【正文】 假定土地使用權(quán)的使用年限為40年，辦公樓的使用年限為25年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊?！　。ㄋ模┢渌绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的入賬價(jià)值　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》的有關(guān)規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的有關(guān)規(guī)定確定；債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》的有關(guān)規(guī)定確定；政府補(bǔ)助取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》的有關(guān)規(guī)定確定。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！　×?、土地使用權(quán)的終止　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)也隨著轉(zhuǎn)移?！　　　炫瞥鲎?，是指土地出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。另外，政府尚保留在叫價(jià)低于議定的最低價(jià)時(shí)，拒絕任何叫價(jià)行為的權(quán)利。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國國務(wù)院組織法》、《中華人民共和國地方人民代表大會(huì)和地方人民政府組織法》等法律條文確定?！　?　　建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等?！　　　⊥恋氐膭潛苁侵缚h級以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會(huì)公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者使用的制度?！　。?）土地使用權(quán)租賃和作價(jià)入股。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》附錄：“會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理”（財(cái)會(huì)[2006]18號(hào)）中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要賬務(wù)處理可以看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：　　（1）改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法?！　　　。?）取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用?！　、倩I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等。　　【例18】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%。會(huì)計(jì)分錄為：　　收到甲公司投資時(shí)：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設(shè)備時(shí)：　　借：固定資產(chǎn)——A設(shè)備 2 200 000　　　　貸：實(shí)收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價(jià) 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進(jìn)行開發(fā)?！　〉诙?jié)　接受投資與開辦費(fèi)的核算　　一、實(shí)收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價(jià)”科目。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：　　（1）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　?。?）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；　　（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；　?。?）其他有關(guān)文件、證明?！　　　。?）注冊資本不低于800萬元；　　（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；　　（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；　　（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　。?）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金?！　　　野l(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：　?。?）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)目錄中消失；　　（2）限制外商投資的領(lǐng)域：①土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；③房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司?！　。ǘ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有固定的經(jīng)營場所；　?。?）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；　?。?）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置　　房屋開發(fā)成本明細(xì)賬　　開發(fā)項(xiàng)目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日字號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，同時(shí)，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置　　2006年，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。主要包括以下3項(xiàng)：　?、購V告宣傳費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。　?。?）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流?！　　　∫话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設(shè)的各種房屋。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開發(fā)和經(jīng)營?！　《⒎康禺a(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段：　　（一）前期準(zhǔn)備階段　　前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下：　?。?）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長，整個(gè)過程往往幾年才能全部完成。取得“商品房預(yù)售許可證”?！　。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性。　?。?）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)?！　。?）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場地）等支出。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?？梢皂?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前（1）～（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用?！　「鶕?jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示?！　　　∮邢挢?zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　　（1）股東符合法定人數(shù)；　?。?）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　　（4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：　?。?）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　?。?）企業(yè)章程；　　（3）驗(yàn)資證明；　?。?）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。?）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同?！　。?）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。　?。ㄒ唬┵Y質(zhì)等級的條件　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。　　各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：無形資產(chǎn)——專利權(quán) 　300 000　　　　貸：實(shí)收資本——A