【正文】 17開發(fā)產(chǎn)品60實收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價準(zhǔn)備63本年利潤21持有至到期投資64利潤分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫存股23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備　67開發(fā)間接費用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營業(yè)務(wù)收入30累計折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價值變動損益32在建工程73投資收益33工程物資74營業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計攤銷77營業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費用38商譽(yù)79管理費用39長期待攤費用80財務(wù)費用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財產(chǎn)損溢82營業(yè)外支出　二、負(fù)債類83所得稅費用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債　　　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會計準(zhǔn)則確認(rèn)、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目?！　」煞萦邢薰静扇“l(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記?！　。ㄈ┖硕ㄙY質(zhì)等級　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級?！　」驹O(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！　　纠?7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付?！　。?）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損?！　∑髽I(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費，在實際發(fā)生時，借記“管理費用”科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流動，通過市場驅(qū)動力實現(xiàn)土地資源的有效配置，達(dá)到更好地利用土地的目的?！　。ㄈ┩恋赜猛竟苤频氖侄巍　⊥恋赜猛竟苤频氖侄沃饕ǎ骸　。?）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；　　（2）嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；　?。?）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途登記制度；　?。?）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。拍賣方式的特點是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。即當(dāng)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移；　?。?）“效益不可報”原則。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！　。ǘ┩ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值　　通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的入賬價值，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費和其他稅費等?！　≡诒纠校髽I(yè)購入的土地使用權(quán)的使用年限為40年，表明它屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在該土地上自行建造辦公樓，應(yīng)將土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進(jìn)行核算，并分別進(jìn)行攤銷和計提折舊。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地一般都具有商業(yè)目的，因此較少有無償劃撥取得土地使用權(quán)的情況。按照土地用途的不同，我國規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為：　?。?）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　　（5）綜合或者其他用地50年。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！　⊥恋厥褂谜邞?yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金?！　ǔ蓞^(qū)內(nèi)的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時滿足公益事業(yè)對一部分土地的需要等?！　。?）土地承包經(jīng)營，是指公民個人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為?！　。?）規(guī)范了開辦費的賬務(wù)處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理?！　、鄱聲M和聯(lián)合委員會費。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的開戶銀行?！　」蓶|或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定?！　。ǘ憾ㄙY質(zhì)證書　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！　　　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)市場應(yīng)符合下列要求：　　（1）境外機(jī)構(gòu)和個人（以下簡稱境外投資者）在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)?！　」煞萦邢薰镜淖再Y本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實收股本總額。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內(nèi)統(tǒng)一會計標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用?！　。?）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)組織?！　。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)?！　。?）商品房預(yù)售實行許可證制度?！　τ谝话惴康禺a(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。其估算可參照建安工程費的估算方法。%～1%。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹?！　⊥馍掏顿Y設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)?！　《⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級的業(yè)務(wù)范圍　　一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會計分錄為：　　借：長期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實收資本——丙公司 　　10 000 000　?。ǘ┩顿Y者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止。具體地講是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。　　　　縣以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作。對于公開招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個人均可投標(biāo)；而對于邀請招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請的單位或個人?！　【哂邢铝星樾沃坏模部梢哉J(rèn)定為閑置土地：　?。?）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；　?。?）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。　　【例21】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地，單價80萬元/畝，總價款8 000萬元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費?！　。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年；　?。?）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；　?。?）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；　?。?）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；　?。?）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補(bǔ)償；　?。?）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。這種方式的具體運(yùn)作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過協(xié)商確定土地地價、用地年限、付款方式和時間以及其他用地條件?！　。ㄦ?zhèn)）人民政府　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職能：　　（1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；　　（2）對于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級人民政府土地管理部門提出申請的職能；　　（3）對于個人之間、個人與單位之間的土地使用權(quán)爭議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。　　　　農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。按所有權(quán)的不同，分為國有土地使