000噸，預(yù)算價(jià)格 2800元 /噸，實(shí)際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實(shí)際采購(gòu)價(jià)格 3800元 /噸，則材差為超（ +） 萬元（（ 10101000） *3800），應(yīng)付工程款 （ ）。 。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。預(yù)付工程款項(xiàng)目要特別引起重視，結(jié)算時(shí)特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。 （ 5）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問題： （ 1）開發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。 56 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的 “不公平”。 （ 6）開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。 51 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)的有關(guān)規(guī)定（國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文） 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。 收入確認(rèn)準(zhǔn)則 公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 43 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 甲供材料營(yíng)業(yè)稅的征收問題 個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營(yíng)業(yè)稅和征收管理問題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭(zhēng)稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。 （ 1120+4400306*53070/10000） 40 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級(jí)公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。 在此 ， 也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 工程施工費(fèi) 一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格