【正文】 23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長(zhǎng)期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備　67開發(fā)間接費(fèi)用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長(zhǎng)期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實(shí)現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益32在建工程73投資收益33工程物資74營(yíng)業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營(yíng)業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計(jì)攤銷77營(yíng)業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費(fèi)用38商譽(yù)79管理費(fèi)用39長(zhǎng)期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財(cái)產(chǎn)損溢82營(yíng)業(yè)外支出　二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債　　　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）?！　。?）銷售費(fèi)用。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）～（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%～5%計(jì)算?！　。?）建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等?！　、偻恋卣饔觅M(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持有?！　。?）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對(duì)于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而對(duì)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。前期準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素?！　。?）房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。 專業(yè)資料分享 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)　　房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。前期準(zhǔn)備階段的特點(diǎn)如下：　?。?）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證?！　。?）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗(yàn)收才可交付購(gòu)買者?！　　　。?）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但經(jīng)過較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算?！　。?）開發(fā)期間稅費(fèi)。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用?！　榱吮阌趯?duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣3萬(wàn)元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)?！　。?）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批?！　　　。?）注冊(cè)資本不低于2 000萬(wàn)元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；　?。?）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　　（5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；　?。?）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。　　公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。甲以貨幣資金800萬(wàn)元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價(jià)為270萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊為40萬(wàn)元，投資合同約定的價(jià)值為220萬(wàn)元，投資合同約定的價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：實(shí)收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　　（一）投資者以股權(quán)出資　　投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價(jià)值不公允的除外?！　　　。?）籌建人員開支的費(fèi)用?！　。?）其他費(fèi)用：　　①籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；　?、谟』ǘ?、車船稅等；　?、劢?jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用；　　④其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出?！　。ǘ╅_辦費(fèi)的賬務(wù)處理　　新企業(yè)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，發(fā)生了一定的變化。　　【例19】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費(fèi)用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費(fèi)60 000元、職工培訓(xùn)費(fèi)90 000元、差旅費(fèi)30 000元、注冊(cè)登記費(fèi)5 000元、其他費(fèi)用23 800元，會(huì)計(jì)分錄為：　　借：管理費(fèi)用——開辦費(fèi)　　　　300 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　300 000第二章獲取土地階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第一節(jié)　我國(guó)現(xiàn)行土地制度 　　一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)制度　　根據(jù)憲法，我國(guó)土地所有制形式為社會(huì)主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。所謂國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次性地向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈(zèng)與、繼承）、租賃、入股等。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地。　　三、土地管理體制　　土地管理體制，是指土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系和管理制度?！　。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的出讓　　土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在指定的時(shí)間和公開場(chǎng)合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價(jià)的方式，競(jìng)爭(zhēng)土地的使用權(quán)，一般是價(jià)高者中標(biāo)。　　這種地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式一般適應(yīng)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項(xiàng)目。在進(jìn)行土地使用權(quán)或地上建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，皆不得損害地上建筑物或其它附著物；　?。?）“認(rèn)地不認(rèn)人”原則。　　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回?！　。?）國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)[2010]151號(hào)）規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓?！　。ㄈ┩顿Y者投入土地使用權(quán)的入賬價(jià)值　　投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為入賬價(jià)值，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。211年12月31日，該工程已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。為簡(jiǎn)化核算，不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)?！　《?、土地使用權(quán)取得的會(huì)計(jì)處理　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式和持有目的不同設(shè)置不同的會(huì)計(jì)科目，進(jìn)行不同的賬務(wù)處理。　　第二節(jié)　土地使用權(quán)的核算 　　一、土地使用權(quán)入賬價(jià)值的確認(rèn)　　前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及無償劃撥等方式。　　七、其他土地政策　?。?）國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]345號(hào)）規(guī)定，要通過土地供應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，報(bào)批的房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)主要用于普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中拆遷安置用房等建設(shè)；嚴(yán)格控制高檔商品住房用地，停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！　　　⊥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同?！　。ǘ┩恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！　　　≌袠?biāo)出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人（受讓方），以書面競(jìng)標(biāo)的形式，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T與土地使用者簽訂出讓合同?！　。ㄒ唬C(jī)構(gòu)設(shè)置及主要職能　　各級(jí)國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門的主要職能如下：　　　　國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作，并具體行使以下土地管理的專門職能：　　（1）代表國(guó)家行使國(guó)有土地所有權(quán)，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān)行政法規(guī)；　?。?）編制和執(zhí)行全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，并審批下級(jí)地方政府的土地利用總體規(guī)劃；　?。?）審批下級(jí)地方政府上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請(qǐng)報(bào)告。按不同分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨(dú)立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地?！　《?、土地用途管制制度　?。ㄒ唬┩恋赜猛竟苤频母拍睢　　锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。所謂國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家交納租金的行為；所謂國(guó)有土