【正文】 假定土地使用權的使用年限為40年，辦公樓的使用年限為25年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進行攤銷和計提折舊?！　。ㄋ模┢渌绞饺〉猛恋厥褂脵嗟娜胭~價值　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權的入賬價值，應當按照《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》的有關規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權的成本，應當按照 《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》的有關規(guī)定確定；債務重組取得的土地使用權的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》的有關規(guī)定確定；政府補助取得的土地使用權的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》的有關規(guī)定確定。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償?！　×?、土地使用權的終止　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權時，土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務同時也隨著轉(zhuǎn)移。　　　　掛牌出讓，是指土地出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用權人的行為。另外，政府尚保留在叫價低于議定的最低價時，拒絕任何叫價行為的權利。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國國務院組織法》、《中華人民共和國地方人民代表大會和地方人民政府組織法》等法律條文確定。　　 　　建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等?！　　　⊥恋氐膭潛苁侵缚h級以上政府依照土地法的有關規(guī)定，在土地使用者繳納有關補償、安置等費用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地無償、無期限交付給土地使用者使用的制度。　?。?）土地使用權租賃和作價入股。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。從《企業(yè)會計準則——應用指南（2006）》附錄：“會計科目與主要賬務處理”（財會[2006]18號）中關于“管理費用”會計科目的核算內(nèi)容與主要賬務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：　?。?）改變了過去將開辦費作為資產(chǎn)處理的作法。　　　?。?）取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用?！　、倩I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險費、住房公積金等?！　　纠?8】甲、乙、丙三家公司共同投資設立丁房地產(chǎn)有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%。會計分錄為：　　收到甲公司投資時：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設備時：　　借：固定資產(chǎn)——A設備 2 200 000　　　　貸：實收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進行開發(fā)?！　〉诙?jié)　接受投資與開辦費的核算　　一、實收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時，應借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”科目。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：　　（1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　　（3）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；　?。?）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；　?。?）其他有關文件、證明。　　　?。?）注冊資本不低于800萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；　?。?）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　?。?）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　　（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。　?。?）境外投資者通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金?！　　　野l(fā)改委和商務部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大：　　（1）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設”從鼓勵目錄中消失；　?。?）限制外商投資的領域：①土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營；③房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。　?。ǘ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：　?。?）有自己的名稱和組織機構(gòu)；　?。?）有固定的經(jīng)營場所；　?。?）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；　　（4）有足夠的專業(yè)技術人員；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬簿設置　　房屋開發(fā)成本明細賬　　開發(fā)項目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細項目月日字號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建安工程費公共配套設施費開發(fā)間接費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、建設周期長、投資風險高等特點，同時，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設置　　2006年，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。主要包括以下3項：　?、購V告宣傳費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。　?。?）基礎設施費，又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行?！　。?）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流?！　　　∫话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設前須經(jīng)政府審批。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設的各種房屋。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等?！　　　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開發(fā)和經(jīng)營?！　《?、房地產(chǎn)項目的運作流程　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：　?。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段　　前期的準備工作主要包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。建設施工階段的特點如下：　?。?）開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。房地產(chǎn)項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。取得“商品房預售許可證”。　?。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性?！　。?）土地征用及拆遷安置補償費。　?。?）前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設場地）等支出。它包括基本預備費和漲價預備費?？梢皂椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前（1）～（6）項之和為基數(shù)，按3%左右計算?！　。?）財務費用?！　「鶕?jù)《企業(yè)會計準則——應用指南（2006）》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表1所示?！　　　∮邢挢熑喂居?0個以下股東出資設立，應當具備下列條件：　?。?）股東符合法定人數(shù)；　?。?）股東出資達到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　?。?）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構(gòu)；　?。?）有公司住所。以發(fā)起設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人認購公司應發(fā)行的全部股份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　　（1）營業(yè)執(zhí)照復印件；　　（2）企業(yè)章程；　?。?）驗資證明；　　（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；　　（5）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。　?。?）設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》?！　。ㄒ唬┵Y質(zhì)等級的條件　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質(zhì)等級。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長?！　「髻Y質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當依法辦理其財產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移手續(xù)。會計分錄為：　　借：無形資產(chǎn)——專利權 　300 000　　　　貸：實收資本——A