【正文】 17開發(fā)產(chǎn)品60實(shí)收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價(jià)準(zhǔn)備63本年利潤(rùn)21持有至到期投資64利潤(rùn)分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫(kù)存股23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長(zhǎng)期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備　67開發(fā)間接費(fèi)用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長(zhǎng)期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實(shí)現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益32在建工程73投資收益33工程物資74營(yíng)業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營(yíng)業(yè)務(wù)成本35無(wú)形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計(jì)攤銷77營(yíng)業(yè)稅金及附加37無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費(fèi)用38商譽(yù)79管理費(fèi)用39長(zhǎng)期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財(cái)產(chǎn)損溢82營(yíng)業(yè)外支出　二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債　　　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目?！　」煞萦邢薰静扇“l(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)《國(guó)有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營(yíng)期限一致的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記?！　。ㄈ┖硕ㄙY質(zhì)等級(jí)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)?！　」驹O(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！　　纠?7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本5 000 000元，以銀行存款支付?！　。?）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。　　企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費(fèi)，在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“管理費(fèi)用”科目（開辦費(fèi)），貸記“銀行存款”等科目。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流動(dòng)，通過市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，達(dá)到更好地利用土地的目的?！　。ㄈ┩恋赜猛竟苤频氖侄巍　⊥恋赜猛竟苤频氖侄沃饕ǎ骸　。?）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；　?。?）嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；　?。?）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途登記制度；　?。?）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。拍賣方式的特點(diǎn)是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。即當(dāng)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移；　?。?）“效益不可報(bào)”原則。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！　。ǘ┩ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值　　通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值，包括購(gòu)買價(jià)款、其他行政事業(yè)性收費(fèi)和其他稅費(fèi)等?！　≡诒纠校髽I(yè)購(gòu)入的土地使用權(quán)的使用年限為40年，表明它屬于使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，在該土地上自行建造辦公樓，應(yīng)將土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進(jìn)行核算，并分別進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地一般都具有商業(yè)目的，因此較少有無(wú)償劃撥取得土地使用權(quán)的情況。按照土地用途的不同，我國(guó)規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為：　?。?）居住用地70年；　　（2）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　　（5）綜合或者其他用地50年。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。　　土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。　　對(duì)建成區(qū)內(nèi)的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時(shí)滿足公益事業(yè)對(duì)一部分土地的需要等?！　。?）土地承包經(jīng)營(yíng)，是指公民個(gè)人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定和合同約定對(duì)集體所有或國(guó)家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為?！　。?）規(guī)范了開辦費(fèi)的賬務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“管理費(fèi)用”科目核算，然后計(jì)入當(dāng)期損益，不再按照攤銷處理?！　、鄱聲?huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項(xiàng)全部存入公司的開戶銀行?！　」蓶|或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工商行政管理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定?！　。ǘ憾ㄙY質(zhì)證書　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！　　　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)符合下列要求：　　（1）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱境外投資者）在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)?！　」煞萦邢薰镜淖?cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。按照財(cái)政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度等原有規(guī)定，實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)范圍內(nèi)統(tǒng)一會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。相對(duì)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。水、電、熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮自O(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用?！　。?）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織?！　。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?！　。?）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。　　對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。%～1%。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹。　　外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)?！　《?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍　　一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——丙公司 　　10 000 000　　（二）投資者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止。具體地講是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度?！　　　】h以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作。對(duì)于公開招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個(gè)人均可投標(biāo)；而對(duì)于邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請(qǐng)的單位或個(gè)人?！　【哂邢铝星樾沃坏?，也可以認(rèn)定為閑置土地：　?。?）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；　　（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地，單價(jià)80萬(wàn)元/畝，總價(jià)款8 000萬(wàn)元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費(fèi)?！　。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無(wú)形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過1年；　?。?）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；　?。?）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；　　（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；　?。?）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；　　（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。這種方式的具體運(yùn)作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過協(xié)商確定土地地價(jià)、用地年限、付款方式和時(shí)間以及其他用地條件。　?。ㄦ?zhèn)）人民政府　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職能：　?。?）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；　?。?）對(duì)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)的職能；　?。?）對(duì)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議擁有依照法律規(guī)定處理的職能?！　　　∞r(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。按所有權(quán)的不同，分為國(guó)有土地使