【正文】 ? 例 4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 對(duì)于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，在發(fā)生時(shí)作為預(yù)付賬款核算。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。即借記“庫存商品－房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 46 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：配套設(shè)施占用場地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積的一定比例分配計(jì)入配套設(shè)施的開發(fā)成本。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費(fèi)： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用支出。 ? 配套設(shè)施費(fèi) : 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 ? 完成開發(fā)并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品－－代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫存商品－－代建工程”賬戶。 58 房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算 ? 主營業(yè)務(wù)收入：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入。同一般的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)存貨的中的房產(chǎn)屬于流動(dòng)資產(chǎn)，在其他企業(yè)屬于固定資產(chǎn)。當(dāng)期項(xiàng)目多的，還應(yīng)按項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用，待各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，按銷售進(jìn)度攤?cè)氘?dāng)期損益。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本 247。假定甲公司按 20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值。 72 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價(jià)值的確認(rèn)不同。度終，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入，并將“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”轉(zhuǎn)入本年利潤。預(yù)繳所得稅少于應(yīng)交所得稅補(bǔ)繳時(shí)，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。 ? 借： 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 79 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例題 2：又如乙房產(chǎn)公司當(dāng)年有一樓盤銷售，總價(jià)為 1000萬元，該批住宅已完工并交付，成本為 800萬元，實(shí)收 30%首付款，尚有 70%為客戶以公積金貸款方式支付。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會(huì)計(jì)年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。 800 100%），確認(rèn)賬面收入 875萬元（ 1000 %），成本 700萬元，利潤 175萬元。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，可按總價(jià)確認(rèn)收入，并計(jì)算營業(yè)利潤 200萬元。 這樣處理簡便，但是，預(yù)交稅金應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，而卻在貸方負(fù)數(shù)反映，違背了資產(chǎn)的定義。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：企業(yè)按收到的預(yù)收賬款計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，作借記“遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。即借記固定資產(chǎn)（債權(quán)賬面價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)），借記壞賬準(zhǔn)備（該債權(quán)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備），貸記應(yīng)收賬款（應(yīng)收債權(quán)的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關(guān)稅費(fèi)）。 4年），結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬元。 68 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 開發(fā)產(chǎn)品自用問題 ? 對(duì)于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面，會(huì)計(jì)上認(rèn)為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷售收入的確認(rèn)原則，不作銷售處理，按成本轉(zhuǎn)賬。 ? 在具體實(shí)務(wù)中，有人為提前或推遲確認(rèn)收入現(xiàn)象：如當(dāng)取得銷售許可證，與客戶簽定預(yù)售合同并收取預(yù)收款時(shí)，就作銷售收入實(shí)現(xiàn)，這樣做不符合 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 的要求，因?yàn)檫@時(shí)開發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中，企業(yè)還承擔(dān)著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，且成本也不可計(jì)量。 63 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 會(huì)計(jì)制度確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)間不同 ? 142號(hào)文件明確規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷售的收入確定原則： ① 采取分期付款或預(yù)售方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)； ② 采取按揭形式的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)； ③ 采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 可售單位工程成本費(fèi)用 =可售總成本費(fèi)用 247。 售后回購開發(fā)商品收入的確認(rèn)，不予確認(rèn)收入，通過“待轉(zhuǎn)庫存商品價(jià)差”賬戶核算。 ? 建造合同的收入：房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)取得的收入。發(fā)生如下業(yè)務(wù)： 11月 1日，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 300 000元，設(shè)計(jì)、堪察費(fèi) 40 000元，作如下分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 300 000 （前期工程費(fèi)） 40 000 貸：銀行存款 340 000 11月 15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款 400 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （建筑安裝費(fèi) )400 000 貸：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 借：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 貸：銀行存款 400 000 55 代建工程成本的核算 ? 11月 20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費(fèi) 20 000元。 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“生產(chǎn)成本 ——土地開發(fā)”和“開發(fā)生產(chǎn)成本 ——房屋開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)成本的核算。 （ 5）開發(fā)間接費(fèi)用： 企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，首先在“制造費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) (開發(fā)間接費(fèi) )”賬戶，貸記“制造費(fèi)用”賬戶。 單位面積征用拆遷費(fèi)＝征用拆遷費(fèi)總額 247。 ? （ 3）對(duì)于開發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗(yàn)收后直接投入使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本直接轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房”賬戶，即借記“周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)有兩個(gè)以上項(xiàng)目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記 “生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記““生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“預(yù)付賬款（預(yù)算價(jià)格）”賬戶，貸記“原材料（實(shí)際成本）”賬戶，借記或貸記“生產(chǎn)成本－－房屋開發(fā)（預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額）”賬戶。 ? 綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用建設(shè)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 28 ? ① 支付土地出讓金 25,000,000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25,000,000 貸： 銀行存款 25,000,000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 ,500,000 貸： 銀行存款 5 ,500,000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 210,000 貸： 銀行存款 210,000 土地開發(fā)成本的核算 29 土地開發(fā)成本的核算 ? ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 5,500,000 貸：銀行存款 5,500,000 ? ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,500,000 貸：應(yīng)付賬款 —— X施工企業(yè) 1,500,000 30 ? ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。 ? 自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工投入使用時(shí)，借記“生產(chǎn)成本 —房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 24 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： 6個(gè)項(xiàng)目 ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” ○設(shè)置“制造費(fèi)用”一級(jí)科目，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ? 未分配利潤的核算同一般企業(yè)。 ? “實(shí)收資本”核算同一般企業(yè)。 ? 固定資產(chǎn)的取得、折舊、修理、租賃、清理等的核算，同一般企業(yè)。 ? 月攤銷額＝出租庫存商品原值 （ 1－殘值率） 247。 ? 配套設(shè)施：營業(yè)性的配套設(shè)施像商店、郵局、銀行等，非營業(yè)性的配套設(shè)施像學(xué)校、醫(yī)院、文化站。 ? 其他應(yīng)收款的核算：同一般企業(yè)，現(xiàn)實(shí)中作為變相抽逃出資的主要科目。 7 根據(jù) 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定 》 ，可以根據(jù)業(yè)務(wù)的需要增設(shè)合并會(huì)計(jì)科目。 ? 2．開發(fā)庫存商品的商品性。 ? 從 2023年 1月 1日起，在全國范圍內(nèi)（金融企業(yè)除外） ，開始執(zhí)行 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》