【正文】 例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià) 5億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 5億元，建設(shè)周期三年，銀行貸款 5億元，期限 3年，利率 8%，則需支付銀行利息利息合計(jì) ，按 5%計(jì)算扣除利息僅為 5000萬(wàn)元，兩者相差 7000萬(wàn)元。近兩年取得的項(xiàng)目有相當(dāng)部分還存在退還已預(yù)繳的土地增值稅問(wèn)題。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 54 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題 例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 10億元，當(dāng)投資總額達(dá)到 9億元時(shí)，項(xiàng)目已全部完工，銷售已達(dá)到 80%，由于計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬(wàn)元，調(diào)增所得稅 2023萬(wàn)元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往不足 8000萬(wàn)元，且還須預(yù)繳所得稅，同時(shí)，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。 52 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題 （ 3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。 49 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 理論上非常簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)上表現(xiàn)為“開(kāi)發(fā)成本” 科目轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。每階段相隔約六個(gè)月時(shí)間左右。 44 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 改變征稅方式，也會(huì)帶來(lái)其他問(wèn)題： ，加大了會(huì)計(jì)核算工作量。很多情況往往是一邊入庫(kù)一邊出庫(kù)，入庫(kù)出庫(kù)手續(xù)同時(shí)辦理。 （ 9）租金和成本相比很低。 （ 2）地下車庫(kù)往往和地上建筑相連，成本難以劃分。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡(jiǎn)便些。 專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等 。） 15 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求 會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 12 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 2）確定具體成本核算對(duì)象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 （ 3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 7 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 工程施工項(xiàng)目管理程序 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過(guò)程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。 5 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投 對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。1 房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 徐水炎 2 目 錄 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的對(duì)象的確定 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 七、營(yíng)業(yè)收入核算 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問(wèn)題 十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 3 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特 g 房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門(mén) 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書(shū)、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。 主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開(kāi)工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。 （ 4）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 ◆ 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 22 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 專項(xiàng)土建工程 專項(xiàng)安裝工程 工程施工費(fèi) 甲 /直供設(shè)備與主材 26 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi) 、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。 35 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。 地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)偅冀K是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。 42 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 （ 3）材料差價(jià)的結(jié)算： 施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書(shū)的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。根據(jù)收入確認(rèn)準(zhǔn)則，應(yīng)以商品房交付為收入確認(rèn)條件，但實(shí)際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時(shí)往往會(huì)提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。 這主要是實(shí)際工作中涉及的的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中要考慮以下問(wèn)題： 開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項(xiàng)目也很多，都從明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性； 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)，工程竣工決算并未全部完成，得不到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本； 要盡可能保持成本核算科目實(shí)際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對(duì)賬、分析。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 建議允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。 （ 3）按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開(kāi)發(fā)成本，而若銷售不好的話，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還會(huì)占用大量資金，即還會(huì)發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開(kāi)發(fā)成本科目。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過(guò)按 5%計(jì)算的扣除利息。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度